“融变地产与时俱进”走进第八届地产中国论坛

活动现场人气爆棚

2016年12月6日下午，由中国互联网新闻中心·地产中国网主办的“第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼庆功厅隆重举行，现场300余位业内人士汇聚，气氛异常热烈，嘉宾发言妙语连珠、干货满满，智慧交锋极为精彩。

中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根，国家信息中心首席经济学家范剑平，全国房地产商会主席顾云昌，原国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升，清华大学房地产研究所所长刘洪玉，京投发展股份有限公司副董事长、总裁高一轩，龙湖集团副总裁袁春，泰禾集团副总裁沈力男，伟业我爱我家副总裁徐斌，首创置业设计营销中心总经理高广汉，云房数据董事长闫旭东，链家研究院院长杨现领，翰同资本创始人王倩，钓鱼台美高梅集团副总经理刘亚宁等行业领导及业界精英出席并见证了这一盛况。

第八届地产中国论坛以“融变地产”为主题，回顾行业之变，前瞻行业未来发展趋势。回顾2016年，中国房地产市场风云变幻，一方面，在金融货币政策的推升之下，房价高涨、市场大卖，进而引发空前调控；另一方面，企业并购、产业融合趋势更为显著。中海整合中信地产、保利整合中航、融创收购融科、入股金科股份、绿地入股协信、恒大并购嘉凯城、深深房，还有本年度持续到现在依然悬而未决的万科股权之争……金融资本的深度介入已经在改变行业格局。在这样的大背景下，楼市供给侧的产品端出现了一些显著的变化：文旅小镇开发如火如荼、绿色科技地产队伍不断壮大、对于产品力的关注开始回归……这些热点问题都成为论坛现场嘉宾讨论和关注的重点。

与此同时，由中国网·地产中国历时两个月打造的“2016中国房地产年度红榜”榜单也正式揭晓，该榜单涵盖年度标杆企业、年度领军人物、年度优秀价值职业经理人和年度典范项目四大类奖项，到目前为止已经连续发布八年，其以公平、公正、客观的评选原则赢得了业界的认可。

大咖论道宏观经济和房地产走势

对于我国房地产当下所面临的经济形势和金融环境，国家信息中心首席经济学家范剑平进行了分析与解读。他认为，2016年前三季度，我国GDP平均增速是6.7%，虽然保持稳定增长，但是结构性问题很大，我国经济已经出现了过度的金融化和房地产化。

“明年，我国的实体经济会持续下滑，通货膨胀压力也会继续增加，在中国经济工作会议之后，相信会有更细致更全面的政策方案出台，引导资金回流到实体经济领域，整体的货币环境不会像前几年那么宽松，这是2017年房地产所可能面临的经济和政策大背景。”范剑平预测。

2016年，营改增全面实施，同时，房地产税呼之欲出，这对整个房地产行业将产生怎样的重大影响？未来，还有哪些可能加码的税收政策？对此，原国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升专门就“财税政策将如何影响房地产行业”发表了主题演讲。他认为，将营改增试点范围扩大至房地产领域，有着极大的利好影响，不仅打通了税收抵扣链条，还有利于简化房地产税制，消除重复征税影响，降低房地产综合税负，促进房价合理回归。

对于业内热议的房地产税，靳东升表示，外界不必过分解读房地产税，也不必过于担心它对刚需购房者的影响，制定的过程一定会考虑低收入者的利益，充分体现“居者有其屋”的精神。

对于2016年年底袭来的房地产调控，全国房地产商会主席顾云昌表示，我国土地供应严重错位，导致这一轮房地产市场出现“双泡沫”，一方面是一二线城市的价格泡沫、资产泡沫，另一方面是三四线城市的数量泡沫，库存高企，房子卖不掉。因此国家推出了“因城施策、一城一策”的调控方针，用两只手进行调控，一只手遏制价格泡沫，另一只手遏制资产泡沫。

但是顾云昌又指出，房地产调控只是一种短期的药，长效药是供给侧改革。而供给侧的核心问题就是要解决土地的错配问题，土地的城镇化与人口城镇化的方向背道而驰，进而导致了土地供需的错配、房屋错建、产品错位，所以“房地产需求侧的调控永远在路上，供给侧的改革则任重而道远”。

