2018，这样做实体商业会让电商成为陪衬！
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引言
实体商业天机“泄露”！
来源 |赢商网（ID：winshang）
作者 | 黎韦韦、乔心
被誉为商业地产行业奥斯卡盛典的“第13届商业地产节”，4月10-12日在广州朗豪酒店如期举行。本届活动以“新时代 新商业：为了满足人民的美好生活需要”为主题，吸引了数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，探讨新时代背景下，怎样打造崭新的商业形式和模式，如何实现“满足人民的美好生活需要”？
今天的商业推动地产论坛活动，现场干货多多，共有6个主题演讲，3个微论坛以及1个商业辩论，本文将为各位浓缩现场嘉宾的真知灼见以及行业干货。商业地产人一定不要错过！
01
广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲先生在今天的主论坛开场致辞中表示，预计购物中心的增幅将保持在每年新增500-700个的稳定水平，但目前购物中心的有效供给仍不足，未来行业的集中度会越来越高。在品牌端的颠覆和新零售升级中，餐饮会是引领行业变革的业态。
吴传鲲：广东赢商网数据服务股份有限公司董事长
购物中心将进入稳定供应阶段
截至去年年底，中国有6千多个5万㎡以上体量的购物中心。我们判断未来购物中心的增幅可能相对比较稳定，大概每年的新增应该是500-700个左右，按照这个速度，预计到2020年左右，购物中心的总数将在8千到1万之间。从去年观察行业的情况来看，行业的集中度会越来越高，大规模发展的购物中心仍然非常少，有效的供给仍然不足，好的项目大家永远需要，不管这个地方的购物中心数量是否过剩。
餐饮业最有可能率先发生变革
从品牌端来看，无论是升级新零售还是行业变革，餐饮是最有可能率先产生改变的：空间设计感的提升、对品质和性价比的强调，因为餐饮业改变的门槛相对较低。品牌端要升级，应该从三个方向发力：带给客户更快更便捷的服务、更丰富的选择，以及性价比更高的产品。未来5年，服饰行业和文创领域会相继产生巨变。
02
王强：爱琴海商业集团执行总裁
大数据将带领零售业走向更加精准的商业模式
零售创新的驱动力，主要来自以下四个方面：数字化、物联网、人工智能以及大数据云计算。大数据与零售业的相关特性，主要体现在以下三方面：①在数量上，不同于传统的随机样本，是一个全体的数据；②在真实性上，大数据取得的样本结果，更接近于事实真相，通过云计算处理得来的结论，能够给我们带来更准确的指导；③在关联性上，大数据不再强调传统的因果关系，强调的是关联关系，体现数据和决策的思想。
未来商业运营是用技术与数据连接人与空间
在购物中心调整升级的过程中，我们需要使用大数据，来重新定位商圈，重新开展顾客画像，了解消费趋势的变化，不断更新消费者标签库和品牌标签库，去做新的匹配。
同时，也可以通过对互联网数据的收集和分析，从宏观上了解消费者的消费观念的变迁、消费者的生命阶段、兴趣爱好、生活方式、消费水平各方面的变化，准确判断消费者变化及消费趋势变化，作为购物中心调整升级的重要依据。
主题演讲二 商业经营，“人、货、场”之外
施晨昱：泰禾集团商业管理有限公司副总经理
施晨昱认为，“人、货、场”之外，还有“钱”，重视货币信息化，通过支付打通服务链，并通过大数据，进行顾客生命周期管理。
竞争愈发激烈 如何占据一席之地？
文创艺术：当前，北上广深一些购物中心针对80、90、00后主流客群中的文艺青年，主打文创艺术体验，深入挖掘其精神层面的需求；
