比如,新娘说:我愿意。比如,甲方说:OK了
一
1948年,到访美国的邱吉尔对着苏联的方向发表了著名的铁幕演讲,斯大林隔空回应:你这是战争贩子的言论。
斯言一出,接下来就是四十年的冷战。全世界的人被柏林墙分成了姓资姓社的两大阵营,其间猜忌冲突不断,人类几与核战争擦肩而过。
1987年,美国总统里根在勃兰登堡门和柏林墙边,向戈尔巴乔夫发出“把这扇门打开!把这堵墙拆掉!”的呼吁。两年后……,你知道的。
美国前总统尼克松在《领袖们》一书开篇宗义写到,“在伟大领导人的脚步声中,我们可以听到历史的滚滚雷声。因为它的戏剧性,更因为它们的重要性和影响力。当一出戏闭幕时,观众鱼贯退出剧场,回家去继续正常的生活;而当一位领导人的生涯结束、降下帷幕时,观众自己的生活也就起了变化,同时历史的进程也可能会随之发生深刻的变化。”
按照尼克松的看法,一位政治领袖是否够得上“伟大”,一是看他们能否将管理国家的本领与较高的道德水平配套;二是看他们是否处于复杂局面中,如此才更加显见出才能和作用。
如果将眼光放得更长远,还要看领袖有无国家最急需的能力,“假如尼赫鲁象李光耀一样了解经济现实的话,战后印度历史将有何不同?”尼克松问道。
二
“如果说中国房地产有泡沫,那么主要不在房价上,而在地价和中小城市的土地供应量上。”
十四年前,在北京亮马桥路一个闹中取静的路段,北京万科所在地第一上海中心。笔者(当时为《财经》杂志记者)正在采访由深圳来北京出差的万科董事长王石。
一语成谶。十四年后,中小城市去库存成为比控制一线高房价更棘手的第一要务。当下,有多少误入三四线“歧途”的房企,正急于拔出已深陷其中的双脚。
在中国房地产界,一个企业家或行业专家的价值主要体现在,一、他是否经营好了自己的企业?二、他能否能为行业和同行指出取势、明道和优术之所在?
大约十年前,在中城房网(中城联盟前身)的论坛上,当黑马孙宏斌当面向王石提出,要超越后者,成为行业龙头时,王石颇不以为然,认为孙宏斌在吹牛,并告诫后者,盲目图快,要摔跟头。
这次王石说对了一半。作为顺驰的孙宏斌,几年之后成为了行业“先烈”。但作为融创的孙宏斌,却以前瞻性的眼光,准确地看到了中国城市级差地租的增值空间、改善性需求的爆发潜力,还有不同级别城市间的发展不平衡,因而极为敏锐地把握住了第二波发展机遇,以聚集“高阶城市+高档精品”战略,进入行业第一阵营。
而“超过万科”这一看似不可能的任务,也已经实现数次,只不过不是由顺驰完成。
而王、孙在峰会上的论战成为中国房地产正史上的著名桥段,含金量仍高。但因其戏剧性,世人多以八卦谈资视之。
三
你知道中国房地产最大的灯下黑是什么吗?
就是业内人士的真知灼见被忽视。原因不外乎三个。
一、无视真理主要来源于一线实践。因为房地产是区域化和异质化的产业,国际化经验和理论的应用范围、程度有限;二、盲目信奉“屁股决定脑袋”定律。认为开发商一定居心叵测为自己说话;三、先入为主,以道德批判替代市场判断。中国房地产历来有夜壶之讥,开发商的形象亦多负面,社会观感亦多以人定言。
知名的灯下黑有两例,孙宏斌和任志强。
与王石不同,孙宏斌是个没有架子的人,彼时也没有多高的段位。除了在《地产》杂志主办的地产金融年会上演讲之外,他还曾应笔者邀约,到位于朝外大街的编辑部,大讲他的拿地论。他坚称,今天的地王高价,不出几年就会成为出让“底价”。讲到嗨处,孙还拿起笔在小黑板上画图示意。
与“超越万科”一样,孙宏斌的“中国土地升值论”,成为当时业内人士哂笑的“孙氏牛皮”之二。孙宏斌拿地必高价的行为,也多次招致同行侧目与排斥。但事实证明,这又是一次少数派的胜利。
而中国房地产最著名的少数派胜利是任志强的“高房价有理”和因之而来的“劝人买房论”。
中国房地产界论坛极多,有任志强参与者,必是人气和质量的保证。人气还在其次,听与不听,确有真金白银上的天地之差。以一位年薪30万的京沪深白领为例,十年不吃不喝的工资收入,还不如买一套100平米房子带来的增值大。
至于房企,在10年之后,能否进入500亿、1000亿甚至3000亿俱乐部,主要看在强力城市中,面对不断趋高的地价,是否坚定地相信房价高是城市成长和供不应求的合力效应,因而坚定地扩大规模。
四
中国房地产市场上,政策的影响力巨大,这不可否认;但调控结果却每每政策初衷相违,这也得承认。为什么?
