房价坠入最长下滑通道，北京二手刚需是否入手好时机？
北京购房客户的议价空间已经达到2017年以来最高水平。买还是不买？
文|许鑫
编辑|李惠聪
水滴都可穿石，更何况政府频频开下的猛药？
自2017年调控政策风暴席卷京城，北京楼市进入了静默漫长的自我修复期。种种迹象显示，市场正在循环往复进入一个从量到质的结构性变化区间。北京二手房房价利空预期心理已在民间筑底。
从最早国家统计局数据来看，在2019年7月到10月，北京二手住宅成交均价实现四个月连跌——这是自2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。
新年伊始，贝壳研究院发布了2019年全年的二手房市场年报。报告指出了全年与往年同比下降的大趋势，2019年全北京市二手房网签量为14.5万套，同比下降5.5%。
房价方面，2019年北京二手房成交均价与2018年持平。整体看来，北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。按贝壳报告预计，2020年，北京二手房市场将延续低位稳定态势，成交量稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。
而在记者一线门店走访过程中，来自一线经纪人反馈信息是，交易中即使业主在不断下调报价，但购房者的观望情绪仍然严重。
目前，整体看北京二手房业主的报价依然在一路下跌，持续观望的买房人获得了更大的议价空间，加上年底开发商推出全年力度最大的优惠，北京一手房的置业顾问和二手门店的房地产经纪人都在冲年底业绩。
谈判桌前，一面是意识到要卖房只能割肉降价的卖房人，一面是经济弱势下刚性需求依然强烈的买房人。两方博弈中，怎么出手？
买家迎来史上最大议价空间
十二月，北京步入严冬，我爱我家的中介人员小叶（化名）上午早早地站在店门口等待顾客看房，马上年底了，他要最后拼一把业绩。
小叶从2006年，孤身离开河北，北漂至今，已在北京做了13年的房产中介。13年间，小叶曾亲眼见证北京楼市一步步走向狂热，也亲身经历调控后房价戛然而止的惨淡行情。
小叶向记者回忆：2019年2月，北京房价曾出现过短暂的“小阳春”，当时卖方心理坚挺还是希望房价越高越好，但彼时成交量并没有那么大，二手房依然处于有价无市的状态。
小阳春并没有持续多久，在没有特别具体政策情况下，小叶真实感受到下半年房价明显开始下滑了。
他在2019年9月接手一套位于北京市海淀区西三环与四环交界的二手房，此房源是一套建于2000年左右的两居室，周边配套设施齐全，交通便利，地理位置优越，称得上优质二手房房源。
当时屋主给出的售价为990万元，但在挂牌后的一个月，正迎来北京二手房房价历史新低点。以诸葛找房数据看，北京二手房挂牌均价从2019年2月份的6.27万元/平方米到10月份已降至5.91万元/平方米。业主售房的10月正是2019年北京房价最低点。
最终，小叶经过与屋主多方沟通下，屋主将房价调整到950万，整整比预期降了40万。
此时，小叶手上有一位急需购房的客户，由于孩子在附近上学，急需置换，并且这位客户经济条件较优越，也希望尽快成交，给房主还出了880万的价格。
作为资深经纪人的小叶看来：凭心而论，这880万对于这套二手房来说确实有些低，但市场在这里没办法。
在这场买家与卖家在新形势下的博弈中，业主心理防线步步崩塌。最终在中介居间经过多次斡旋沟通之后，买卖双方最终于11月以900万成交。
“虽然成交价格与屋主的定价有所偏差，但也符合市场价格的区间。”小叶向记者表示。
据北京麦田成交房源监测数据，2019年11月份，买方整体议价幅度为-6.9%，较上个月下滑1个百分点，客户议价空间达到2017年以来最高水平。
“历经三个月的售房周期，对于这样一套优质的二手房来说并不是一件好事，但赶上市场波动，房主只能选择接受，没办法的事。”小叶说道。
再看2019年下半年的北京房价，11月北京二手房市场成交量环比明显回升，但全年热度仍处于下行状态，与2018年全年15.34万套成交量相比，2019年前11个月仅成交约13万套。一个月的时间，其中相差2.34万套的成交量“沟壑”显然难以填平。
据相关数据统计，11月成交量较多的行政区中，西城区成交均价环比上涨2.81%、顺义区环比上涨1.83%。除此之外，其它九区都在环比下跌，石景山、通州、大兴、昌平跌幅都在5%以上。
全北京市二手房价下行趋势较为明显。
对比2019年北京二手房各区的区域成交量来看，朝阳区持续领跑区域二手房市场，占全市总成交的24%，其次为海淀区和丰台区。
再从区域成交量环比变化来看，昌平区、门头沟区、平谷区、延庆区和海淀区成交量环比下降，其中平谷区降幅最大，环比下降16%；朝阳区、大兴区、东城区等10个区域成交量环比均上涨，其中东城区涨幅最大，环比上涨21%；怀柔区成交量环比持平。
面对大市场逐渐下滑，小叶也说道：“调控前房子根本不愁卖，房源挂出来，人人疯抢，我们带看时连钥匙都找不到。如今，北京二手房市场持续低温，已让我们这些从业者再难体会到过往的狂欢。”
根子在于：限竞房分流了部分二手房
2019年，北京二手房的下滑大势与大量限竞房入市也有很大关系。
据小叶回忆，从2019年开始小叶手中位于西三环附近的一些二手房客户群体会引流到一手房中，因为现在北京出来一些新房，在面积与户型相比一些老旧的二手房品质会好一些。
据机构数据显示，截至2019年12月8日，北京首个限竞房地块入市已有18个月，全市合计入市项目在70个左右，总供应住宅套数达到56830套。
按照土地供应节奏，已经入市的限竞房地块未来还将形成约6.5万套供应。这对市场必将形成一股冲击。而这些限竞房项目多分布在北京五、六环之间，以大兴、房山、昌平、丰台等区域为主。目前，限竞房已经阶段性地解决了刚需的购房问题。供量增大，需求端有门槛，二手房市场出现价格下调也在情理之中。