存量市场运营将是下一个风口

在“互联网+”风潮过后，与房地产运营相关的诸多细分领域逐渐升温，那么，谁会是下一个风口？对此，现场嘉宾认为，存量房市场将会是下一个巨大的市场机会。

据链家地产研究院数据显示，2016年，我国的商品房交易额为15万亿，其中增速最快的是二手房，交易额达到5万亿，相比2008年增长了10倍。以北京为例，2003年二手房交易量只有3万套，2016年则增至25万套，增长了8倍。毫无疑问，中国的房地产市场正快速进入到存量时代。

链家地产研究院院长杨现领表示，存量房时代的到来已经开始影响房地产市场的运行机制和调控逻辑。

“存量房的交易主体是分散的个人，业主既是卖方主体又是买方主体，连环交易的比例越来越高，复杂性越来越大，不确定因素也越来越多。随着交易链条的拉长，市场越来越脆弱。所以，任何一次房地产调控都可能会对这个市场产生非常敏感的影响。”杨现领指出。

的确，高毛利、高周转、高杠杆的增量时代已经过去，然而，从现实情况来看，存量市场尽管空间巨大，但问题却很多，由于经营水平有限，一些存量资产没有实现最好、最佳用途。如何解决问题并有效运营存量资产，这不仅是一门技术活，更是一门学问。

翰同资本创始人王倩指出，通过轻资产的方式可以最大化发挥存量资产的作用。依托于企业的重资产，轻资产的盈利模式就会非常清晰，只要对于重资产的任何经营行为进行改进，边际效益就会非常明显。

“一线城市诸如北京、上海核心区域的写字楼或者商业物业，收益率是4%—5%，通过轻资产运作后，每一块钱租金的增加，就会给这个物业带来20到25倍的价值回报。”王倩如是说，另外轻资产并不需要很密集的资本，同时能够构建迅速扩张的体系，实现规模化发展。

巅峰对话：融变地产与时俱进

巅峰对话现场

论坛的“巅峰对话”环节不仅邀请了来自权威机构的专家，还汇集了龙湖地产、泰禾集团、京投发展、伟业我爱我家等企业高管，他们探讨的主题主要集中在行业当前的发展趋势和未来走向。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，2016年中国房地产实现了销售面积和销售金额的高增长，这主要得益于房地产资金链的充裕。但是，在资金的获取过程中，并没有架构起非常完善的管理体系，这导致地产风险不断积聚，从而可能会波及到金融及宏观经济层面，希望行业能够探索出规范的、更放心的资金入场形式。

第八届地产中国论坛以“融变地产”为主题。对于“融变”二字，云房数据董事长闫旭东认为，以往房地产的资金来源有自有资金、银行贷款、预售资金等，目前的融资渠道更多元化，增加了信托、基金、险资和企业债，证券化的资金比例正在发生变化。随着资金来源的变化，企业投资方向也发生了变化，资本市场利率水平、回报率水平和结构性也发生了变化，这是融的一个根本点，当然这也意味着整个地产行业正在进行变局。

在龙湖集团副总裁、公司品牌及营销部总经理袁春看来，“融变地产”中的“融”，一方面指金融，另一方面指融合。在通过招拍挂获取土地难度越来越高的情况下，相对来讲，整合并购不仅可以解决问题，还可以实现规模的快速增长。企业的并购与融合是大方向，但并购中也会有一些不良资产，未来如何处理这部分，是企业需要思考的问题。

首创置业设计营销中心总经理高广汉表示，重资产模式正倒逼企业给大象插上翅膀，让大象飞起来。这对翅膀离不开金融，离不开互联网，更离不开在新的互联网大潮中或者共享大潮中产生的新风口。同时，这也倒逼企业不得不历练营运能力，从传统的住宅开发，到城市综合体或者其它物业类型开发，再到物业服务与众创空间等领域。

的确，这一年，房地产正经历新一轮的分化、融合、质变、再生。在这种形势下，以产城融合为导向的特色小镇开发与运营成为一个新的课题。

谈到文旅小镇，泰禾集团副总裁沈力男表示，现在的很多小镇、乡镇建设的很劣质，污水横流，私搭乱建，问题很多，谈不上特色小镇。我们的目标不是建设九流的城市，而是要建设一流的小镇，要把特色留下来。