两个答案很经典。
第一个:十一年前,一位深圳代理公司的老板,在冰天雪地的东北沈阳的一个论坛上,曾给出过一套绝妙的答案:1、把鱼翅和白菜放到一个锅里煮了:高端住房和保障房混而治之,富人得了便宜,穷人没有好处;2、让有病和没病的一起吃药:调控一刀切,所有城市要调都调;3、让有不同病症的患者吃同一种药:大城市不够卖,小城市卖不动,却一同限购限贷。
2016年回头看,已成为中城联盟新一届主席的陈劲松当初的这个判断不仅具有历史意义,因为“鱼翅、白菜和吃药”论,已成为对“粗糙调控”最为准确形象的比喻;还具有现实意义,今年930调控的“一城一策、分城施策”,简直就是对这个观点的致敬;它的未来意义在于,调控的下一步,“鱼翅和白菜”一定会分清,带有公共福利性住房的投入和制度建设一定会加强,其意义不亚于“二次房改”。You may bet on it!
第二个答案,大家熟悉得多。就是大炮任志强几乎每年在论坛上都提到的“供求失衡”,特别在一线城市,土地供应远远满足不了市场需求。
印证这一点很简单。去找一张北京十年土地供应计划表,再看看它每年完成多少,就行了。
五
业内还有多少人记得谢强、张宝全,甚至潘石屹呢?曾几何时,这几位都是当年京城房地产叱吒风云的名嘴。
十年河东,十年河西。
十年前,不仅是地产人的黄金时代,也是房媒人的黄金时代,那时候,称你为老师,真不是客气。
一位资深房媒人回忆到,十年前的一天,有一家中介公司高层,托人请他吃饭聊天,这位主编没有听过这家公司,况且二手中介,末流旁支的感脚有没有?
十年之后,这家公司成为万亿巨人,从乙方变成了甲方的甲方。其掌门人也成为开发商和媒体争相延揽的座上宾。什么叫昨天你爱理不理,今年你高攀不起?这就是。
现在,左晖已与郁亮孙宏斌称兄道弟,以瑜亮互期。当下的论坛和峰会,如有左晖出席,已是档次的保证。
后浪推前浪,十年之后,不仅房企规模大到超出想像,经营内容也趋于多元化,从地产金融、商业地产直至去房地产化、互联网+,乱花迷眼,万箭撞心,中原逐失鹿,城头大王旗。
此时,风口和陷阱,戴着同样诱人的面目。失速与加速,区别仅仅是等死和找死。
在闽为虫,出闽成龙。旭辉的林中,将企业的发展比做戈壁的行走。“如果慢下来,你就要用加倍的速度才能追上对手。”
那速度有了,安全呢?从去年开始的中城联盟论坛上,林中关于企业战略的演讲,很多参会的地产大佬,都会洗耳恭听。
2017年的中城联盟论坛将在1月7日举办,有限对外。
六
在印刷术刚刚发明的年代,一位爱学习的宋朝皇帝说,开卷有益。在互联网+、信息过剩的年代,开会有益。
在房地产这个经验型的行业中,一条经验从总结到出书,还不如盖一栋楼来得快。面对面的沟通,是最及时最解渴的思想大餐。
但年会过多,效颦者如过江之鲤。怎样沙里淘金?一个业内著名会议喊出一句口号,“在关键时刻,有关键人物,才能造就关键会议”。
关键人物又是关键中的关键。读过EMBA的人,都有这样一个感受,最有启发最有用的话,往往不是来自教授的讲课,而是来自同学间的讨论。因为是一线所得,因为是利益相系,因为是水平相当,因为是惺惺相惜,因为纸上得来终觉浅,终觉晚。
绝大部分人做房地产是机遇型进入。遑论全知全能,哪怕有一技之长已可脱草莽之名。博采众长,整合资源,补己之短,占得先机,才是大智慧,大觉悟。
从2005年开始,一家来自河北的小开发商,开始每年在北京参加一个名为地产金融年会的论坛,彼时这个年会的门票价格超过10000元人民币。
那一年,这个开发商只在北京南面的河北小城固安有一个项目,可谓行业初哥,但他们对年会上最感兴趣的却是金融话题,央行副行长吴晓灵在那次演讲中指出,开发商要从以间接融资为主转向直接融资。
