全国首例“商办改租赁”在上海落地！首批已完成备案！喜大普奔

2017年最后，上海迎来首单"商改租"实例。

3·26一纸政策出台，商业用途的房子，褪去居住属性，仅可办公，因此很多买了商住公寓的人一瞬间都觉得砸手里了，好在有个划分界限，之前已经居住的可按照原有继续有水电的供应，但界限之后，则不能进行改水、改电，因此居住属性彻底去除。

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上海商办项目解套恢复居住属性，可租可住

12月29日，宝山规土发布最新消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案，打响培育和发展本区租赁住宅市场第一枪》，上海的商办公寓转型租赁住宅，不仅紧盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，可以说是喜大普奔。同时，此前用商办物业做长租公寓的企业离合法化又近了一步。

宝山规土事件报导原文如下：

区规划土地局积极对接市级部门关于加快培育和发展本市租赁住宅市场的会议精神和文件要求，牵头组织区相关职能部门对存量商业办公项目进行了梳理。

经综合评估，宝山区BSPO-1004单元上港十四区(上港集团宝山码头)项目01-04地块和06-02地块、淞南镇N12-0102单元03-01地块、淞南社区N120402单元N3-03B地块等三个项目符合转型条件，经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。

根据相关规划管理要求，区规划土地局会同建设单位、评估单位、设计单位，与10月份、11月份对三个项目开展了综合评估，制定了切实可行的转型方案。12月初报请区政府集体决策，12月中旬将相关评估结果、区政府集体决策结果报市规土局进行备案。后续将进一步加快补充合同的签订和规划许可的调整。这是我局对加快培育和发展本区住房租赁市场，建立租购并举的住房制度改革的积极响应，在后续工作中将继续按政策法规有序稳步推进各项工作，确保人民居有所屋，满足宝山人民对美好生活的向往。

去年9月，上海出台《加快培育发展住房租赁市场实施意见》，提出通过新增用地建设之外，通过商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应。

不仅如此，上海市在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的公告中，明确提到 "可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房"。

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此次宝山的存量商办项目转型租赁住宅的成功，可以说是给上海、甚至是全国的商办房屋做了最好的案例示范。

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“商改租”落地长租公寓受益

租赁政策支持，解套存量公寓

首先，未来的房地产市场将大力扶持租房市场，租赁房的供应将成为政策大力扶持的趋势。商办公寓能够改成租赁型住宅，那么将会为租售并举的住房体制提供了极佳的市场供应力量。其次，商办改租赁住宅，能够有效的解决各大城市积压的商办类物业，尤其是各种写字楼、商业的巨大存量，已经成为隐患。

长租房源再填主力

一旦商办公寓被允许大规模改成租赁型住宅，未来一线城市的大量商住物业可能会被大型国企及相关运营机构整栋整栋的收购，先改规划成为租赁型住宅，然后再进行长租公寓的出租运营，最后再进行整栋溢价销售，或者进行资本化运作，从而获取高额利润。

物业改造解决消防、配套问题

允许商办用房等按照规定改建用于住房租赁。对于区域商办闲置过大，职住不平衡的，在符合规划要求，保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下，由区政府牵头，组织相关部门进行综合评估，建立快速审批通道，探索实施并联审批，允许将商办用房等按照规定改建为租赁住房。

转变成租赁住房之后，签订土地补充出让合同，土地使用年限和容积率不变。同时按照变更许可后的审批要求，进行规划、建设及消防审核验收，可以办理住房租赁合同登记备案。

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合肥：用于居住的商住房，允许按民用标准征收电费

1月9日，在合肥供电公司、合肥燃气集团、合肥供水集团回复一封《合肥市关于符合条件的商住房水电气改民用的政策》的咨询中表明，商住公寓楼确实为实际居住，可以由开发商携相关证件统一至供电公司申报改类业务，再由电检人员现场勘查核实。换言之，实际居住的商住公寓可享用“民电”。

其实，早在2016年发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中即提出，为支持租赁住房建设，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

2017年5月5日，安徽省住房城乡建设厅等7部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》其中包括，对符合条件的商业、办公用房，可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下，可以进行用途改造。

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50城6600万平存量商业房“长租有望”

根据中原地产研究中心统计数据显示，全国已经有50余城出台租赁政策，对于盘活存量住房用于租赁有积极的支持和推动措施，明源地产研究院的数据显示，目前，我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活，甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。

北京、上海、广州等多个城市重点明确允许“商改租”，增加租赁住房供应。广州市住房政策中，允许“商改租”，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准，并对消防做了相关规定，执行公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。

而南京市则更加细化，对于存量商业物业，房地产开发企业提出改建方案，经过初核，按照“一事一议”原则，由市政府批准后，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定方可改为租赁住房。

“商改租”政策在各个城市的落地，对发展长租公寓来说是一大利好，包括各种标准的明确，都将为企业带来更多待挖掘的价值空间。

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