我在香港的楼市中，看到了日本当年房产泡沫的影子
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| DJ
这可能是改变许多香港人命运的一份重要文件。
《施政报告》是香港每年特首将这一年的政策计划公布于众的重要报告会议，有点类似日本首相每年中在国会发布的施政演说。
香港房地产的走势曲线，让人想起1990年左右的日本。
1991年日本股市泡沫破灭，不久后楼市泡沫也被挤破，日本社会从此进入异常低迷的状态，一些日本媒体称这个时期为“失去的二十年”。
现在的香港，在暴力冲突过后，这个城市四分五裂。其中，每平米10万港币的超高房价，是导致生活在这片土地上的年轻人愤怒无奈的一个重要原因。
（香港实际工资涨幅远远落后于房价实际涨幅；来源：彭博）
与香港不同，日本的房价与他们的国民收入水平一直保持在相对同步的增长趋势，即使在泡沫最大的1991年，人们还是能用较高的价格买到房。
虽然时不时会有人说买不起，但相比于香港，日本人买房压力并不大。
香港楼市能从日本曾经的房产泡沫中，借鉴到什么？
01
香港政府的“三支箭”
10月16日，林郑月娥花了51分钟宣读了她的《施政报告》，这是近年来最短的一次《施政报告》发布会。
香港的“八万五”计划又回来了。
“八万五”计划是时任香港特首的董建华在1997年提出的一项政策。但中途夭折，即便到现在，香港拥有自己房子的人群比例不足50%，公屋的平均等候时间，是5.4年。
从今年的《施政报告》内容来看，虽然力度上和曾经的“八万五”计划还差了一大截，但可见港府急需用房价来为干涸的香港市场“解渴”。
港府一次性发放了三大礼包：加大住房供应、放宽刚需的贷款条件、增大土地供应。
（1）加大住房供应。
主要措施很明确，就是加大社会福利类房屋的供应。
未来三年一共提供1万个单位，用于过渡性房屋项目；加快出售目前39个“租者置其屋”计划里4.2万个未售出的公屋；在2020年预售1.2万个正在兴建的居屋和“绿置居”单位。
这4.2万套未出售的公屋，目前的平均定价约为市场评估价的20%。正在新建的居屋，售价大概是市场价的六折。
不过，今年的施政报告一出，将有望弥补公屋供应量大幅下降的状况。
（2）给刚需客发贷款大礼包。
最大的礼包，是放宽首次置业人士的贷款要求。
过去，首次置业人士申请最高九成按揭贷款的楼价上限是400万港元，现在这个上限提升到了800万港币。这意味着，未来将有家庭，能够以一成首付，购买最高800万港币的房子。
申请最高八成按揭贷款的楼价上限，从600万港币提高到了1000万港币。
（3）增大土地供应
香港住房市场的土地供应紧缺，一直是让房价居高不下的原因之一。在香港1106平方公里的面积里，住宅用地仅占7%，7%！！这么说来，如果麦理浩径能够被开发一部分来做房产，或许能解决一些问题……
（香港土地用途分布，每一小格为1%，图片来源：南华早报）
这次，香港政府对土地供应开源节流——回收一部分私人土地，通过填海和修整沿海地区的土地来增加住宅用地。
报告刚公布，恒生地产午盘最高涨幅达到2.2%，新世界地产最高涨幅5.4%。
港府着急解“近渴”的心情，很急迫。
不然，充满热血的年轻人，可不得消停。
02
日本的那场房产泡沫
看着逐年快速高攀的香港房价，很容易让人想起上世纪末的日本。
日本房产的泡沫，可以说是源于金融自由化。
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一下子放开了管制，日本股市价格持续上升。因为股价上涨快，上市公司纷纷减少向银行贷款，转而在股票市场上融资。在80年代前半期，企业股市融资仅有3万亿日元，但到了1989年，激增到27万亿！
资本市场自由到了什么程度？企业只要通过发行可转债获取资金，再以大额定存放到银行，而信用高的企业在这波操作中获得银行支付的较高利息，不费吹灰之力，就获得了可观的差额利息……
钱好赚/借，泡沫就吹得快。在经济形势“表面上看来”空前大好时，人们的期待就来了。支持地价高涨的，便是大家的期待。
与香港相似，日本的土地供应也不高。从全日本看，1975年林地占国土面积的68%，而建筑用地仅占3%；从三大都市圈看，建筑用地直至2015年也仅占12%，建筑用地供应紧张。这也造就了房价高波动的属性，人们会误判认为：现在的房产价格上涨，是供应不足的原因，是正常的。
傅高义的《日本第一》，表现的是全世界人对这个国家的“过高预期”。80年代的日本人人相信“随着日本经济的增长，东京将会成为亚洲的金融中心。”