场景化：购物中心场景化将产品的呈现、社交的需求、购物的需求很好的融合在一起，运营得当将会收获大量粉丝，从而形成社群化的空间。
O2O：将线上线下融合、实体与电商成功融合。
人、货、场之外 最重要的是“钱”
施晨昱大胆提出，在“人、货、场”之外，“钱”是最重要的。当然，这不是传统意义上的钱，而是钱的信息化。钱是货币，是如今的电子支付，未来或是以比特币为代表的区块链货币的信息化的技术。这个货币不仅是财务账本上的字，消费者是用钱投票的，因此，钱是最重要的信息。基于此，在“钱”的信息化上，通过“泰禾一卡通”的支付体系，全面打通了支付流与服务链，使泰禾广场的顾客体验得到了大幅度提高，会员销售贡献实现爆发式增长。
雷易群：奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理
多元化需求驱动商业跨界复合
为什么实体商业要跨界复合?从近几年的数据来看，全国居民可支配收入持续增长，消费需求趋于个性化、多元化，单一发展已不能满足时代需求，复合多元、新奇独特成为实体商业的制胜关键。跨界复合的最终目的，是通过创新满足人民的美好生活需求。
目前，基于奥园健康生活集团「商业运营+物业管理+健康产业」的复合资源，我们正在尝试「商业+社区+健康」的跨界复合，把医养、医美业态带进购物中心、住宅社区，实现商业与社区商业生态链的融合。
跨界复合商业的制胜要素
跨界复合商业的制胜要素有七点：第一、建筑和室内设计，要顺应眼球经济发展趋势；第二、在业态方面尝试多种可能；第三、美陈奇趣化，要让消费者自主产生在社交软件分享的欲望；第四、始终立足目标消费者需求；第五、围绕一种生活价值观，持续向消费者传递品牌概念；第六、增强消费者体验感；第七、从开发思维向运营思维转变，做好打持久运营战的准备。
主题演讲四 新时代新零售新定位， 中国中高端品牌突围之路
孙来春：林清轩品牌创始人
孙来春提到，新零售时代商业需要拥抱新零售，未来十年是中国高端品牌的机会，林清轩品牌升级定位——山茶花焕肤修复专家，继续抢占高端护肤市场。
新时代商业需拥抱新零售：新时代真的在改变，在这样的时代下，品牌就算赢了所有的对手，最终也会输给时代，品牌需要做的是老老实实拥抱新零售；
新零售绝对需要在乎用户：新零售意味着你绝对要在乎用户，它解决了生产力的问题，线上线下同样的价格与提成，使消费者和导购都不用再受“折磨”；
线下品牌一定要拥抱数据：以林清轩的发展为例，过去我们400多家门店，每家店每天新增会员平均3-5个，但是我们跟线上资源嫁接之后，日均会员可达8720个。
零售业应满足顾客长久不变的三大需求：尽管零售业瞬息万变，但对于品牌来说，只需满足消费者非常普通却长久不变的需求：自由选择的权力、方便快捷、货真价实。
吴英南：九宜城创始合伙人、首席运营官
购物中心应该成为流量入口
通过新品类引导购物中心，是当下主要的商业运营逻辑。以往做购物中心的逻辑思维都比较传统，或者可称为地产逻辑，赚的是地价增值的钱，新的逻辑是不再把购物中心作为简简单单的地产，而是作为一个流量入口。
发掘新物种，打造“独角兽”
从投资的角度讲，消费连锁业是最有魅力也是最具杀伤力的行业。魅力在于现金流好，扩张快，品牌效应带来的指数级增长。杀伤力在于轻资产，竞争门槛低，规模化效应难于实现。依托多年的投资经验，产业方也可以精准挖掘各业态的新物种，参股投资并嫁接巨量的产业资源，打造引领趋势的线下空间。
欧美顶级文娱IP——
打造文化标签，诠释美好生活
何一赞：上海品源文华市场营销策划有限公司创始人、CEO
