资产荒助推地产股重估 | 焦点

在政策引导资金“脱虚向实”的大背景下，金融资产相对实物资产处于劣势；股票资产并不是“钱多”背景下的最优选择

《财经》研究员 杨秀红/文

“资产荒”配置行情正迅速蔓延，近期地产板块成为其追逐的重要标的。这一现象导致整个地产板块的估值被市场重新审视。

8月以来，房地产板块成为资本市场上的一大热点。自7月下旬恒大入局万科股权之争后，包括万科A、廊坊发展、嘉凯城等在内的恒大概念股持续上扬，整个地产板块也被迅速激活。作为两市权重板块之一，该板块的启动推动了整个资本市场的反弹。

其推动作用在8月15日的市场行情中表现得尤为突出，当日金融地产两大权重板块领衔，带动沪指上攻到3100点上方，创下近七个月的新高。彼时伴随地产龙头万科A封上涨停板，涌入资金助推板块内多只个股涨停。此后几日，地产板块继续走强，当周涨逾5％，居各行业涨幅榜前列。近日受到地产调控政策加码影响，这一板块的热度有所降温。

地产板块为何在资本市场异军突起？多家机构将此轮地产股行情归因于“资产荒”的推动。

兴业证券甚至在近日断言，资产荒有望引爆地产股超级行情。国海证券也在8月15日的研报中称，近期地产板块反弹的催化因素并非基本面驱动，而是以恒大为代表的市场增量资金不断举牌推动的，并直言产业资本频繁举牌背后的推动因素源自资产荒。

所谓的“资产荒”，可借鉴著名私募重阳投资的解释，“简单说就是钱很多，但合意的资产很少。”资产荒配置难题始于去年下半年，彼时险资频繁在资本市场举牌，被认为是资产荒显现的例证。

之所以称当前行情并非地产公司基本面驱动，主要因为近期地产板块利空消息频现。8月12日国家统计局公布的房地产运行数据并不乐观，数据显示，今年7月房地产开发贷款及新开工面积增速持续下行。与此同时，南京、苏州等二线城市出台了楼市调控新政，提升了二套房首付比例。此外，7月末证监会传出消息，房企再融资不得用于买地和还贷。

国海证券认为，地产股的启动背后还包含另一层面的资产荒——即拥有存量优质土地资产的地产企业极为稀缺，当前板块的催化核心逻辑即为资产重估。

中信证券认为，当前地产板块估值不能说非常贵，但也不是特别便宜。所谓地产股的价值低估，很大程度上是和其他大类资产相比而言相对便宜。比如和招拍挂市场相比，地产股的估值可以说处于“良心价”，因为在招拍挂的土地市场上土地溢价率很高。

与此相呼应的是，今年以来房地产市场上地王频现，一级土地市场的火爆行情令人侧目。8月17日，位于上海静安区的一幅住宅地块被民企融信中国以110.1亿元拍下。该地块溢价率达139％，可售楼板价达到14.3万元/平方米，业内预估保本价需15万元/平方米，创下中国土地成交史上最贵单价地王纪录。此前一天，广州荔湾区新地王引发的热议尚未消弭。

另据中原地产研究院提供的数据显示，今年上半年，全国50个主要城市诞生了219宗“地王”，其统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块。同时，上半年全国主要的50大城市土地出让金总额首次突破万亿元，远超去年同期的6973亿元。2016年也被认为是中国有史以来“地王”最密集的年份。地王频现抬升了土地价格，助推整个房地产市场被重估。

业内人士将此归因于“在资金超涌动下的资产荒”：在信贷宽松的背景下，市场上流动资金增多，但优质资产相对匮乏，无处可投的资金开始谋划布局土地市场，导致房地产市场出现面包贵过面粉、地价超越房价的现象。

兴业证券认为，银行、保险、股市机构三方面的资产荒将推动地产股继续上行。其逻辑为，银行资产荒导致银行大规模配置按揭，如今年7月银行业即加大了对相对高收益的住房按揭贷款的投放力度，这将使得一二线核心城市房地产基本面长期趋势向上；保险资产荒导致其大规模配置核心城市物业、或者在核心城市有大量土地布局的地产公司;股市投资机构将跟随保险增量资金布局优质地产股直至股价达到均衡。

资产荒往往出现在货币宽松周期内，研究发现，由货币超发等带来的过剩的资金往往最终进入以房地产为代表的存量资产领域，而非增量资产领域，在获得良好回报的同时，客观上缓解了通胀压力，起到了蓄水池的作用。

对于此轮资产荒引发的行情持续性，市场上也存有异议。广发证券研究认为，在政策引导资金“脱虚向实”的大背景下，金融资产相对实物资产处于劣势；而股票资产作为金融资产之一，不是“钱多”背景下的最优选择。

（本文首刊于2016年8月22日出版的《财经》杂志）