中邺|香港地铁建设运营，如何与城市发展共赢？

地铁是每个生活在一二线城市的上班族必不可少的交通工具，据中国e车网9月份的统计数据：北京地铁日客流量达1206.79万人次，上海地铁客流量达1040万人次，广州759.2万人次，深圳地铁（含港铁）则是481万人次。若有人问到地铁是否盈利、靠什么盈利时，凭借以上数据，想必你一定会认为地铁光靠卖票就能够赚大钱！然而事实是，全球大部分地铁营运都处于亏损状态，靠着政府和国家的支持在支撑着城市的公共交通系统。

或许你会问，既然是大部分处于亏损状态，那么是不是有小部分是盈利的呢？是的，这个小部分的数量，等于1，这个全世界唯一一家盈利的地铁营运公司，就是香港地铁（以下简称港铁）。

今天，中邺开启一个新的话题，那就是TOD社区的建立与模式思考，我们将会以港铁、广佛新城以及日本的新干线为例子，深入思考交通引导系统对产业新城规划的意义。

TOD是什么？

TOD和地铁究竟是什么关系呢？TOD全称为Transit-Oriented Development，即以公共交通为导向的发展模式。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以站点为中心、以400～800米(5-10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心。

从中国的国情来看，人口的稠密度远远超过其他国家，因此对土地的开发利用要求更为高效和集约，因此TOD在国内更多地引申为依托于大众捷运系统、能够增值的土地综合开发。而港铁在此基础上，引申出了"R+P"模式，即Rail+Porperty，轨道+物业模式。"以地养铁"，以整合的TOD空间方案，实现轨道与站点周边物业开发统筹规划、设计、实施与运营。

政府与社会的共赢："R+P"

目前，港铁在香港运营铁路总长度达218.2公里共10条铁路线、84座港铁车站、68座现代有轨电车车站。在香港700万人口中，每天出行人次达525万，每名乘客车费平均为7.13港元，香港铁路有限公司在香港公共交通市场占有率达46.9%。即便是这样占有绝对的市场份额的港铁，仅靠销售车票依旧难以维持发展。更多的可持续收益来自于投资及营运铁路沿线物业：迄今管理住宅单位数达90523个，按可出租楼面面积计算港铁在香港的投资物业组合包括213334平方米的零售物业、40969平方米写字楼、14282平方米其他用途物业。

这其中的秘诀，就是"R+P"模式。R+P 模式是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式。在该模式下，政府可选择不对轨道交通直接投资，仅需将轨道沿线的土地资源授予港铁公司，同时按未规划建设轨道交通前的市场地价标准收取地价，这就相当于把土地的部份增值额给予港铁。

在这种模式下，港铁每开发一条新建项目，都可以首先向政府取得发展上层空间的权利，并找来地产商共同发展车站及上盖空间，根据不同条件兴建大型写字楼、住宅或者商场。港铁也因此成为香港最大的地产开发商。

也因为这种"轨道+物业"的联合开发，使得地铁线上的上盖物业能够结合地铁产业和房地产市场的双重优势，将土地进行集约利用，并充分吸收地铁所带来的人流涌动，将人流转化为客流，实现地铁周边产业联动发展。香港的上盖物业从来都是只租不售，足以体现未来上盖物业的无穷升值空间，这很大程度上带动了城市的整体规划发展。

想学？也得会学

作为世界上唯一一个能自主盈利的地铁公司，其模式自然有许多城市想要模仿和学习。已经越来越多的内地城市，比如深圳、南京、昆明、佛山等城市已逐步认识到了TOD 及R+P 模式的巨大效益，并已经开始探索运用此模式，以实现城市和轨道交通的可持续发展。然而画虎不成反类犬，内地各大城市在使用TOD 及R+P 模式时，只集中体现于利用土地资源去缓解财政压力，而在规划、建筑设计、房地产市场需求、研究收益估算、政府与企业在项目上的风险共担、项目招标、特许经营权及补贴封顶等方面都仍处于探索阶段，这些都会影响市场投资者的积极性。如果面临经济周期逆转，加上乘客及物业用户对规划建筑设计的实际期望存有一定落差，轨道公司同时面对轨道交通及房地产投资的压力就会加大，而压力很有可能最终转嫁于政府，城市发展也会受到制约。因此，“如何学”成了一个很大的问题。

中邺观点：活用PPP

此时PPP就成了一个很好的工具。中邺认为，轨道交通对周边物业价值的提升有明显作用，而站点周边的物业开发也为轨道交通提供了客流保障;如何优化二者之间的连接，产生最大化的价值提升，是轨道交通PPP成功吸引投资者，实现其社会公共服务意义的关键。虽然引入PPP后项目仍由政府为主导，但可达到投资多元化、经营适度市场化的目的，更为重要的是，项目建成后可以通过适度市场化的手段来达到自负盈亏的经营方式，不需政府负担其运营期中的设备更新、资产重置等延续性投资。与此同时，市场投资者会按不同的边界条件去考虑是否投资及其投资分额。如果前期的TOD 及R+P 能合理发挥其功能，整个项目的回报都会得到提升，政府要承担项目没有回报的部分会相应降低，从而减少政府财政压力。