在何一赞看来，除了物质层面的满足，美好生活也离不开精神层面的满足，在中国，消费者在文化领域目前的人均消费金额不足美国的四分之一，文化产业和文化消费有巨大的潜力和增长空间，品源文华的诞生，希望可以通过引入全球顶级文娱IP，来满足中国迅速增长的消费需求。
IP为商业地产赋予内容与灵魂
在体验经济时代，消费者更加关注体验与感受，IP的价值是不仅提升了产品差异性，还赋予了内容与“灵魂”，给消费者带来精神上的满足感。品源推出的沉浸式线下活动体验的购物环境是商业中心倡导的新型模式，消费者不再满足于物质的饱和，更需要文化、艺术IP带来新的精神愉悦，品源文华正好能满足这一点。丰富的主题与藏品，能够打造丰富的主题线，有助于打造商业中心品牌差异性。其次是官方复刻品展示，能够从主题、内容、呈现方式等带给商业地产全新的IP体验。
三个核心功能，挖掘全球顶级文娱IP的商业价值
作为中国IP领域的先行者，品源文华通过三个核心功能来完成，分别是IP资产深度开发、线下体验式零售、整合营销传递价值。
品源文华为合作商家的具体需求提供不同的线下体验馆的方案。比如商业地产商希望吸引对于时尚主题感兴趣的中高端顾客群，他们可以选择《Art Deco - 开往V&A的追光列车》线下体验馆方案。这是品源与英国V&A博物馆针对从上世纪30年代从欧美风靡到全球的Art Deco装饰风格推出的体验式零售项目。项目将还原1930年代的东方快车式的车厢外形和装饰艺术的设计风貌，公众可以登上这趟列车，通过Art deco风格了解V&A的馆藏和相关商品，获得美妙的沉浸式购物体验。
03
微论坛一
美好生活背景下的商业下半场竞争
“美好生活”俨然成为热门IP，应作为行业和企业发展的重要命题去思考。顺流而动，了解挑战，积极应对，就已开启通往新时代商业的大门。
议题：
1、从消费领域而言，您如何理解“美好生活”？
2、美好生活背景下有哪些潜在需求和和消费风口？
3、如果构建企业的生态链和商业模式，顺应“美好生活”的需求以及应对挑战？
蒋威：宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理
物质产品和精神文化需同步消费升级
作为商业人，蒋威认为在谈论消费、产品丰富、品质提升的同时，也不能忽视对于精神层面消费的满足，在商业的实践里面需要对此做一些探索。
在商业平台上，是否可以把商业空间赋予成精神文化的空间，让商业拥有更多文化、历史、艺术的内涵；
在消费者精神层面上，如何让文化、精神与消费者进行互动，让下一代在消费上面能够接触到潜移默化的教育。
王裕强：尚嘉国际控股有限公司中国业务董事
释放中高档消费，控制商业用地供给
王裕强认为，中国要实现美好生活的愿景，就要把国民中高档生活的消费释放出来，通过消费来拉动中高档的购物中心和品牌的发展，而这部分的消费恰恰是电商代替不了的。随着全国各地商业体如雨后春笋般涌现，我国将面对过多的商业面积带来恶性竞争的困境，王裕强认为政府应该严控商业用地供给以及考虑降低奢侈品关税，把奢侈品境外销售的机会拿回来，提高中高档消费品牌的输出。
张强：碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理
瞄准90后、00后做二次元方向的消费
零售行业也好，房产行业也罢，最终都会回归到消费的本质。在这样的需求之下，碧桂园提出在长租系统中打造商综全闭环链接，其实不在于消费档次的高低，而在于精神文化的满足。十几年前对商业的理解与现在不一样，如今更多是面向90后、00后做二次元方向的消费。
陆屹：首创钜大副总裁
电商为线下商业提升了效率
