踩盘记｜租赁房？小产权房？朝阳区精修LOFT50万入手,你敢掏钱吗？
7月17日某房产媒体直播购房团样板间看房，项目是永泰地产开发的朝阳1953小区，直播过程中主持人宣称入手此项目35㎡精修loft只需50万。
朝阳区7月新房均价已来到 79433 元/m，35平米的小一居也得250来万， 50万入手朝阳精修LOFT这个噱头实在吸引人，但是，会有这种“天上掉馅饼”的好事吗？
价格便宜地段诱人
朝阳1953小区位于朝阳区东五环外双桥中路1号，周边有地铁八通线管庄站、双桥站，周边公车397路、532路、690路，双桥中学站下车即到，同时，自驾项目前有广渠路二期京通快速、双桥路。
2016年6月30日，该楼盘在项目处正式破土动工，预计2018年8月份可交房入驻，这是永泰集团回归北京的第一个项目，主题是青年共享乐园，总占地面积47673.52平米，总建筑面积68269.9平米，建筑容积率2.0，由六栋6至10层平层和loft组成。
销售人员介绍，朝阳1953项目总价低、不限购，定位群体正是年轻人，平层15000/㎡，35㎡小居室全款才50万；精品loft层高4.5米，20000/㎡，35㎡全款才70万，首付35万，最快于2018年底可入住，房子拥有40年产权，于2056年产权到期。
据本文记者调查，该楼盘排号费用1万，日前排号已到500多，周边配套有东一时尚公园、金田公园、百花公园、国泰百货、东星时尚广场、星空幼儿园、朝阳区实验二小、263医院、双桥医院等，日常生活健康娱乐都有基本措施保障。
记者采访了某开发商高层，他对此楼盘这么火热表示，“该产品因拥有不限购、面积偏小、总价偏低的特点，既能够吸引投资客，又能吸引部分刚需人群，成为北京当下楼市交易的热点，也在情理之中，从未来租售角度来说，踞于地铁八通线，享受成熟的配套，衣食住行皆便利，相较于其他的产品，绝不会缺少求租和求售的竞逐者。”
管庄站周边楼盘有项目北京新天地价位42000元/㎡，康城暖山价位50000元/㎡，常楹公元42000元/㎡等等普遍已来到45000万/㎡左右，所以朝阳1953价格优势较为明显，对低层收入人是福利，并且该区域身处东三环国贸CBD与通州大帝国之间，区域位置恰到好处。再则，北京地价渐次走高，朝阳区鲜有新增地块，出现一个便宜的精装楼盘已是难得。
除了地段优价格低，该楼盘适合青年人的另一个价值点就是智能化，记者观察发现，样板间整合了多种日常生活智能常用设备，使生活简单便捷许多。但据销售人员表示该楼盘是商水商电，而众所周知，采用商水商电的话，十年内大概会比民用的高出一万元左右的费用，每次调整水费电费等费用的时候，商业费用的都会增加的更多一点。
便宜有风险?