限竞房，是指以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地然后建成的房屋。
北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。2019年，北京成交新房3.7万套，占全市新房交易的17%。其中，限竞房成交2.5万套，成为新房市场的主体。
由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。且在2019年入市的限竞房中，有不少项目位于五环内的优越地段，这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象，同时也对区域内的二手房带来冲击。
中原地产首席分析师张大伟表示，“只要区域内有一个限竞房项目，就容易把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价。”他认为，近几个月北京二手房报价持续下跌，正是因为限竞房出现“井喷式”的供应和成交。
尽管如此，但考虑到北京实行了全国最为严厉的调控政策，当前购房者买房的难度仍然较大。
按照当前的政策，在北京购买首套房的最低首付比例为3.5成，二套房最低首付比例为6成。在二手房买卖中，评估价普遍低于房屋报价，加之多数二手房价格已经超过普通住宅的水平，因此，实际首付比例往往更高。比如，在实际成交中，二套房的首付比例通常在价格的7成以上。
贝壳研究院指出，2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年，该比例仅为36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移，且换的越来越差。
2019年换房后套均面积扩大16.6平方米，比调控前19平方米左右的水平有所缩小。可见“换房不仅难、还换不了很大”。
对于近期二手房交易的小幅升温，业内人士普遍认为，并不意味着市场要进入回暖通道。
我爱我家指出，近期的市场回升，并没有超出前两年的范围。此外，北京楼市政策没有丝毫松动，能够入市的购房需求仍以刚需为主，他们对市场量价的提振能力有限，市场不存在大幅升温空间。
贝壳研究院也认为，北京二手房市场步入调控后的第四个年头，政策不会有大的放松，市场供需矛盾极大缓和，市场预期平稳。
全面升温难成主旋律
2019年年末，市场开始出现细微的变化。
贝壳研究院数据显示，2019年12月，北京二手房业主调涨挂牌价的现象，占比提高1.8个点，达到11.8%。虽然调降的行为仍是主流，但已有所下降。
这种变化究竟是何种原因促成？能否视为北京二手房市场回暖的先兆？
小叶向记者谈及，二手房在挂牌时，中介会根据市场成交现状，给出挂牌建议。真正要出售二手房的业主，不会将挂牌价标得过高。
行业人士指出，二手房售价都是逐年递减，并未出现过断崖式降价。虽然年底部分业主急需用钱，会选择降价销售房产，但整体降价幅度必须在此区域房价合理范围内。
“在我负责的区域房源中，下调报价的做法虽然仍是主流，但已经有所减少。前几个月成交不好的时候，业主会几万的往下降，有些房源累计降了二三十万，有的降了四五十万，业主不想再降了。因为现在的价位已经触及到部分业主的底线，”小叶说道。
此外，供方姿态有所变化，可能性在于成交量的回升。
据小叶表示，12月中下旬以来，其所在的西三环区域二手房成交量有所活跃，很多业主都是之前看了很久，觉得价格能接受，就出手了。
根据贝壳研究院统计，2019年12月，北京二手房网签量为14162套，环比涨幅达到15%，连续两个月上涨。这一水平是2019年的月度第三高点，仅次于“小阳春”时期的3月和4月。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，2018年4月以后，北京二手房交易低迷，前期积压的需求在年底释放带动了市场回温。
我爱我家也指出，在很大程度上，年末二手房升温只是市场正常波动。“小阳春”过后，市场一路下行，到年底时价格趋稳，再降空间不大，所以购房者重新入市，交易量回升。
这种升温还促成了交易价格的小幅提升。贝壳研究院数据显示，2019年12月，北京二手房交易均价为59126元/平方米，环比微涨1%，同比微涨0.9%。
如今年关将至，12月价格小幅提升，年前后究竟是不是买房入市最佳时机？
在资深中介人员小叶眼中：“这个时候对买方来讲还是相对比较合适的。”
小叶从业13年，在他看来，每年春节前这段时间，都是价格相对适合的时候。年底大家都比较忙碌，购房者想买房，但没有充足时间去看房，导致市场相对冷清。这种情况下，卖方可能会让价幅度稍微大一些，并且在中国人眼中买卖一定要趁春节前结束，取吉祥之意。
合硕机构首席分析师郭毅也表示，购房者面对市场要区别对待，如果说是业主方急于用钱，主动地下调价格，其实是一个很好地抄底机会，但如果楼盘本身存在质量或品质瑕疵，就要慎重了。
专业机构预测，目前北京楼市调控力度已是史上最大，加上2019年四季度以来各地调控多有微调，未来政策进一步加码空间较小。但北京仍是全国楼市标杆，“房住不炒”战略下，政策难有大的松动，预计2020年北京楼市政策仍会保持平稳。
政策紧锁，市场观望之下，置业北京，仍是一张沉重的城市入场券。
微信名：地产杂志
微信ID：dichanzazhi
传承中国房地产首席专业期刊《地产》杂志近20年的新闻格物精神，聚焦行业公司发展，追踪市场，洞悉资本，权威发布。
不卑不亢,不浮不躁。理性讲述商业故事，冷眼旁观企业之变，精准记录行业变迁。纸媒隐去的时代，精神薪火代际相承。理性深度观察中国房地产， “地产杂志”不应错过。
想了解更多？
赶紧扫码关注我们
地产杂志新媒体爆料请加微信↓↓↓↓
lihuicong2005；PreservedRoses