在京投银泰股份有限公司副董事长、总裁高一轩看来，小镇建设想要有高品质，需要在配套设施上下功夫。疏解北京首都功能最重要的方式就是在北京周边发展小城镇，这对国家推动小城镇的建设与发展，特别是京津冀一体化下首都核心功能的疏解，都有着非常重要的意义。

如何更有效推进特色小镇建设？高一轩认为，主管部门应该对小镇的整体配套政策有一个规划，而不是单纯用招拍挂的方式把小城镇的开发与前期所有准备工作一次性割裂，要让更多的企业去做匠心产品，并给它一个长期可预见的制度保证。

不管时代如何变，产品力的打造才是王道。在伟业我爱我家集团副总裁徐斌看来，融变地产时代，匠心是关键，不管是地产、金融，抑或是互联网、创客空间等领域，一个企业的发展不是要颠覆谁，而是源于一点点的进步，朝着一个方向努力。“有的人一辈子可能就做一件事，但是他可能会成为这个领域匠人的代表。”徐斌说。

2016年中国房地产年度红榜正式揭晓

活动现场，由中国网·地产中国历时两个月打造的“2016中国房地产年度红榜”榜单正式发布。据了解，在年度标杆企业的评选中，通过对上榜企业的重组与细分，一批发展迅猛的企业进入领军房企阵营，一些与地产渐行渐远、发展不突出的龙头企业意外落选，一些具有特色发展模式的中型房企则反而榜上有名。

本届红榜“年度标杆企业”榜单共分为五项子榜单，分别是领军企业、创新力领军企业、绿色创新力房企、典型特色房企和优秀助力企业。

万科集团、恒大集团、碧桂园集团、保利地产、中海地产、融创中国、龙湖地产、华润置地8家企业凭借在地产领域的规模优势和领先表现荣登“年度领军企业”榜单。

当下，我国房地产市场正在进入存量阶段，这个万亿级的蓝海市场不仅引来群雄争霸，还孵化出超大型的企业，诸如作为以数据驱动的全价值链房产服务平台，链家以突出的创新能力和内部生态链的构建能力被评为“2016中国房地产年度创新力领军企业”。

大象在起舞，但特色房企也风光无限。2016年，共有包括孔雀城、路劲地产、新鸥鹏集团、京投发展、星河湾集团、金科集团、首创置业、山水文园投资集团、协信控股集团、江河地产、隆基泰和集团等11家企业上榜“年度典型特色房企”。与此同时，上榜“年度绿色创新力房企”的有中国金茂、中国葛洲坝地产、远洋集团、亿利金威；获得“年度优秀助力企业”的有翰同资本、房教中国、北京房展。

中国房地产的发展离不开优秀企业领袖和职业经理人的战略眼光与辛劳付出，2016年中国房地产年度人物的榜单上，王石、许家印、孙宏斌、左晖、张宝全五位行业领袖荣登“年度行业领军人物”榜单，李战洪、刘肖、高一轩、楼艳青、王简、高广汉、朱锐、王勐、李亮、范伟等行业翘楚则被评为“年度优秀职业经理人”。

此外，获得“年度典范项目”的有景粼原著、翡翠长安、北科建泰禾·丽湖院子、使馆壹号院、保利首开·天誉、星河湾半岛、首开龙湖·天琅、中骏·西山天璟、浙江山水主题小镇·六旗乐园、廊坊孔雀城悦府、鲁能·钓鱼台美高梅别墅、中信墅、保利·大都汇、八达岭孔雀城、金科·天元道、新西塘孔雀城、尚峯壹號、鲁能·格拉斯小镇、新鸥鹏教育MALL等19个项目。上述典范项目都有一个共同点：付出匠心，关注产品力。

对于2016中国房地产年度红榜的榜单，中国网·地产中国网总编辑谢红玲进行了专门解读。她表示，今年房地产最大的特点是“大年多英豪”，规模效应持续显化，大者横强，同时，特色企业的表现也非常突出，诸如在幸福小镇开发模式上占据先机的孔雀城、在教育与地产结合上趟出新路的新鸥鹏集团，还有在绿色地产领域持有发力并开始受益的中国金茂等。

“中国房地产年度红榜不仅是为行业树立标杆、寻找榜样，整个推荐过程更是对行业热点问题的梳理以及对于未来发展趋势的前瞻，这既是对过去的总结，也是新耕耘的起点。也希望大家‘上红榜，做先进，贡献社会和企业’。”谢红玲如是说。