地金网：拿地良机已现，房企争抢二线城市优质地块？！

3月份以来，土地市场虽然没有迎来成交量的大幅井喷，但从房企参与土拍热情来看，高溢价地块成交数量增加势头明显。

中西部、京津冀、长三角区域活跃度较高

从2019年以来的土地市场来看，成交面积同比延续下跌，土地购置均价同比涨幅扩大。克而瑞地产研究中心的最新统计数据显示，2019年以来一二线城市土地成交量达到近千宗，并且集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市。

据统计，2019年以来地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块。其次是昆明、青岛、重庆、成都等，成交数量为50宗左右；而杭州、西安、贵阳等城市则居于第三梯队，成交总数在30宗左右。

土地溢价率均有所上扬 二线地市“回暖”最显著

与2018年下半年相比，2019年初一二线城市的核心地块热度明显回温，溢价率升高，尤其是杭州、北京、郑州等城市的部分地块由于区域位置较好，且二线城市市场回暖，提升了投资预期，房企纷纷加入土拍阵营。

从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮。地价较为合理，尤其人口、产业支撑能力较强的二线城市有望成为房企拿地的重点城市。

据统计，各能级城市土地溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。

土地溢价率这一指标在2019年初迎来明显回升，弥漫了2018年一整年的低位徘徊状态得到缓解。业内人士认为，“考虑到目前房企现金流相对宽裕，土地市场正呈现出欣欣向荣之势。”

这种趋势在二线城市表现最为突出，2月份二线城市平均土地溢价率升至13.4%，环比增加3.3个百分点，在各能级城市中涨幅最高。

“究其原因，主要是苏州、福州等热点二线城市成交了多宗优质地块，其中苏州有三宗地块的溢价率都在30%以上，推高了二线城市的溢价率”。业内人士分析认为，“流拍情况也明显好转，尤其是2月份，流拍率仅有1.66%，较2018年底及2019年1月有明显好转”。

业内分析指出，2018年三季度以来三四线城市陆续降温，部分开发商将拿地重心重新调整回一二线城市。

另外，从这些城市成交的高溢价地块的土地属性来看，依然是纯宅地居于首位，占到高溢价地块的42%，其次是商住地，占到34%。

地价回归合理水平 二线城市迎来拿地良机

总的来看，进入2019年二线城市土地流拍率明显下滑，溢价率也有所上升，尤其进入三月份，土地市场升温更为明显，高溢价率地块层出不穷。从高溢价地块占比情况来看，较2018年四季度也有明显增加。究其原因，主要是由二线城市楼市小幅复苏，加之企业境内发债总量上升且融资成本回落、房企融资环境“回暖”，资金较为充裕，纷纷加入下一轮的“抢粮大战”。加之这些出让地块底价低于预期，多数企业报着志在必得的态度参与竞拍，最终使得溢价率明显上扬。

南京近期挂牌的两幅含宅用地即是典型的例子，起拍楼板价明显低于周边同类地块成交价，以西善桥G02地块为例，起拍楼板价13237元/平方米，周边同类项目售价在3.5-3.9万元左右，即使按照最高楼面限价19172元/平方米成交，盈利空间也十分巨大。在当前地价回归比较合理水平的局面下，不失为拿地良机。

从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮，在地价较为合理、楼市频现“回暖”迹象的当前，抓住机会抢夺优质地块是当务之急。尤其人口、产业支撑能力较强的城市可重点考虑，譬如杭州、西安、郑州等人口流入较多的城市；而那些目前供求关系平衡、房价已经过度透支的城市，虽然存在一定的投资机会，但这个时候拿地的投资回报率也会明显下滑，建议仍需谨慎处之。

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