信号有变？40家房企融资总额全线反弹，环比大涨近3倍，楼市差异化调控仍在继续扩围
继10月房企融资总额创年内新低后，11月房企融资总额大幅反弹。
多家研究机构的数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。继11月房企美元融资井喷后，12月以来，房企继续密集发布美元融资计划。
与此同时，多地购房政策有所调整。12月4日，郑州提高了住房公积金贷款额度，由60万元提高至80万元。
业内人士认为，在房企融资的水龙头已经被管住的背景下，行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加，未来更多城市可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。
同策研究院的最新数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。
债权融资方面，11月，40家房企债权融资金额767.20亿元，环比增加235.75%。其中：
第一名：其他债权融资方式。融资金额267.39亿元，占比29.57%，环比增加338.86%。具体融资方式包括：向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等。
第二名：公司债，融资金额203.45亿元，占比22.50%，环比增加101.28%。其中，境外美元债券发行合计15亿美元，折合人民币105.458亿元。
第三名：境内银行贷款，融资金额98.97亿元，占比10.94%，环比增长145%。
第四名：中期票据，共募集资金85.84亿元，占比9.49%，环比增加758.36%。其中，美元票据18.5亿美元，折合人民币76.84亿元。
第五名：海外银团贷款，融资金额77.23亿元，占比8.54%。值得一提的是，11月发生了一笔境外银团贷款，为华润置地五年贷款协议，融资金额为86亿港元，折合人民币77.23亿元，融资金额占比8.54%。这仅是2019年以来发生的第二笔海外银团贷款。
第六名： 信托贷款，融资金额34.33亿元，占比3.80%，环比增长113.9%。股权融资方面，股权融资金额为137.17亿元，占比15.17%，环比上涨1773.19%。其中，境内再融资金额为54.45亿元，占比6.02%，环比上升675.72%；港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为82.71亿元，占比9.15%，除部分房企的股票期权计划，华润置地和碧桂园进行了新股配售。
值得注意的是，境外融资依旧强势。同策研究院数据显示，11月，房企外币融资总额为391.44亿元，环比增加172.55%，占融资总额的43.28%。其中，美元融资总额231.49亿元人民币（32.93亿美元），占融资总额的25.60%；港元融资总额为159.95亿元人民币（178.11亿港元），占比17.69%，环比增长近21倍，主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。
中原地产研究中心的统计数据也显示，11月房企美元融资井喷，超20家房企发布美元融资计划总金额超过50亿美元。进入12月，房企继续密集发布美元融资计划。12月4日，融信中国公告称，拟发行2023年到期3.24亿美元的优先票据，年利率8.10%；12月4日，力高地产公告称，拟发行2.5亿美元优先票据，年利率11.5%；12月3日，佳源国际合共额外发行6750万美元票据，利率为13.75%。
从11月40房企融资成本来看，在已披露的数据中，融资成本均小于8%。融资成本最低的是万科发行的最新两期中期票据，发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元，融资成本为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产发行的于2023年到期的2亿美元优先票据，票面利率为7.9%。
同策研究院陈朦朦认为，虽然11月房企融资金额大幅反弹，但房企融资难的问题依旧毋庸置疑：一方面，11月股权融资金额及占比大幅增加，多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资，在债权融资渠道紧锁的情况下，股权融资成为房企不得以的选择；另一方面，境外融资依旧是房企融资的主要渠道，虽然11月外币融资总额占比有所下降，但金额仍大幅上升，环比增加172.55%，海外银团贷款重现，这也意味着境内贷款难度很大。
中原地产首席分析师张大伟则认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期大量大额度发行美元债，2019年房企美元债刷新纪录已成定局。“美元债是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源，美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。”他说。
近期，购房政策调整的城市数量有所增多。
继12月2日深圳市深汕特别合作区商品房解冻后，12月4日，郑州提高了住房公积金贷款额度，由60万元提高至80万元。
即:借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件且为家庭首次申请公积金贷款的，最高贷款金额由60万元提高至80万元。借款人单方符合公积金贷款条件或家庭二次申请公积金贷款的，最高贷款金额由40万元提高至60万元。该政策自2020年1月1日起执行，即日起购房职工可按新的贷款额度签约备案。
郑州住房公积金管理中心表示，贷款额度的提高，将有效缓解购房职工的贷款资金压力。
对此，诸葛找房数据研究中心国仕英认为，公积金贷款额度的提高，一方面可以缓解刚需购房者的贷款压力；另一方面，是为了吸引人才增加就业。公积金新政后，郑州的房地产市场预计会略有所好转，但整体仍保持稳定运行。
国仕英表示，今年郑州房地产市场调控较为严格，“金九银十”期间新建商品住宅成交量不足万套，成交量处于历史相对低位，房企降价促销也并未换来成交量的上涨。近期，多个城市在公积金及人才购房方面都有一定程度的放宽政策，郑州公积金贷款额度提高也是在情理之中。
11月以来，全国已经有上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了购房政策。
“整体看，政策逐渐开始双向调控，最近大湾区多地调控密集松绑，但也有黑龙江等城市发布了收紧政策。”张大伟说。
12月3日，黑龙江省住建厅、省自然资源厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》，明确全省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款，同时对房企按信用评价进行等级分类，实行差异化监管。
值得注意的是，12月1日，央行行长易纲在《求是》杂志上撰文称，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。
招商证券研报认为，“经济，风险，民生”是房地产政策必须考虑的三大目标，而近期经济下行压力加大的权重或在上升。4-8月份以来的政策收紧更多或是以“防风险”为出发点，针对房地产融资端的收紧几乎“全覆盖”房企各个融资渠道，也即该管住的水龙头已经被管住。近期央行调查统计司原司长盛松成“不将房地产作为短期刺激经济的手段，不应与政策继续收紧画等号”的表述或代表房地产亦不能拖累经济的一些观点。在房企融资的水龙头已经被管住的背景下，行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。
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