业主大修基金缴纳不足，开发公司拒绝办理过户产权证

一、案件回顾

某房地产开发公司（以下简称某公司）与唐某某于2004年6月10日签订《商品房买卖合同》。约定由唐某某购买某公司开发的营业用房一套，合同约定了房屋的面积、价格及给付方式等。同日，双方签订《营业用房补充协议》，对大修基金的支付方式进行了约定。其后，双方均各自按合同约定履行了义务。2005年5月，某公司在给唐某某代办房屋产权证时，发现因唐某某未交清全部大修基金，房管部门不予办理，双方遂为大修基金的交纳产生争议，协商未果后诉至法院。

北京德亮房产纠纷律师

​    经法院审理查明：原告某公司与被告唐某某于2004年6月10日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于市高新技术产业开发区的“伊甸园”C1栋1-1号营业用房一间，套内面积为199.22平方米，单价为每平方米11000元，共计购房款2191420元。同日，双方签订《商业用房补充协议》约定“买受人应当承担有关法律、法规规定的共有设备设施更新、改造基金（即大修基金）。签订本合同时商业用房暂按下列方式支付：购房总款在50万元以下的有电梯房按总房款3%一次性支付元；无电梯房按总房款2%一次性支付元；51万~80万元的按总房款的1.5%支付元；81万~120万元的按总房款的1%支付元；121万元以上的按总房款的0.8%支付17531元。”

合同签订后，被告按照原告的约定交纳了购房款，并交纳了大修基金17531元，于2004年12月接收了该房屋。

被告于2005年5月19日给原告去函要求原告为其办理房屋产权证书，原告于同月20日回函称：原告正在为客户办理产权证，土地房屋管理局要求每一个购房者必须交清大修基金，否则不予办理。原告致使暂收了被告总房款的0.8%的大修基金，按照规定商业用房应交纳的大修基金是总房款的2%。原告的一切手续已经准备好，如果因为被告拒绝交大修基金而无法办理产权证，一切后果由被告承担。

二、法院审理

法院认为：某公司与唐某某签订的商品房买卖合同有效，对双方当事人均有法律拘束力。双方当事人的上诉争议焦点是唐某某是否应按购房款的2%交纳大修基金。根据本案法律事实及相关法律规定，本院认为，唐某某应当按2%支付大修基金，理由为：双方签订的《商业用房补充协议》约定，买受人应当承担有关法律、法规规定的大修基金；签订本合同时商业用房暂按下列方式支付。依照《合同法》第125条之规定，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

三、点睛时刻

《物业管理条例》第54条第3款规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”建设部、财政部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》及市高新技术产业开发区管理委员会及市高新技术产业开发区管理委员会《高新区管委会关于建立物业专项维修资金的通知》等规定，购房者应按照购房款2%~3%的比例向售房单位交纳维修基金，原告某公司即有权向唐某某请求主张大修基金，被告唐某某亦应依约向原告某公司缴纳房屋维修基金。

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