4月22日，任志强先生在杭州出席“2018诺亚财富房地产高峰论坛”，又发表了长篇超级有料的演讲，末了不忘嘱咐一句“你们千万别给我传出去，我都被问过了。”
结果如他所料，很快网上就传遍了。任先生发言很长，因为众所周知的原因，不方面全部列出，那么我们就讨论一下其中的两个重点吧。
1
第一件事，任先生认为，房地产长期还是要上涨的，城市化的红利远远没有结束，至少还有20年。
这个观点，其实是怼了住建部副部长仇保兴在三月底的一次发言。
仇先生当时分析了中国房地产的六个“脆弱性”，首当其冲的一条就是“城市化已经进入拐点”。
他说欧洲有一个智库报告显示，一个国家跃过城镇化峰值之后，像英法德日等国家人均住房面积在35-40平方米，我们国家现在也到这个平均水平了，所以说我国不缺房。
任先生想法正好相反，他认为“还要至少20年，才能完成70%城镇化”。
就城市化拐点来讲，我站任先生。
“70%”这个点，出自著名的纳瑟姆曲线，由美国城市地理学家Ray.M.Northam发现并提出：
纳瑟姆曲线表明，发达国家的城市化，大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。这个过程包括二个拐点——当城市化水平在30%以下，代表经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会；当城市化水平超过30%时，第一个拐点出现，代表经济发展势头极为迅猛的高速阶段，这个国家进入工业社会；城市化水平继续提高到超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会，房地产上涨的大周期也就结束了。
中国在1998年城市化率达到30%，也就是第一个点，又刚逢地产市场化，黄金年代就此拉开序幕。
下一个预示着大周期结束的点，也就是任先生看重的70%，什么时候会来呢？
我查了官方公布的2017年城市化率，数据是58%。好吧，历史远未终结，所以他脱口而出，还有20年。
我自己观察生活的看法是，这种城市化，还不仅仅是农民要进城的问题。
三四线城市出来的我们，努力往一二线走，然后我爸妈退休了也要跟着我来这里落脚。
就是一二线城市的土著，大家庭也在不断分裂成小家庭。过去还能三代同堂，现在你试试，让两代人同室而居都很困难。
老人寿命越来越长，年轻人结婚越来越晚，大家都想要自己的房子自己的空间。
新到城市的，需要赶紧拿下第一套“上车房”；住了几年的，需要把老破小改善掉。
更不用说，这几年大城市都在轮番出政策抢人才，要数十万大学生留下来，刚需和改善型需求都不会少。
去年我的一个朋友在杭州换房，他把位于古荡的70方老破小，卖给了一个举全家之力付了首付的大学毕业生。他卖完房后，加钱换了桂花城的一套120方二手改善房。
桂花城的那位房东，是个老杭州，拿一半钱买了郊区的新房，另一半给在上海工作的儿子凑了首付。
看到了吗，这就是一条城市化的链条——从需要留在杭州的外来年轻白领开始，推倒了第一块多米诺骨牌，后面三四个机会就接连被撬动了，最后还有人带着钱流去了上海。
人总是要往好地方走，往机会多的地方迁徙，往更高质量的生活迈进，大城市的吸引力只会越来越强。
如果你简单地问，今年房价会涨还是会跌。那句话怎么说来着？——脱离城市聊房价，都是耍流氓。
而我们默认任先生他们这些行家关注的，是大城市。因为未来会分化，这问题的答案因城而异。
都知道京沪深长线看一定会涨。七八线县城之类的人口流出地，可能也会上升，甚至一些地方因为拆迁和去库存，一度上升得很厉害，但未来涨幅不能跟大城市相比。
为什么日本新干线造好后，东京人口反而越来越密集，最后集中了日本四分之一人口？
因为去大城市变容易了，年轻人就不愿意留在家乡了——反正几个小时就到老家了，那我去东京工作好了，周末回来看看爸妈很方便啊。
2
第二件事，任先生说了，现在是抄底的好时机，去哪儿抄？越出政策的地方房价越涨。
他打了个比方，政府压着房价，就像在水缸里按着葫芦，反而导致水缸里的水涨上来，压得越狠涨得越厉害。
这就是因为出的限购政策，导致了供给面扭曲。
这个看法，我不能完全同意。
就大城市而言，政府限价期都是抄底的好时机。
政府总说要让房地产市场平稳健康发展，所谓平稳健康就是“稳中有涨”，但经济是有周期的，周期就意味着不会是一条平缓上升的线，它是一条跳动的线，有波峰和低谷。
换句话说，稳中有涨和周期性是矛盾的。
这么想吧，“稳中有涨”是一种目标或者说愿望，而周期是一种规律，是现实。
正是因为规律才是真正起作用的底层逻辑，而这种现实对人们的伤害太大，所以政府才要出手，修正规律的负面影响。
就像我小时候智商在全班也中等水平，我考试考中上才是现实，才符合规律。但我天天许愿要考全班第一，我给自己出各种政策，把时间都规划好，这样一来居然经常能考进前三。
目标不见得会完美地达成，因为底层逻辑在起作用。