“现在线上都能买生活日用品了，节约下来的闲暇时间使人们有更多的机会来线下实体店休闲、体验。而在线上看好新产品的顾客,也会找时间去实体店体验一番。”不过，尽管消费者有充足的时间走到线下，但陆屹认为国内目前的商业环境虽然在不断升级，但服务仍未能真正匹配到消费者的需求，精细化的运营服务才是增强消费者体验，构建国民美好生活的根本。
林鑫宏：侨福芳草地副总经理
租户也是客人 将侨福芳草地打造成IP
林鑫宏表示，无论是租户还是消费者，均是项目的客人，这也是侨福芳草地经营团队提出最核心的理念——用户关系。进入商业地产的下半场，侨福芳草地将从两个方向来前进：
整个项目的IP化：侨福芳草地的成功打造就是一个IP，通过这个IP的主体形象构建它整个生态链，包括博物馆和商业、写字楼、租户、酒店等。
服务细致化提升：服务是商业地产项目的温度。
何德华：奥飞娱乐股份有限公司高级副总裁、奥飞欢乐世界总经理
商业下半场是流量和粘度的竞争
何德华指出，美好生活对于每个商业体，需落实到如何在消费者的定位问题上。对于以亲子和家庭来进行定位的商业项目，如何解决家庭客户的需求，并且让其在商场里停留更长的时间，这是一个学问。美好生活对于商业地产的下半场来说，何德华认为，是流量的竞争，以及黏度的竞争。商业地产还面临项目仅能辐射半径3公里的位置宿命。
吴悦宁：KK馆创始人
“不能忽视80%工薪阶层客群”
吴悦宁表示，零售行业不能忽视80%工薪阶层的消费需求，在进入行业竞争的下半场，需要通过多维销售、精细化运营上比拼耐力。而随着消费升级，零售商将面临“产品越做越好、价格越卖越便宜”的矛盾。在吴悦宁看来，如今零售行业红利已不复存在，更多是在于专业精细化的经营，以及极致思维的发挥。
俊发地产 ·品牌和购物中心之间
如何“识势”、“借势”？
品牌和购物中心之间合作，需相互“识势”和“借势”，如何挖掘正处于成长期有后发之势的品牌/商场？如何借助当红品牌/商场，完成自身前期市场积累？
议题：
1、作为品牌方，在选址时如何“识势”，判断一个有潜力的商场？
2、作为商场方，在招商时如何慧眼识珠，招进处于成长期但后续能来带好效益的品牌？
3、在“识势”和“借势”会出现怎样的判断误差？有哪些经验？
梁剑飞:鸿荣源集团高级副总裁、深圳壹方商业管理有限公司总经理
一切商业行为都是市场行为，要因地制宜、知己知彼
在谈到品牌商与购物中心双方在识势和借势的过程中，梁剑飞表示双方的相互选择要基于对方的背景和实力、团队专业性、规划定位等维度全面调究，分析是否符合自身的定位。更强调现阶段商业市场是乙方市场，在这种大环境下，购物中心更要主动地迎合消费者需求，因地制宜，深刻意识到“市场决定一切”的道理，并且根据区域、位置做适合的招商。以合理的组合占比进行品牌规划。
在谈到识势借势过程中有哪些经验分享时，梁剑飞认为，一切的商业行为都是市场行为，因此超前的意识和踏实的经营两者缺一不可，方能经得起市场的检验。
林维蒂:民盈商业经营管理有限公司总经理
零售品牌要回归商业本质做好出品才能持续发展
现在行业里有很多概念新颖的品牌，它们融入了很多创新元素，但是我认为任何零售品牌最终都要回归商业本质，做好出品，只有不断满足消费者新需求、新变化的出品，才能持续发展，成为一个好品牌。根据购物中心的定位来挑选品牌，面向消费者，选择符合消费者需求的品牌，且能为购物中心带高客流和高收益的品牌很重要。
袁淑红:广州百信商业有限公司总经理
项目方与品牌方要学会相互“借势”
对于品牌方来讲，要看到自己(所属领域)的风口，也要抓住风口顺势而上。去年有很多品牌如美的、金拱门等借各种话题、新闻热点做营销，本质并没有太大变化，但是却趁势提高了品牌知名度。而作为购物中心，也要有选择地去与品牌合作，比如一些网红品牌、可以带动客流的品牌等，与品牌形成高度融合，也是“借势”的好方法。