俗话说“便宜没好货，好货不便宜”。
看到这里，许多读者会产生疑问，“性价比如此高的楼盘会不会有什么猫腻”，记者踩盘时也有了这样的考虑。
管庄往去的黄昏
在记者的询问下，销售人员告诉记者，此楼盘的营销模式是“以租代售”，产权是整栋楼的产权，无法分割到每户，所以跟购房者签的是40年的租房合同，也就是说购房者只有使用权而不是拥有房产所有权，意思就是没有房产证，只有一纸租赁合同，从而价格很低。
销售人员看出了记者对租赁合同的担心，他对此解释：该楼盘是产业园项目，不能进行销售，就算销售，每平米也必须提价2万，比起周边楼盘的房价就少了价格竞争力，50万能获得40年的使用权，折算下来一个月也只有1000多左右的租金，对青年人来说已经很划算了，升值空间高，并且可以随时转租。
记者在该楼盘的销售详情里也发现了标明的是“在租”。
所以朝阳区精修LOFT50万入手指的是租而不是买，这里我们可以将其称为“长租房”。
为此，针对目前房市上出现的这种“以租代售”的居住方式，记者采访了业内资深人员，他表示，“一般来说，房屋租赁年限越长，其机会成本也就越大，风险自然也越高，50万40年的使用权是很划算，但是考虑到整体租赁市场环境和相关政策的不够完善，‘以租代售’本来就是法律的灰色地带，购房者要面对市场风险、制度风险、价格风险，所以价格便宜是正常的。”
记者发现所谓要面对的制度风险便是合同有效期。
按照我国《合同法》第214条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限，自续订之日起不得超过二十年。”
然而据销售人员介绍，“其他的长租房租赁合同都是二十年一签，为了规避双方风险朝阳1953只签一份租赁合同，增加一主条款：租赁合同20年后自动续期到产权截止，期间不产生任何费用。”
那么20年后，这纸合同是否会因为这主条款依然生效，对此记者询问了某资深房产律师，他表示 ，“房屋租赁合同最高期限为20年，即使你签下40年的合同，并租金款已全付，也只能保证合同在20年内有效，要实现40年的租赁期，只能在20年后签订的合同期满之后再次签约。但问题在于，20年之后，业主是否还会按照原定的租金水平和你签约，那就是未知之数了。”
此楼盘的长租期合同，与其他短期租赁合同除了租期上的差异是否还有别的差别，记者要求查看合同详情的时候，销售人员表示了拒绝，只给看合同第一页的主条款，并且不能拍摄。
本文记者对其行为理解为，“开发商只是房东，自己还是弱势的租房客，就算投资转租自己也不过是个二房东，或者不久的某天当此地段价格暴涨，或者此楼盘要被拆迁，或者新政策下来此楼盘可销售时，这一纸租赁合同会被宣布无效，房子的使用权也被剥夺。”
对于未来要是拆迁如何赔偿，销售人员含糊不清地表示，“如果真出现此情况，我们到时会根据情况给每户进行拆迁费补偿”。具体如何赔偿，赔偿多少，是否百分百进行赔偿，销售表示也不太清楚。
当然可能销售们也是弱势群体，不敢暴露太多的细节，而造成误会，记者表示理解。
对此某房地产开发商高层表示，“此楼盘的机会与风险取舍要看个人情况，对于‘长租客户’来说，最大的好处是价格优惠，便宜！最大的风险来自变现，因为是租，没有产权。所以，如果是长期自住，并且短期没有置换升级的想法，可租；追求长期稳定收益的投资客，可租；追求短期投资升值变现的谨慎；目前自住，过几年有升级改善想法的谨慎，出租方和承租方之间没有互相占便宜。”
另外某位地产知名评论人表示，“买房无论是住还是投资，都是一辈子的事，我不建议其中去接触任风险如此大的项目，毕竟输不起，能选择风险小的，为何要去触碰这种让自己每天都活在忧虑之中的房子呢。”
记者发现已花费排号的购房者他们年龄阶层基本为26岁到33岁，有些人表示，“在房价高涨的北京，想要有好的居住质量但是买房能力又不是很足够，在不影响居住质量的前提下，选择这样的房子并没什么问题，折算每个月1000多元的房租，可以用相对少一些的支出，享受高质量的生活，生活不能被一套房子绑住，并且投资价值也很高。”
但有些人一听销售人员介绍是“以租代售”后，立马离开了。他们表示“房屋在法律上的主人是开发商，四十年的时间大半辈子了，不长也不短，未来无人可预料，一旦出现开发商跑路、破产等情况，购房人的利益是得不到保护的。 ”
记者也询问已花费排号的人，他们对此楼盘的风险是否有忧虑，他们表示，“机会远远大于风险，毕竟这是天子脚下，销售对这楼盘是租不是售并无隐瞒，便是给我们信任的保障，并且此开发商名声一向很好。”
买房的负担压在年轻人的身上，多数人付出所有，透支青春，仍要买房。为什么我们无法租房度过一生？回答大多是：租房没有幸福感和安全感。对于此楼盘，虽然有40年的租期，但依然是租房，我想优惠掉的价格就是对缺少的幸福感和安全感的弥补吧。
把买房当成是博彩，是不是风险大了些？并且，实际上开发商许诺的交房日期是否能够兑现谁敢保证。
在北京朝阳已鲜有新供地块，至于，此次是风险还是机会，得买房者自身摸索。