倒卖土地是当时最赚钱的行当。因为地价不断上涨，所以倒买倒卖能够牟取暴利。当时甚至连日本黑社会都投入了倒买倒卖中，这些投机者被称为炒地团。
获取土地非常容易，只要你有钱。而与此同时，你只要用土地做抵押，银行也会轻松给你贷款。因此，当时以将要购入的土地作为抵押从银行获取贷款，几乎分文不出就可以倒买倒卖土地。
钱没有花在实业上，而是虚拟的借贷，一来二去，1块钱变成10块，10块钱变成100块。这就是日本土地价格能如此迅猛上涨的原因。
香港在一定程度上，也有这样的影子。香港的经济命脉由地产大亨四大家族掌握，土地也大量聚集在这些大地产企业手中。据港政估计，诸如恒基兆业、新世界发展和新鸿基地开发等拥有超过1000公顷的香港耕地。
他们因为是房产巨擎，从银行获得资金并不会受到太多限制，与此同时，他们为了保护地价也会藏着手中的耕地不开发、不发售，而只要所剩不多的房产人们仍买得起，房价就会一直往上涨。
而日本房价泡沫破灭，就是在它收紧银行银根开始。1989年末开始，日本央行行长出台政策，缩紧金融，抑制地价上涨。“工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的。”
1990年3月，日本银行将基准利率上调1%，达到5.25%。一周后，当时的大藏省以银行局长名义下达抑制土地相关投资的通知。设定银行不动产投资的上限，进行所谓的“总量限制”。
但由于大型银行的子公司“住宅金融专门公司”并不在受限的对象中，此后仍然积极投资房地产，导致土地价格继续上涨。
1992年，日本实施了“地价税”，按照土地评估价的0.3%征收，对一定面积以上的土地所有者征税。这是日本固都税的前身。但是上有政策下有对策，为了避开面积税，我们投资日本房产时常见的1DK公寓（开间公寓）孕育而生。
所以房价仍然在涨。
然而，银根进一步缩紧不可逆，导致不少企业的不良资产被曝光，许多公司由于资金链断裂不得已宣布破产。
由此开启了多米诺骨牌模式，一张牌倒下，一场海啸呼啸而来。
03
泡沫前后，人与人的关系被金钱冲淡
市场一蹶不振
日本作家新井一二三便是经历这一波房价大涨大跌的一代。她在《我这一代东京人》中，如此描述经历泡沫前后，日本普通家庭的状态：
永远改变了日本社会的泡沫经济，是1985年由纽约广场饭店的国际金融协议开始的。之前，1美元换240日元，广场协议以后，则换120日元了。日元的购买力一夜之间翻了一倍。很多人赶紧跑到国外去抢买名牌皮包。回到国内炒股炒地了。本来节约勤劳的日本民族，忽而全变成了投资家、投机家。
经济过热的副作用很快就明显了，本来一点不值钱的小块土地，在短短几年内升了几倍，竟值几百万美元了：这么一来，传统的长子单独继承制行不通了，因为小弟弟小妹妹都要分到一杯羹。我爷爷奶奶留下的寿司店，成了父亲兄弟姐妹八个人互相打官司争夺的对象；姥姥留下的小公寓也成了母亲三姐妹互相打官司争夺的对象。于是，我结束十余年的海外生活回国时，父母双方亲戚之间的往来差不多都断绝了。
人的关系变了，社会上也有黑风。地价大涨后，炒地团为了拿地为非作歹。
黑社会为了让一些人把手中的地块卖出来，会制造一系列杀人放火的社会案件，以此来降低当地土地的“感官价值”，从那些想急于出手的人手中低价拿地。
之前一个远近闻名的悬案，发生在东京世田谷区的一家四口灭门惨案，至今都未找到凶手，就有分析认为，背后是黑社会炒地团的威胁。
与此同时，为了处理公司的不良资产，政府对主要银行进行国有化、注资补血的形式挽救。然而，政府的钱主要来源于国民征税，这就导致日本国民的负债急剧攀升。
到2003年初，为了处理两家大型银行的不良资产，全日本国民背负了高达10.43万亿日元的债务，平均一个人担负8万日元，一家五口人就背负了40万日元。
这段时间，公司为了还债都减少了借款，即使再低的利率都很少人借。公司不借钱扩张，而是埋头还债，这一定程度上阻碍了经济发展，这也就造就了所谓的“日本失去的二十年”。
再加上日本的城市化已经进入尾声，住房刚需大幅减少，而且当时为了炒房兴建的库存也消耗了多年逐一消化，所以日本房价在泡沫破灭后变得极为稳定。
香港能从日本经验中，得到什么借鉴？
1. 保持货币金融政策连续性和稳定性有助于稳房价。
2. 要时刻防止不良借款、提防银行的不良债务。
3. 不能让房价无节制地涨下去，但泡沫也不能硬戳。
面对高企的房价，香港政府仍任重道远。而目前摆在林郑政府面前最大的难题，是人心。
参考资料：
《战后日本经济史》，野口悠纪雄、张玲
《日本房地产市场大起大落的终极逻辑》，夏磊、易炜、王菁菁
《我这一代东京人》，新井一二三
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