长河税务：房地产开发企业发生了土地一二级连动开发怎么办？

案例：张老板成立了某房地产公司（以下简称“A公司”），A公司与政府相关部门签订一份开发协议，内容是“A公司负责垫付资金并负责地上附着物拆迁、补偿、原有住户安置，待政府进行土地挂牌时按照土地出让金的78%给予A公司补偿。”最终A公司按照基准地价500万元/亩，拍得了该宗土地。

请问A公司该如何进行账务处理，该如何纳税？

案例分析：A公司与政府签订协议，真实意图为开发该宗土地，属于房地产开发业务，由于当地政策原因，该项目属于一二级连动开发过程。企业支付的各项土地整理及补偿费用（包括回迁房视同销售收入部分）属于取得土地时候的成本。土地出让金的返还属于垫付的土地补偿费用收回，应冲减该土地成本。

一、A公司的不同阶段相关账务处理会计分录：

1、土地整理、拆迁补偿阶段：

借：土地征用及拆迁补偿费

 贷：现金（银行存款）

2、收取房屋置换差价款：

借：现金（银行存款）

 贷：土地征用及拆迁补偿费

3、收到土地出让金返还的账务处理:

借：银行存款

贷：土地征用及拆迁补偿费

4：回迁房交付使用阶段：

借：土地征用及拆迁补偿费

 贷：主营业务收入：（按照同期房屋市场价格计算）

二、相关税收缴纳：

1、契税的计算：按照项目核算完成后的“土地征用及拆迁补偿费会计科目”的余额乘以4%计算。（包含回迁房视同销售产生的土地征用及拆迁补偿费）

2、计算增值税时可以扣除的土地成本：土地出让金+各项补偿费

因为视同销售（按照同期房屋售价）会产生增值税的销项税额。根据增值税的征税原理，上一环节的销项税额即为下一环节的进项税额。

相当于A公司按照房屋的市场价值支付给了回迁户一定的拆迁补偿费，回迁户又拿着得到的补偿费到A公司购买了房产。

财税专家简介：刘灏楠，男，河北长河税务师AAA事务所高级合伙人，国家注册税务师，从事财税工作二十多年，担任多家大中型企业财税顾问。