泰尚律联：房地产销售广告虚假怎么办？
作为一种销售手段，开发商往往采取各种手段对其所销售楼盘的质量、环境设施进行宣传。购房者也大都通过售楼广告、宣传物料、楼盘规划模型、样板房等对商品房进行了解，以便选择在使用功能、价格、配套设施、周边环境等方面能满足自身要求的商品房，从而做出购买决定。
商品房销售广告和宣传物料作为销售商品房行之有效的手段，其存在相当的合理性。但由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售广告缺乏有效的管理（这种情况在新《广告法》颁布后有所好转），开发商为了获取最大利润，在销售商品房时往往做出一些虚假、夸大的宣传，这其中不乏一些国内大型开发企业的影子。为此，商品房销售广告引发的纠纷大量存在。常见的违法的销售广告大多表现在如下方面：
1、文字游戏。用若干分钟车程表示距离或“五星标准”“奢华装修”“进口材料”等；
2、低价诱饵。用低“起价”或难以确定的“均价”来表示房价；
3、视觉欺骗。利用美工做出极美的效果图，或者用模型来展示超高绿化率等；
4、升值诱惑。宣传增值速度和增值空间；
5、教育诱惑。向购房者做出升学或入学承诺。
一、商品房销售广告的法律约束力
在考虑商品房销售广告的法律约束力之前，需要先定位其性质，要约OR要约邀请？若是要约邀请，只要广告内容未写进合同，则对开发商不具备约束力；若认定为要约，即使广告内容未写进合同，依法也应视为合同内容，开发商违反，就可能承担违约责任。
《商品房合同解释》第三条专门对商品房销售广告的合同效力做了规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
由此规定可见，一般情况下，商品房销售广告的性质属于要约邀请。其内容只要不记载入合同，对双方当事人没有合同约束力。但是，如果在销售广告中，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，在此情况下，该商品房销售广告即具有要约性质。
二、销售广告视为合同要约的条件及法律责任
关于销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任具体规定在前文所说的《商品房合同解释》第三条。
（一）适用该条的前提条件
商品房销售广告和宣传资料中的允诺和说明没有载入商品房买卖合同。
（二）司法实践中，出卖人在商品房销售广告中所作允诺视为要约的，应当同时具备的条件：
（1）广告设计的内容应在商品房开发规划范围之内；
（2）广告内容针对的是房屋及其相关设施；
（3）所作的说明和允诺必须具体确定；
（4）承诺的内容必须对合同订立及房价的确定具有重大影响。
在审判实践中，各法院对于第（3）个和第（4）个条件的理解不尽一致。尤其是对于开发商宣传的设施、公共建设，如中心会所，停车车位等配套设施，或者是小区的绿地面积等宣传，是否构成要约的认定上，各法院裁判标准不一。以至于形成了“同案不同判”的局面，这在一定程度上影响了司法公正和法律权威。
对此，举一个典型案例佐证：
典型案例——何某购买商铺，开发商宣传称“24米适度街宽，可以在双面吸纳人潮的同时，容纳一定车辆通行”，后市政规划变更，该路由城市支路调整为11米的小区路。何某向规划部门了解，开发商所宣传的24米道路不在其规范红线内。何某起诉开发商，因道路未达24米，实现不了合同目的，请求解除合同，返还购房款，赔偿利息损失。
一审法院认为继续履行合同将给何某造成损失，导致其与开发商的利益严重失衡，根本不符合何某签订合同的根本目的，适用情势变更，支持何某的诉讼请求。
但二审法院撤销一审判决，驳回原告诉讼请求。
三、销售广告不被视为合同内容的法律责任
《商品房合同解释》第三条所说的“相关设施”，仅限定在“商品房开发规划红线内”。具体包括商品房的基础设施和相关配套设施。商品房的基础设施包括采暖、供电、供水、小区景观、小区道路、停车场等。公共配套设施包括商品房规划范围内的配套设施，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。
但是在实践中，开发商的宣传中大部分的内容反而是规划红线外的事项。例如:
(1)交通，包括已经规划或者即将规划的交通网络作为广告内容，如地铁16号线直抵小区等；
(2)周边环境，距XX公园仅一步之遥等；
(3)学校，罗列大量所谓的重点学校、实验学校等；
(4)商业，小区旁将开设10万平米的商业综合体等。
对于此类宣传，根据《商品房合同解释》第三条，我们无法将此类宣传列为要约，进而无法追究开发商的违约责任，虽然新《广告法》第二十六条第四款规定：“房地产广告，不得含有下列内容......（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”但《广告法》的规定仅是管理性强制规定，不能作为认定合同无效或合同不成立的依据，那么若是购房者根据开发商的虚假或夸大的规划红线外的宣传而利益受损，该如何维护自身权利呢？
在此，笔者认为，开发商未兑现商品房销售广告，且该商品房广告又不能构成合同内容的情形下，开发商应承担缔约过失责任。
根据《合同法》第42条的规定，开发商不兑现规划红线外的宣传，涉嫌违反《合同法》第42条第二款及第三款的规定，应当承担损失赔偿责任。
缔约过失造成的是当事人的信赖利益损失。信赖利益的损失包括直接损失和间接损失。
直接损失：
（1）缔约费用，如为了订约而赴实地考察的费用；
（2）准备履约和实际履约所支付的费用；
（3）因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失；
（4）因身体受到伤害所支付的医疗费等合同费用；
（5）因支出缔约费用或准备履约和实际履行支付费用所失去的利息；
间接损失：
（1）因信赖合同有效成立而放弃的获利机会损失；
（2）利润损失；
（3）因身体受到伤害而减少的误工收入；
（4）其他可得利益损失。
所以，根据《商品房合同解释》第3条及《合同法》第42、54、58条等规定，开发商在销售广告中过分的商业吹嘘以及其就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，开发商不承担违约责任，但如果开发商未兑现商品房销售广告，因此给购房人造成损失的，开发商将承担缔约过失的损害赔偿责任。
泰尚律联认为，对于开发商未兑现商品房销售广告的民事责任，以“该商品房销售广告”能否构成合同内容作为区分标准，若构成合同内容，开发商承担违约责任，若不构成合同内容，则开发商承担缔约过失责任。