大学的时候听学姐说过，学得好不如嫁的好，工作好不如买房早！现在看来，还是有几分道理的。就拿这房来说，可以算是一个人的终身大事，和房子相关的事情都是门学问。今天，小锐就和大家一起来系统分析关于房子贷款的事情。
银行商业贷款中的两个头牌：等额本金贷款和等额本息贷款。
一、含义及公式
（1）等额本金的含义及计算公式
等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
计算公式：
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2
还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
（2）等额本息含义及计算公式
等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
计算公式：
每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
每月利息=剩余本金x贷款月利率
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】
二、区别
（1）等额本金的特点
每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额多 ，然后逐月减少，越还越少。
（2）等额本息的特点
每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
从二者特点可以看出，等额本息还款中，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款里，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。
三、适合人群
（1）等额本金适合的人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
（2）等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
四、利弊
（1）等额本金的利弊
等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
（2）等额本息的利弊
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害(⊙o⊙)…
小锐提示：在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。因此，如果借款人无法调整（或选择）还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。But最重要是根据自己个人实际情况而定，不能盲目采用等额本金贷款来节省利息。
那么，究竟哪种贷款方式最好呢？
答案是，不一定。
小锐只能说，适合自己的就是最好的。
选择之前也许你可以考虑以下几点：
1.是否提前还款：如果提前还款，等额本金前期还的本金多、利息支出少，显然更划算。
2.开始还款时的年纪：如果你40岁，今后的十几年间，随着年龄增长收入会进入下行区间，等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁，到40岁之前收入曲线向上，就没必要给今天的自己太大压力。
3.是否要出售房产：如果房产打算短期（在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内）持有，变现后往往等额本息还款法的投资率更高。
4.货币的时间价值：等额本金方式前期还款额高，早期负担重；等额本息则有更高的财务杠杆，更利于财务支配。
来源：微信公众号 xinrui-caijing