杨方磊:上海大名城商业管理有限公司董事副总经理、名城麦田(深圳)商业投资有限公司董事副总裁
先行借势而后造势 基于消费本质寻求合作
购物中心要与品牌共同创造满足消费者需求的商业环境。商场跟品牌商户之间，不仅仅是甲方、乙方的关系，更应该是一种同盟关系，基于创新走在一起合作。甲方要充分考虑品牌方关心的客流，通过科学的细节把控，将品牌方需求的目标群体吸引到门店、吸引到商场。双方的共识是基于消费者的，从共同目标出发，在消费升级时代，通过各自的力量，借势双方，再行造势，集结更多客流量。
李穗生：正佳集团总裁
新时代焦虑加剧 商业地产造势行动中
进入新时代，发展节奏愈发增强，创新速度更是加快。一个新词出现了——焦虑。在商业地产行业，集中性爆发的焦虑更有过之而无不及。而面对这种现状，商场就要学会造势，积极地去迎合消费者需求。为消费者提供一个乐于沉浸的体验空间，是在焦虑时代对于都市生活的最大馈赠。按需打造，才能释放生活的乐趣，才能找到生存之路，美好生活得以实现，造势得以收获成果。
裘晓华：外婆家餐饮集团有限公司总裁
品牌和项目之间好比婚姻关系 借势、识势都需要
品牌方跟购物中心就像谈恋爱，刚开始是相互了解，等到最后签合同的那一瞬间就是注册了。后期的合作中就如两夫妻相处、生活，互相理解、包容和扶持，这其中识势、借势都需要。现在的餐饮消费者中80、90后占70%，消费者是始于颜值，终于产品，胜在体验。把顾客的消费体验感变的更好，这样才会把生意做的长长久久。
方建华：广州市汇美时尚集团股份有限公司董事长
顺应趋势 找到合适的“对方”
无论是品牌商还是购物中心，只有顺势而为才能够把握住机会，如果跟不上新趋势、新物种、新零售，品牌就很难快速发展。而在购物中心和品牌相互选择的过程中，趋势很重要，但合适更重要。从品牌方的角度来讲，找到适合的购物中心很重要。而从项目方的角度出发，找到合适的品牌也至关重要。总而言之，就好像男女朋友一样，双方都合适在一起才是最重要的。
何倍光：北京汉博商业管理股份有限公司总裁助理
修炼内功为品牌端提供更好的场所和场景
美好生活的创造，最重要的是居民消费文化水平和收入水平的提升，而做商业，也要适应这种消费文化水平提升的大趋势。在业态同质化竞争严重的当下，作为品牌方需要通过市场细分和提升品质来避开竞争；而对甲方企业来说，则仍然需从从产品研发、团队建设等多方面修炼内功，为品牌端提供更好的商业场所和环境。
实体商业重振之道
中国零售业，正处于一个大变革的年代、大转折的年代。从传统商业与电商之战到线上线下大融合，到体验式商业崛起，再到如今的新零售消费生态，商业地产发展经历了各种量变与质变。在实体商业关店潮之下，难免人心惶惶，而习惯了在摸索中寻找方向的实体商业，将不断发现潜藏在不确定中的道路与机会。
议题：
1、您认为实体商业现状和本质是什么？
2、实体商业重振之道何在？
3、“新零售”革命下实体商业将呈现怎样的新生态？
沙勇：弘阳集团高级副总裁
顺应消费者需求 实体商业应变而变
实体商业无论重振，还是复兴，本质从没改变。了解商业的本质，或者说重整商业秩序都离不开了解商业终端客户——消费者。不管是线上还是线下的商业，商业的升级转型必然要把握住客户需求。顺应时代变化，有效经营消费者的碎片化时间，带去更合适的消费模式与产品，才能得到最有效的转化。
张子玉：皇庭商业管理集团董事总裁
以人为本 与消费者进行深度对话
在当下的商业发展环境中，通过提升品牌差异化来吸引客流已经成为业内的普遍共识，新开购物中心尤其注重体验式业态、餐饮类业态的布局，这也成为打响差异化“战争”、吸引顾客的法宝。在未来的商业中，无论发生什么变化，归根结底还是要能打动消费者，吸引客流，转化为消费力，这样才能得以存活以及得到良性发展。
