地产“后2017”之七大谈资

药石同源

两变两不变一增强

两变：宏观经济、金融环境

1宏观经济：GDP增速相对放缓，M2和通胀居高不下，这一周期特征是全球化的，非中国市场独有；资产价格不断上涨是影响房地产业的重大要素，也是显性特征

2金融环境：不确定性不断增大，大量常量转化为变量，引起的动荡在时间和幅度上都已超过预期；汇率变化重置了外资和对外投资的占比

两不变：政策调控、模式惯性

1、政策调控：对应GDP增速正负1%范围的房地产调控政策逻辑依然不变，房地产行业18-24个月轮动的台阶式增长逻辑依然不变

2、模式惯性：固定资产投资是经济增长主要动力依然不变；政府必须保持财政收入的体量和增长，因此对土地财政的短中期依赖依然不变

一增强：杠杆率

风险累积来自于全社会（政府、企业、个人）的杠杆率居高不下且仍在上升，杠杆金额的上升速度超过了杠杆率

宿命规律

生育高峰的梯次轮动，是增长动力、消费需求及资产价格等要素最大的基本面；而人性对空间的诉求不变

1、自“光荣妈妈”一代开始，1950-1955、1980-1985、2010-2015产生了梯次的生育高峰；

2、一线城市的结婚生育年龄与二三线城市有5年左右的差值，二三线城市的周期性到来可能存在时滞；男女平均寿命存在5年左右的差值，故失去伴侣的独生子女父母一方（通常是女性）如何居住以及如何处置资产也是重要的判据

3、2010-2015年独生子女的父母开始集中进入退休周期，2015-2030年独星子女的父母集中进入死亡周期，2035-2040年基本去世

4、人性对空间的基本诉求不变，比如偏好在熟悉区域改善购房

锚定价值

经济周期的波动和新经济的浪潮失去着地产企业估值系统的嬗变，从曾经的“左右逢源”到而今的“无所适从”

1、估值系统：土地+现金储备的传统估值系统，即PB（市净率）基准的估值模型，大多数地产企业始终无法跳出这一桎梏；而以创新和转型来改变估值系统的努力同样不易，相关产业也类似

2、土地储备：土地储备决定地产企业在可见未来可能获得的收入和利润，土地储备为主的估值系统在经济上行周期中普遍适用

3、现金储备：经济下行周期时，现金储备作为重要的指标加入到估值系统中；土地和资产价格持平乃至下滑时，现金储备就成为一种战略选择权

4、商业模式：住宅业务为例，万科、恒大为代表的高杠杆率快速滚动开发的商业模式在过去10-15年中持续奏效，随着近年来周期性的加强、土地价格的攀升和杠杆风险的提高逐渐式微

5、产业集中度：资产价格快速上升使得地产行业集中度快速提升，已从“优者共存”迈入“寡头垄断”阶段，中小型竞争者势必会逐步退出开发业务，寻求转型、配置和创新

沧海桑田

以“互联网+”为代表的新经济工具改造传统的房地产行业，产业链各环节有机会实现价值重塑，野百合也有春天

1、地产金融：抵押贷款—信托、融资租赁—ABS/REITS

2、建筑科技：3D打印、BIM、智能家居、新型建材

3、交易流通：信息发布门户——线上撮合——O2O+金融

4、物业服务：亏损补贴——盈利——社区O2O增值服务

以上四个板块的相应变化，会导致房地产业在开发环节发生从“快速周转/一二级”到“产品化、PPP”的转变；在资产持有环节，则会发生从“资产增值—租金回报—增值运营—金融运作”的转变

创新困境

以智能家居、社区O2O、众创空间、垂直电商等为代表的地产企业典型、常见的转型路径柳暗花明

1、智能家居

• 刚需与非刚需：节能和安全是刚需，其它大多是小家电

• 立足于集成芯片（通讯和传感器）以及大数据，寡头垄断的数家平台公司出现端倪，小硬件厂商机会不大

2、社区O2O

• 真实需求是脱离补贴的实际流量，百度外卖为例

• 并非全品类的渗透率都支持O2O的规模经济

• 一家开发商的物业基数不足以手动挡单位网络的规模经济

• O2O创新需要多块资源拼图

• O2O的主要受益者不是社区

3、众创空间及新型公寓

• 大多依赖低租金、政府补贴，无法显著盈利，没有商业模式

• 租金以外，其他增值服务收益和VC投资收益大多都是伪命题

• 类自由职业者的单个细分领域有机会做成盈利的众创空间

4、中介电商化

• 纯线上的模式暂时来年只能获得信息发布和广告收入

• 利用中介分享众包和中介费补贴的模式仍没有走通

• 购房是一周期长的重度决策，故唯有线上+门店方式成立

• 在解决首次卖房体验及金融合规问题后，行业龙头就是独角兽

安身立命

尊重产业规律，依托原有优势，立足空间转型，优化资产配置，量化试错成本，优化估值系统，并留意代际传承

尊重产业规律

• 踏对节奏

• 关联创新

• 管好存量

• 价值为本

依托原有优势

• 现金积累，做有门槛的新生意

• “产品经理”

立足空间转型

• 关注尚没有充分开发价值的空间

• 空间叠加互联网、产品和服务

优化资产配置

• 重配土地和现金

• 重配一线和二线

• 重配境内和境外

• 重配股权和债权

量化试错成本

• 坚持试点，控制头寸；

开放合作，起步可跟投

优化估值系统

• 动态关注估值改善工具的迭代

• 近期增值服务和地产金融化为热点

• 
  

留意代际传承

• 在第一梯队并坚持地产主业的，脱离第一梯队地产主业转型的有所区别

• 第二代的年龄段

方兴未艾

地产已老，空间永生；离开传统的土地+资产模式，抓住人对空间的需求，结合产品、技术和服务实现价值重塑

建筑科技

• 着眼显著影响效率、成本和具有显性、且用户愿意支付溢价的建筑科技

• 3D打印、新型建材、BIM等

公共建筑

• 关注商业化程度低、土地成本低的公共建筑物及相关产业

• 包括但不限于文化、体育、医疗等用地

公共空间

• 关注住宅和商业类建筑中非商业化的公共空间价值

• 包括但不限于车位、屋顶、售楼处等

空间配置

• 从简单销售毛坯房走向从空间复合的各种配置中获利

• 装修以下，包括了家具、智能设备等

空间功能

• 回到空间的本质，不同空间的功能和用途是什么？

• 转型创新切入空间的功能和服务中去

交易方式

• 从简单的卖和租，利用创新金融工具，形成不同类型产品

• 包括但不限于分时、融资租赁等

（注：此为易居沃顿公开课主讲人朱靖雷之演讲内容，未经讲者审阅）

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