谁说一线城市房价不会跌？！

12月27日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告（201912）》。该报告指出，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。广州的市场走势与北京非常相似，但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以来，房价的涨跌幅度相对较小，继续保持平稳调整的态势。

随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低，2020年初房地产市场 “小阳春”现象或难以再度出现。对于2019年初房价“小阳春”的出现，《报告》指出主要基于以下条件：一是2018年第4季度核心城市房价出现较快下滑，市场累积了一定的反弹动能；二是2019年初住房调控政策进入真空期，市场各方乐观推测调控政策可能转向。目前，这两项条件均发生较大变化。

首先，2019年12月10日至12日举行的中央经济工作会议明确定调2020房地产政策，会议再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。

第二，2019年第4季度房价总体稳中趋降，并未出现大幅下调，因而市场累积的反弹动能也很小。综合看，2020年初，房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

报告认为，随着“房住不炒”及“因城施策”的推进，多数城市房价趋于平稳或稳中有降，这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。但也有部分城市的市场波动性较大，房价仍具备一定的上涨动力。对于这部分城市，应进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场回归理性。

报告建议，进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策，严格控制城市更新与棚户区改造规模范围，避免扩大短期供求矛盾。

北京房价真降了 议价空间达到300万

据《中国证券报》报道，北京一位地产中介在其朋友圈推广一套可1150万元成交的160平米房源，房屋挂牌价为1450万元，其中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解，房主此次大降价主要是亟需交易变现。这一小区属于北三环次新房，房龄和户型方面有优势，也有明显的短板。该小区大户型房屋较多且附近交通便利，小区里有不少房屋被出租用于公司办公场所，整体环境并不宜居，加上高总价不好卖，因此房东不得不大降价。

除了大户型，顶级学区房也出现了降价促销。近期，丰侨公寓有一套75平米的二手房，挂牌价为1445万元。据中介介绍，业主调低了该套房源的心理价位，1330万左右即可成交。该小区对口小学是宏庙小学，该小学是八中和北师大实验中学分校大比例直升校，这两所中学都是北京市顶级名校。加之该小区位于金融街地区，成交单价居高不下，8月成交均价高达19万/平方米。

高总价学区房也有较大的折扣，从目前的交易情况来看，西城区小户型牛校/直升校的学区房仍然相当坚挺。近期，爱民里小区（划片小学西什库小学是北京四中的直升校）有一套一居挂牌，这是整个小区中唯一一套非半地下的挂牌房屋，40平米左右报价超过650万元。传统名校三里河三小近期一套83年40平米的学区房，单价接近16万/平方米，仍然保持了一定的涨幅。

12月17日，国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，当月，北京新建商品住宅销售价格环比增长1.7%，二手住宅价格环比下降0.4%。值得一提的是，这已是北京二手房房价自今年6月环比持平以来的“五连降”。

据《证券时报》援引分析人士表示，北京房价下跌的原因主要有三个方面：

第一，北京的新建商品房库存达7.56万套，如果再加上空置二手房，那空置率超过30%，北京房子严重过剩的情况非常明显。

第二，北京现行的限购政策是全国范围内最严苛的，无论是连续缴纳社保的时限，还是提高房产首付比例，都给购房需求设置了不少障碍，从而压制了大量的购房需求。

第三，北京人口数量还在大量流出，未来几年北京人口将减少500万-600万，具体来看：一是北京为了缓解所有资源都集中在首都的问题，就要把大量机关事业单位搬迁到雄安去办公。在这种情况下，北京人口将会大量流出，而作为副中心的雄安将会有大量人口流入。二是北京为了治理京津冀地区的空气污染，把高污染、高耗能的企业分散到其他省份去，未来北京将是轻资产的高科技中心。

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整理编辑：商周君

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