投资买房调研

需求：帮手头有几十万本金的人，找投资买房的机会，算杠杆+合伙买房，这个标的总价应该在100-300左右。

步骤拆分：

1.锁定城市范围，调研涉及到大量的基本面+数据，全国普查我没这实力，先通过政经基本面剔除一些。

2.基本面因素分析，基于已有数据验证。

3.涨幅数据/城市房价/人群购买力，出结论。

1.锁定城市范围

逆推法，先排除一些城市：

1.东三省不看，大势不好，人才常年流出，10年开始就负增长，而且这种负增长背后的原因短期无法改变。

2.一线城市不看，四线城市不看，这个总价找不到合适标

3.新疆/西藏不看

结合恒大研究院的城市群人口统计

结论：在人口保持增长的几个城市群中，选择二/三线城市，避开基本面不好的省。

2.基本面因素分析

因素拆解

如果把房子想成一类金融标的，那需要满足什么条件，房价上涨？

需求大于供给

供给是市场流通的房源数量，需求是指当下市场存在购买需求的人。

1.购买意愿

从"人买房"的角度来看，影响房价最重要的是人的决策，影响一个人买房决策的又可以拆分成两类，购买意愿和购买能力，先想买，然后买得起，然后掏钱买。

1.1 人口流入

一个宏观指标，这个指标不想再拆年龄，工作机会等，因为宏观级别的人口流入已经能说明大方向，当然进一部分拆分，会对流入人口的购买力有了解，但那是更深一层的东西。

北京、上海，初步完成人口积累，人口需朝“高精专”方向发展。总量已经滞涨，实际上是低净值人群流出，高净值人群补位的循环过程，从北京市出台的人才落户条例可见一斑。

广州、深圳，根据两个城市的总体规划，未来20年还有人口上升空间，广州到2035年，平均每年可以增长35万人口，深圳平均每年增长75万人口。

二三线城市中，北方城市不占优势，排名靠前的只剩西安和郑州，这两座城市，分别是国家层面重点扶持的区域中心城市。

其他增速不错的有，杭州，长沙，佛山，东莞，武汉，合肥，成都，宁波，无锡，昆明，苏州，南京，福州，厦门，南昌。

城市人口数据

1.2 招聘大数据

2. 购买能力

收集以上城市的租房/买房过去一年的历史数据，从租房者的年龄分布、租房/买房比，衡量未来3-5年内，存在买房需求，并且有能力买房的人，找出潜在购房者比例最多的城市。

以重庆为例：

我们认为21-26岁是踏上社会的第一步，这部分人以后成家立业，是下一步楼市接盘人。

重庆21-26岁租房者比例，占全部租房者的23.87%

租房/买房比例，在21-26岁区间差不多，但是在26-31岁，租/买比是3：1，很多人选择在26岁开始买房了。

租房/买房比

以这个逻辑，分析城市，选出租房/买房比在21-26岁悬殊的城市，

发现有重庆，成都，南京，厦门，杭州，武汉。

几个人才流入很猛的二线城市。

1.3 购买能力

M2就是全社会货币流通总量，是全社会流通现金，银行活期存款和固定存款的总和。

M2主要由基础货币和信用货币两大部分组成，

2.贷款利率

3.银行放款额度

2.供给房源

2.1 流通房源

3.涨幅分析

17个城市，178个城区

沈阳不看，廊坊也不看，东三省和环京都太妖，要找出房价背后上涨有内在驱动力，不是跟着1516年大潮轮动的。