梁春敏：Magmode名堂副总裁
与时代吻合 丰富实体商业的内容
无论是实体商业还是电商都需要跟这个时代吻合，一个实体商业，若消费者走进去之后觉得没有自己想要的商品，这说明该商业的内容做的不够好，无法匹配消费者的内心。Magmode名堂除了是一个设计师品牌的孵化器之外，还有自己的集合店。用立体出版的方式从集合店里孵化一个个各具特质的设计师品牌，又用做杂志的方式把店铺的内容做到匹配特质消费者的内心。只有懂得内容运营的品牌所带来的新消费体验，才算是真正消费升级时代丰富实体商业的内容。
毛雅楠：美嘉体育创始人兼CBA全明星总导演
场地+内容输出”打造更优质环境
对于当下的体验式业态而言，“场地+内容输出”的形式能为消费者提供最好环境。以美嘉体育为例，作为一种新型业态出现在购物中心，让消费者不仅可以近距离地观赏各种赛事活动，还有机会参与到活动中去，和篮球明星一起分享篮球运动的快乐，对于消费者来说是难得的体验。此外，内容输出也很重要。活动的运营就是很好的体现，如举办球星见面会、球迷嘉年华、球员选秀、球衣球鞋展等，优质的IP可以聚集大量人流，给商业体带来效益的同时也普及了篮球文化。
程向东：玩童会创始人
零售+IP+娱乐 打造沉浸式商业体验
“泛娱乐”时代，优质的IP内容为零售加持，情景化、沉浸式购物体验将引导消费。以IP形式切入公共空间，并将IP文化与亲子娱乐结合发展，已经成为品牌零售与实体商业的全新思路。在零售的概念上加上娱乐的想法，我们要做代入感强、情景还原度高、体验感强的品牌，情景化的场景与高度还原的IP形象，将引导孩子或者家长购物，甚至激发未消费的顾客的购买欲。
徐子苹：湃昂国际建筑设计顾问有限公司创始人/设计董事
个性化设计是未来重要发展方向
在当下的商业环境下，商业建筑内外部空间的设计显得越来越重要，甚至有的还成为了商业建筑的独特景观。但关键的是，设计不仅要考虑商业企业的营销理念，还要结合消费者心理和行为习惯、建筑的地域文化特点、功能、美学等多方面因素进行综合考虑，使之能够不断满足商业建筑发展变化的要求，而且适于当地的经济和文化。
黄栩潇：娅茜(国际)内衣连锁集团董事长
设计产品最重要的是了解顾客的需求
面对国内内衣行业的迅猛发展及国外知名品牌的“入侵”，了解顾客的需求至关重要。很多女性消费者在追求性感和漂亮的同时，也要求收敛却不传统。为满足国内女性消费者的需求，娅茜集团收购了同为美国品牌的JU。JU产品既带有时尚感，又符合国内市场需求。因为其带有美国的设计基因和文化基因，同时又能针对国内市场的一些审美、爱好，进行改良。
宋杰：上海海鼎信息工程股份有限公司副总经理
重振商业本质是提升经营能力与数字应用能力
实体商业市场总量和整体形势是一直在朝着好的方向发展，但因电子商务的迅猛发展及消费趋势变化带来新业态、新业种的不断涌现，导致不同商家、不同业态、业种在经营和趋势上此消彼长。从而，让实体商业有了“狼来了”的感觉。而重振实体商业，本质是实体商业经营者要努力提升自己的经营能力，来不断满足人民日益增长的美好生活需要以及带来的新消费趋势和新消费需求。
04
一场“赢咖论·商业辩论对对碰”的精彩辩论将活动引向今天的高潮，商业地产领域的6位大咖进行了一番唇枪舌战，妙语连珠，佳句连连，让现场来宾对于商业项目改造背后的机遇与风险有了更深刻的洞察。
辩论议题：
商业项目计划投入3亿元以上进行颠覆性升级改造，升级后可对目前经营情况有所改善，但升级期较长。
前提条件：
项目处于国内一线城市的新兴商圈核心位置，周边消费潜力巨大、竞争较大，已有多个购物中心在建；