会后,公司老板又将年会上讲地产基金的银行家,请到北京的四合院里点灯夜谈。6年之后,这家名为华夏幸福基业的产业新城运营商,在A股成功借壳上市,又过5年,华夏幸福基业成为中国排名前十之内的房企。
七
人和企业能力的形成和进步,也有一个马斯洛层次。低层的是知识(knowledge),中间的是技术(technique),上层的是诀窍(knowhow)。
知识可以在书本课堂中学到,技术可以在入职后的培训中获取,而诀窍则是由自己和别人的经验、教训和悟性揉合而成,它往往是通过可遇不可求的灵机一触来捅破窗户纸。这一触,往往是在沟通中实现的,而沟通者一般是有丰富差异化经验且一线作战的同业或跨界者。
以企业上市而言,何谓上市是知识,怎么上市是技术,何时(timing)上市就是诀窍。
2007年,SOHO中国、远洋地产和碧桂园香港上市,彼时中国故事正值其时,这几家房企的净资产值(主要是土地储备)都有溢价,而碧桂园甚至因此而阶段性地成了中国首富。
仅仅两年之后,当恒大们历尽波折终于上市时,正值金融风暴肆虐之后,房企手里的土储都以净资产打折的公式来估值。
再至后来,房地产概念成了“票房毒药”,企业避之不及。王健林强调自己的“王”是消费娱乐之王,万科试图变身为城市配套服务商,而千亿新贵华夏幸福的定位是产业新城运营商。一字之差,就是百亿市值。
淡水鱼怎样变成咸水鱼?这是一位知名地产私募投资者打的比喻。淡水鱼是指非上市房企,咸水鱼是指符合国际资本市场严格要求的上市企业。
当然有众多一致的标准,但每家房企上市前都会有自己的“难言之隐”。
这位投行家在论坛上举例说,SOHO中国资产值不足(没有土储)、绿城的高负债和低周转率、世茂的商业分拆与估值、远洋地产的管理层激励,等等,解决这样的瓶颈,需要的就是诀窍。
除了钱之外,对于房企来说,拿地的重要性亦不言而喻。差不多十年前,在一次非公开会议上,一位房企总裁告诉笔者,他们的诀窍是,一、中心城市周边,行政区划是县城,但项目定位和客群的指向是大城市;二、有山有水有风景,便于营造附加值;三、有高速公路经过,大交通说得过去。今年,这家房企的销售额会超过3000亿。
八
人与人两样,会与会不同。往往讲者有心有料,但听者“眼珠间或一轮,表明还是个活物”。有的会议专家满堂,鸿儒谈笑,却言不及用。
什么样的会才有价值?最有价值的讲者和听者是什么样的?讲者与听者之间有什么样的关系和状态,才能产生化学反应?
中国历史上最会讲课的人是孔子。他在《论语·述而》中有这样一句话:“不愤不启,不悱不发。举一隅不以三隅反,则不复也。”
就是说,你如果不是为一个难题穷尽办法、苦恼得要疯掉了的时候,就不能真正点醒你。举一反三,你起码要做过三件类似的事情,才有听懂悟透的可能呀。
有“愤”有“悱”,一句顶一万句,就是可能的。主要不是因为讲者的水平高,而是听者的状态嗨,以及两者所发生的化学反应。在各种主题地产中,有多少这样欲退不能,欲进不得的难题,多少人处于“愤”和“悱”的状态!
要达到沟通价值的最大化,要使双方产生化学反应,讲者须是经过大风大浪、有独特经验,听者须胸怀理想、身负任务、带着难题、善于学习。
一位会展界资深人士的体会是,一般而言,购票听会的听众最认真,也收获最大。
白银时代难题多,转型创新坑也多。谋事在人,成事在天。但常常寻找与高手沟通和过招的机会,天垂顾你的概率最大。你不知道哪句话对你最有用,但最有用的话一定出自其中。
End
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