写字楼失宠

1月7日，根据国际房地产服务商第一太平戴维斯报告显示，2019年第四季度，深圳甲级写字楼空置率高达24.6%，环比上升2.2个百分点。分区域而言，福田、南山、罗湖及宝安四区空置率分别达到20.8%、25.7%、16.5%及57.1%，同比增长幅度0.2%至7.3%不等。

对此，第一太平戴维斯华南区研究部主管董事谢靖宇表示，经济增长缓慢与产业变迁现象，加上大量的新增供应，令供过于求的市场特征凸显，全市空置率同比、环比均处于上升状态。

而租金方面，谢靖宇表示，业主从二季度开始采取以价换量策略，年内全市平均租金连续四个季度下调，同比下跌10%，至每平方米每月202.6元。他表示，2020年甲级写字楼市场将迎来供应高峰，约123.4万平方米的甲级写字楼将在年内交付。空置率高企的情况未来一定时间内依然会保持，业主需要更多思考，如何才能加快去化。

近日，商业地产服务公司高力国际最新发布的报告也指出，2019年深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应地，空置率同比微升1.8个百分点到21.2%，导致租金相应调整下降3.4%。高力国际华南区董事总经理冯文光预计，2020年深圳将有约112万平方米的新增甲级写字楼供应入市，比2019年的约70万平米高出58%。如今，城市更新微改造已经形成趋势，特别是城中村的改造。值得注意的是，深圳商办楼宇存量优化改造的城市更新也蕴藏着万亿蓝海。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥指出，随着一线城市商业地产进入存量发展期，未来商业物业存量提升和改造又将成为下一阶段商业地产发展的重要出路。他指出，一线城市存量盘活改造方向为：硬件升级改造、物业功能重新定位、项目亮点塑造以及市场退出机制。通过存量优化可激活老旧（闲置）物业多方面价值增值，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。

2019年6月，高力国际华南区董事总经理冯文光总结说：“今年会是深圳写字楼市场过往十年最坏的一年，也会是接下来十年最好的一年。”而更为严重的是，不只深圳不妙，中国十多个一、二线重要城市的写字楼空置率都在上升。近日，戴德梁行发布于2019年底的数据也显示，全国一线城市写字楼整体空置率创近十年新高，平均数值达10%。；二线城市写字楼平均空置率则更高，平均在28%左右。

世邦魏理仕日前发布的《2020年中国区房地产市场展望》报告显示，2019年主要城市写字楼空置率约两成。截至2019年末，世邦魏理仕跟踪的17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%，空置面积主要集中在部分华北二线和中西部城市以及新兴商务区板块。全国写字楼租金指数同比下跌1.8%。

与之相关联，写字楼租金情况也不容乐观。据中指院，2019年第四季度一线城市商圈写字楼的租金中，25%环比上涨，75%环比下跌；二线城市商圈写字楼的租金中，50%环比上涨，40.9%环比下跌。

展望2020年，世邦魏理仕预计，2020年全国写字楼新增供应仍将达到750万平方米左右，空置率将进一步走高。预计2021年在新增供应放缓和需求持续复苏的双重推动下，空置率有望开始下行。租金也仍将处下行通道，但核心市场趋于改善。该机构认为，2020年写字楼租金将继续承压，但经济和企业信心企稳将助一线及核心二线市场租金走势边际改善，广州和杭州有望回升。全国写字楼租金降幅将收窄。

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整理编辑：商周君

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