项目已开业5年以上，面积8万平方米以上，但原先的硬件、动线存在较大硬伤，物业条件不能引入大型娱乐商户。
如果你是决策者，你是否同意？
正方观点：
阵营：
朱逸（领队）：江苏智儒投资管理有限公司创始人
王俊标：金铂商业总裁
杜国疆：协信商管公司常务副总经理、星光68董事总经理
辩论环节精彩观点：
朱逸（正方）：优化改造后可强化先发优势，引进创新性业态扩大核心客群
在新兴商圈里，项目在功能、业态上有一些鲜明的领先性。所以从这个角度来说，投入3亿的资金优化改造，主要目的是固化、强化它的先发优势。在这个基础上引进一些非常有创新性的，前瞻性的娱乐或者是游乐项目，可以锁定和扩大核心客群，极大地增加与消费者之间的黏度。另外，通过改造抢到市场先机，很有可能为以后行业内设置高门槛和竞争壁垒。
王俊标（正方）：不改造会被“淘汰”！改造后资产包更大，回报可观
从竞争者层面、客群的变化来说，我们改造的决心是坚定的。3亿预算能做一个有效的包装，在对内外动线以及商场景观的同时，也在维护消费者的忠诚度。当周边的竞争项目也在改造时，我们不改变就会被淘汰！
一线城市的核心商圈地价昂贵，相对于3亿投资，改造的回报更加可观，不但更迎合消费者的喜好，使租户获得更佳的收益，而且会让项目的资产包更大，整体价值得到更高的溢价。
杜国疆（正方）：改不一定能活，不改一定是死！
不改是死，改不一定能活，但是一定有挣扎的机会，所以改造是一个共同的话题，改造升级也是与目前现状相比，为了项目更好的发展。分析一下，5年以上的项目，体量8万平米，位于核心商圈，这个项目大约值8万或10万一平米。这个资产本来就已经获值超过50亿，所以花3亿是值得的。
反方观点：
阵营：
耿乃兴（领队）：派臣（上海）投资管理有限公司董事长
周亮：盈石集团资深副总裁、深圳盈石总裁
吴艳芬：华夏幸福商业事业部总经理
辩论环节精彩观点：
耿乃兴（反方）：与其花3亿去冒险，还不如老实在内容上创新
3亿再加2亿已经可以再创造一个商业项目了，所以理智告诉我3亿不能花，还不如炸掉重来。朱逸总并没有说3亿花费与最后结果的必然关系。所以我的观点是项目不要改，我赞成在内容上创新。第一，不修改建筑规划。第二，不增加任何投资。不让开发商因为我的商业创意多花一分钱。所以我的建议是在内容上多开辟思路，少花钱让项目重新焕发价值。
周亮（反方）：没必要把预算全部花在硬件改造和停业改造上
我反对钱完全投入在硬件改造及停业改造的方式。我们对于花钱升级改造是同意的，但不是完全用于硬件改造方面。十年前，正大广场从调整开始到一年半以后就已经达到了满铺运营，以及我们曾经操盘过的上海调频壹项目。虽然有些硬件有硬伤，但不代表它需要投入大的改造成本才可成功。投入的方式有很多种方式，商业项目的硬件迭代是必然的，内容方面的升级也可以兼顾。
吴艳芬（反方）：3亿只用来引入娱乐业态一定赚不回来，不如在业态上做局部调整
在这样的地段上，面临新的竞争和很多的不确定性，仅仅是为了引入大型娱乐业态，牺牲3亿的话，要算一下经济账。靠娱乐业态，什么时候能赚回来，一定赚不回来。如果是核心商区的核心项目，这个投资老板会同意，因为在资本市场资产价格会大幅度提高，但新兴商圈周边的潜力竞争非常大，如果停业一年半，恰好处在正面竞争的阶段，那3亿的代价太大了。所以通过一些创新业态的引入，对比未来竞争对手的定位，用这一部分创新来做竞争，在小风险的条件下做一些局部的调整，是最保险的。
360多天的等待，第13届商业地产节主论坛在今天落下帷幕。大咖精彩观点碰撞，思想火花四溅，商业大咖们对行业的深刻洞察让人茅塞大开。
明天，还会有儿童、服装以及餐饮三个分论坛的精彩内容，敬请期待！
