房价暴涨之后，这座沿海城市危机爆发！未来就靠一座桥翻身

◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 齐以和、黄狮虎

广东改革开放“四小虎”之一的中山市，今年有点慌。
这座全省GDP规模第六的城市，上半年经济增速仅为0.9%，不容乐观，预计很难完成年初定的6.5%的目标。 当前的中山，可能面临着40年来最艰难的时刻。

中山的楼市同样危险。 过去5年，深中通道开建的大利好，吸引了大批投资客前来，拉动房价持续增长。 靠近深中通道桥头堡的南朗镇、火炬开发区、港口镇等，房价涨幅是整个大湾区最高的。民众镇的5年房价，更是暴涨了222%。 但现在，提前透支的涨幅，让中山楼市进入漫长的横盘期。 经济的“塌陷”让形势更不乐观。 就在10月，中山恒大某盘价格从1.4万/㎡降到了9500元/㎡，打懵了前期的业主们，引发举牌抗议。 黄大大的主业是地段研究。 从城市经济的基本面看，中山楼市已经蒙上一层阴云，最大的希望，仍然寄托在2023年竣工的深中通道上。 01
中山北部与佛山相连，也紧挨着广州南沙，西临江门，南接珠海。深中通道从东部的马鞍岛接入，将打通珠三角两岸大动脉。 上世纪80年代，中山与顺德、南海、东莞并称广东四小虎，经济活力十足。 在珠西板块，中山与珠海经济体量接近，竞争激烈。尽管珠海定位核心城市，但中山的经济总量，其实高过珠海一截。 2018年，中山GDP为3632.7亿元，是珠海的1.25倍。虽然已经远远落后于东莞，但单独来看，中山仍比顺德、南海经济规模大。 “滑铁卢”来得有点突然。 去年中山的经济增速为5.9%，虽然落后于全省平均水平，但还不算很低。今年上半年，却突然断崖式下跌到0.9%，令人吃惊。 相比之下，珠海去年保持8%的增速，今年上半年仍企稳了7%，对比鲜明。 中山怎么了？ 主要问题出现在制造业。 上半年，中山第二产业罕见地负增长1.5%，规模以上工业增加值、规模以上工业销售产值双双告负，亏损企业数增加了23.2%。 从10年的跨度来看，中山工业占GDP的比重就从2008年的56%下降到2018年的46%，下降了10个百分点。 2011年以来，规模以上工业增加值有4年在下降，其中2017年更是下降了18.66%。 企业利润在减少。 规模工业利润总额从2011年的331亿元，下降到2018年的219亿元，减少了近三分之一。 今年上半年，固定资产投资也出现乏力状态，负增长23.6%。 其中，也有楼市疲软的因素。 上半年，中山房地产开发负增长达26.2%，销售面积负增长16.1%，销售额负增长达16.7%。 外贸反而成了亮点，在中美贸易摩擦背景下，中山上半年出口增长12.38%。 这背后，是城市经济发展质量不高，缺少龙头企业引领。 佛山有美的、碧桂园、格兰仕，珠海有格力，更不用说深圳的华为、腾讯，中山却找不出一家“超级巨头”。 在科技创新竞争白热化的今天，满天星远远比不上一颗月亮。 02
中山的经济发展，还严重受限于土地和城市建设。 它是五个“市管镇”的地级市之一，下辖6个街道、18个镇，非常分散。镇域经济发达，各镇都有自己的特色产业，比如小榄镇的五金、古镇镇的灯具非常有名。 一镇一品，造就了中山辉煌，也带来了突出的土地问题。 越是经济发达的镇，土地开发就越厉害，在经济最牛的古镇、小榄，国土开发强度已超过70%。 反而是经济落后的镇，可开发的土地多，但不易统筹。这种格局，一时难以打破。 同时，中山城区建设比较滞后，一直缺少强有力的中央商务区，可以辐射统领全市的发展。 你去中山最繁华的市区看看，很难找到CBD那种车水马龙、熙熙攘攘的感觉。 