但这并不是说设定目标并出政策没有用，这么的确可以冲抵底层逻辑的巨大风险。
香港楼市历史上为什么暴涨暴跌，其中一个原因是，以前港英政府其实没办法宏观调控。
20世纪中后期，香港本地富豪就起家了，又搞地产开发又开财务公司和钱庄。
港英政府说，楼市太高了，要限贷，结果大财阀左手把房子造好卖给你，右手还能给你提供贷款，根本不理那一套，就靠市场规律起作用。
现在我们这里不一样，银行和户籍政策都掌握在政府手里，谁说看得见的手出手没用？
那些产业结构好，有人口导入能力的大城市，的确是上车最要紧，政府都帮你摁住一手房了。
但就在四月中旬，沈阳也出了“沈七条”，搞起了限购。不过东北这地方，公认的“投资不过山海关”，任先生自己也不看好，铁口直断“东北、西部不能碰”。
当然最出人意料的，还是海南。
海南省在任先生讲话的当天，也就是4月22号晚上出了全岛限购政策，这可是大奇观，史无前例的真调控。
“海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。”
就是把大门关了，外地人别来买了，不准你买。
这政策一出，房地产界的KOL们吵成一团。
一派说，这样海南要看涨了，因为海南现在真没房子了，之前都被外地人买光了，但需求肯定是有的。
另一派说，这么一搞海南房子要打四折了，哭吧投资客们。
在海南要交两年社保才能入手，加上之前刚刚出过“自取得不动产权证之日起5年内禁止转让”，就是限购又限售，一套房子掉个头要七年时间。
虽然自由港规划出来的时候，我身边的土豪们都疯了一样打飞的去抢房子，但我心里很清楚，我是不会去买的，管他涨不涨。
3
因为我有自己的一套购房逻辑，作为一个伪刚需，其实我觉得真刚需们也可以参考这条逻辑——我们人生在上升期，买房是要考虑投资属性的，不单单是为了住。
这么一来，买房子最重要就是灵活，随时可以出手。
要知道现在很多刚需买房，是动用了“六个钱包”的，把小夫妻二人加上各自父母的积蓄，一共六个人的钱包都掏空了。
万一家里有人要用大钱，你这房子得能卖得出去，千万别碰没人要的“鬼牌”。
我一朋友贪便宜买过一个房子，户型奇葩，而且居然不通煤气。虽然地段不错，但她父母也住得很不舒服，去年挂牌比市场价低两成，还挂了半年多才卖出去，又耽误了她买新盘。
毕竟一旦出手买房，就是上百万的资金卡在上头，只有随时可以出手的，才有安全感。
海南那种五年限售的地方，还是算了吧，五年能发生太多事了。
第二重要的，就是房子会增值，值得价值投资。
一个地方，只有持续需求旺盛，房子才会增值。
如今到海南买房的，多是退休老人，据统计海南房子有23%是东北人买的。
老年人无法去交两年社保。年轻人如我，对度假地产不感兴趣，偶尔去玩的话，住五星级酒店不就好了。
我又没有阔到可以把房子当包包买，闲置也就闲置了。
真的到了财富自由的那一天，是黄金海岸的龙虾不好吃还是苏梅岛的服务态度不好呢?
这么一来，省外需求就打掉了。那些建在海岸线旁边、摆明了为了看风景的房子，本地人又未必感兴趣。
任先生的好朋友，SOHO中国的潘石屹，近年来一直说房地产要跌，还发表过租金与利息倒挂论：
“今天在北京这样的城市，我们的租金回报率是2%点多，不到3%。我们公司刚刚公布的年报，从银行贷款来的资金成本，是4.4%，这个4.4%的资金成本是全地产行业中最低的资金成本，所有的房地产行业的资金成本都超过我们了，这意味着什么？我们把银行的贷款4.4贷过来，把我们的智慧、劳动、时间都花到里面去，还亏了2%，这个生意怎么做呢？”
他以租金回报率长期低于贷款利率 来论证房价高的离谱。
但潘总是做写字楼生意的，要知道这几年除了城市分化，各种房产类型也是分化得厉害。
论换手灵活度和增值能力，排序是：
70年产权住宅>小产权公寓>写字楼>商铺
70年产权住宅最安全最有潜质，因为是广大人民群众最需要的，可以落户可以读书。
小产权公寓主要是拿来收租用的，类似于长期理财产品，涨幅不如大产权，还有各种违规风险。
至于写字楼和商铺，门道太多，变数太大，不值得投资。
我朋友说过他伯父的故事，从年轻开始就在老家的一条街上，陆续买了三间铺子。但这三间租金加起来，还不如十字路口最中间的那一家收租多。
伯父很眼红，前几年努努力终于把那三间卖掉，换了十字路口的一间。结果好日子没过几天，租户生意越来越差，租金也就不行了——电商太发达了，大家从过去的一周去三次超市，现在变成了三个月不去一趟。
后来那条街整体拆迁，赔得也不多，朋友苦笑：当年还不如给我堂弟买套房，房子住几年还能翻倍。
“一铺养三代”这种老话，和N多其他传统观念一样，早就应该该被放弃了。
总结一下今天的干货：长线看大城市房价还是要上涨的，因为经济还在高速增长，城市化的拐点还没到来，而且大城市的增速会超过小地方。年轻人买房子要考虑投资属性，够灵活能增值是重要的，70年产权住宅胜过其他各种。度假地产没什么大意思，最怕有价无市，无法脱手。
最好，祝大家早日财富自由，到处买买买。