河北雄安新区房价走势：可能先扬再稳后抑 | 话题君

4月1日下午，新华社发布了中共中央、国务院决定设立河北雄安新区的通知。4月1日晚上，一大波外地购房者已经杀到雄县，准备买房。

雄安新区被定义为“具有全国意义的新区”，雄安新区及其周边房价走势如何？这可能是目前普通人最关心的话题。我们就从雄安新区的小气候和中国房地产市场的大气候两方面来分析。

一、雄安新区的定位和实际功能

官方强调，疏散北京非首都功能是京津冀协同发展的“牛鼻子”，雄安新区的核心定位，就是要将原本在北京或者可能集聚到北京的一部分“非首都功能”（实际上主要是经济功能）及相关资源引导到此处，改变京津冀地区全部重要经济、金融、商业资源高度集中在北京的状态。

在整个京津冀地区，虽然此前已有天津滨海新区，但滨海新区产业结构仍以工业为主，在高端产业尤其是服务业等方面，没有起到疏导北京城市功能的作用，而河北省又正好缺少一个具有较大影响力、辐射力和带动力的区域高端经济和产业中心，这就形成了建设雄安新区的区域经济条件。

从某种程度上说，北京城市功能尤其是“非首都功能”的过分集中，原因之一就是河北省整体缺少具有竞争力的产业中心。所以京津尤其是北京从某种程度上成为了河北的“省会”，河北的人口、资源持续大规模流向北京，进一步加剧了北京的城市压力。

河北省全省常住人口超过7000万，其中冀中南地区人口5000多万，大致和安徽人口体量相当，将北京作为京津冀地区的经济中心的功能移出，为河北省再造一个“经济省会”。考虑到河北省临近京津和安徽临近沪宁杭的背景类似，雄安新区的想象力，大致相当于再造一个合肥。

二、雄安新区的短期房价走势

目前，雄安新区涉及的三个县，全域房产交易和过户均已冻结。将来雄安新区采取怎样的房产开发和管理模式，还有待观察。雄安新区区域，未来有没有新建商品房供应、商品房供应量大小，外界尚不得而知。

图注：雄安新区涉及的三个县，房屋买卖已经停止

但可以预见的是，雄安新区如真正建设落地，并继续实施现有的商品房土地和供应机制，雄安新区因其自身的产业基础、周边辐射力和距离京津更近的区位优势，其房价至少会明显高于合肥、武汉等相对较强势的二线城市。

在社会流动性整体还比较宽松的背景下，各路热钱继续追逐环京、环沪、环广深等一线城市周边地产的热潮，还没有完全退却，雄安新区获批后，雄安新区周边尚未限购的县市，在短期内有较强的房价上涨动力。

三、雄安新区的中长期房价走势

从中长期来看，雄安新区的建设目标达成，其实质相当于就是一个较强的二线城市。所以雄安新区自身和周边的房价，也会遵循强二线城市房地产市场的基本规律。雄安新区核心区的房价姑且不论，但至少新区周边的房价可能走出“先扬再稳后抑”的趋势。

不同城市的房产，价格坚挺程度有区别。但从大背景来看，决定房地产市场走势的，还是人口结构和流动性情况。从中长期角度来看，中国长期计划生育导致老龄化压力大，青年人口规模在快速萎缩，这对住房需求造成长期压力；从2016年开始，全球在货币宽松下的流动性过剩趋势开始出现较明显的逆转，在流动性泛滥情况下的全民加杠杆，可能会逐渐转化为全民去杠杆，届时缺乏充分基本面支撑的二线城市，房价上涨态势就难以持续，转而面临较大的下行压力。

简单地说，雄安新区的房价可以对标较强的二线城市，其周边的房价也可以对标强二线城市的周边郊区。目前，市场上大的流动性背景决定强二线城市的房价可能已接近见顶，雄安新区及其周边，在中期也同样可能见顶，但时间比一般强二线城市滞后一些。

此外，“雄安新区”除了经济意义外，更有政治意义，雄安新区的落户政策和房地产管理政策料将全国最严，这也会对当地的房地产购置需求造成实质性的限制。由此，既不能无视新区建设带来的重大机遇，但也不宜在中长期范畴对新区的房价有过高的预期。

作者：元淦恭 原智谷趋势资深研究员

责任编辑：张德笔