核心城区的孱弱，导致中山“群龙无首”，直接影响到高端企业的招商引资，甚至本土的“金凤凰”也留不住。 在南部三乡镇诞生的知名房企雅居乐，就从中山出走，把自己的总部设在了广州的西塔。 前几年，中山的经济总量被惠州赶超，落到了广东第六位。 跨省对比一下福建的漳州，更让人感到失落。 2015年，中山地区生产总值还领先福建漳州约242亿元；2016年，漳州就把与中山的差距拉近至77亿元；但到了2018年，漳州生产总值已达到3947亿元，领先中山315亿元，反超了一大截。 更令人焦心的是，这些年中山有不少官员落马，有些公职人员怕担当、不作为，开拓创新、攻城拔寨的精气神不足，增加了发展的障碍。 中山，该着急了！ 03
制造业疲软的这几年，中山房价却展开了一段狂飙突进史。 从2011年开始，在深中通道利好的刺激下，中山楼市迎来疯涨，很快逼近万元大关。尤其是2016年，均价从7000元/㎡涨到2017年的近10000元/㎡，2018年直接飙到近15000元/㎡。 房价上涨进一步带来大量的投资客。
中山的投资门槛不高，仅有的一条半年社保的限购规定，很容易达到条件，一时各路资金疯狂涌入。 中山的区域发展极不平衡，整个城市面更像一个大县城。 过去5年，中山楼市的“怪现状”是：经济发达的北部镇区如小榄、古镇、黄圃，房价没有大涨；南部经济重镇三乡、坦洲上涨也有限； 相反，中部市区石岐、东区，尤其是东部的港口、民众、南朗等镇，上涨非常厉害。
（来源：中国房价行情网） 深中通道无疑是推波助澜的主要原因。 房价涨幅排名最后的古镇、小榄，都是中山经济最发达的镇，楼市的疲软，背后是隐藏的恰恰是经济的危机。 现在，受到楼市调控不断趋严、投资门槛不断抬高、深圳客“后继无人”等多因素影响，2017年下半年，中山就开始掉头，进入了漫长的横盘期。 尽管如此，开发商还在持续出手。2017年开始，中山地王频出，住宅售价只有1万左右的镇区，楼面地价动辄拍到9000多，中心城区的楼面地价甚至直奔2万。 种种迹象表明，这座城市已经承受被“拔高”的房价带来的巨大压力，某种程度上推高了社会成本，挤压居民消费和实业资金。 中山民营企业发达，有大量的中小企业，从事服装、灯具、家私等商品。如果制造业艰难，炒房却容易发财，自然带来巨大的冲击。 近年来，中山的人口增速并不高，2018年常住人口仅增长5万人，难以形成接盘托底的群体。 长期来看，楼市承压相当大。 04
现在，全中山都在盼望着深中通道早日开通。 从深圳转移的产业、居住人口，将是这座城市的一棵救命稻草。 作为深中通道的桥头堡——翠亨新区，更是希望所在。

翠亨新区拥有突出的区位，位于南沙、前海、横琴三个国家级新区和广深港澳四大城市两个“同心圆”的圆心位置，对接广深港澳科技创新走廊。 目前港澳青年创新创业平台初具雏形，已有近20个省、市重点产业项目扎根落户，例如哈工大机器人集团华南总部、中科院荧光检测技术等重大项目。 当年， 财经作家吴晓波曾以“少年英雄出中山”来形容中山改革创新之锐气、雄心和活力。 在卧虎藏龙的改革开放初期，中山孕育了威力、乐百氏、小霸王等一大批名企，走出了段永平、何伯权等一批“年龄不过30岁上下的少年英雄”。 凭借这股锐气，中山人建成了38个国家级产业基地、18个省级科技专业镇，打造出装备制造、电子信息、家用电器等一批千亿级产业集群。 如今，风急浪高，险滩激流，中山亟待逆势突围。
（深中通道人工岛效果图） 当房价虚高、实体经济减速同时来临，它必须奋起刚勇，借助深中通道落成、广州地铁18号线延伸的外部利好条件，二次创业，重新崛起。 期待中山未来更好！