深度解读房价

一直聊保险估计大家都会有点疲劳，而且保险在国内一直是个生活非必需品。这也难怪，虽然大家喊着看病难，看病贵。但与“人类的希望”——美国相比，天朝的医疗收费真是良心得就像活雷锋。最近美国天价救护车5分钟的路程收费1200美刀，就连美国人民都心疼。而美国在亚洲的小跟班日本，虽然普及了全民医疗保险，但唯独有一个是例外，那就是急救。和罗笑笑看个白血病只需自费3W人民币相比，美国在这一点上真是万恶的资本主义国家。这让我想到当年上学时看过岩井俊二导演，中山美穗主演的《情书》。影片最后一段的情节是：女主在下雪天生了一场大病，最后相依为命的爷爷背着女主去医院，场面感人。现在知道了，人家是因为付不起救护车费。（大误，只是段子）

　　虽然我之前写了不少关于保险的内容，但保险除了前阵子被证监会通报批评炒作股市外，似乎就很少再引发过什么像样的新闻了。而知道保险作用与好处的人，自然不会被这些新闻所吓到。对保险没什么兴趣的人怕是都不会去看我写的那些文章。不过我写下它们，只是希望当你哪一天想要了解保险时，能对你起到一点点的帮助，那就够了。

　　保险自然还要继续再写，不过我也知道目前的热点都在楼市中。作为一个专写理财的笔者，如果不写一点与楼市相关的内容，似乎就会变成不合群的人。而且在天朝，还有什么比楼市能更快、更安全的来钱方式吗？所以今天我们暂时不写保险了，就合群一下，写写楼市吧。
　　天朝的楼市让很多人都看不懂，不管是买房的、卖房的、看房的，即使是那些“专家”也一样困惑。而且天朝一直都说房子是用来住的，不是用来投资的，要抑制房价。却又亲手制造着一个又一个的大新闻。近期先是雄安县被国家定为比浦东新区还要重要的国家级新区，以及其后浙江省发文把嘉兴市建设成为对接上海的示范新区。更早些把整个舟山市定义为自贸对接区。反正怎么看都不像是在“抑制”房价。

　　如果说之前高涨的房价只是影响了那些特大城市的话，现在基本只要一说到房价，全国人民都是一副生无可恋的表情。

　　肯定很多人想听房价的走势，但说实在一点，未来的走势谁知道呢。而且现在即使那些最悲观的人也不再会轻易说房价会下降。而我呢，至少觉得北上广深是肯定降不下来，能不涨就是谢天谢地。
　　让我们先来看看天朝房产市场化这几十年来取得“业绩”，然后再慢慢展开。

房产市场化的“业绩”##

• 上行周期长，下行周期短。这十几年，房价只在短时期内有过轻微下降，长期来看涨幅强势。
• 打破了用租售比来衡量房产市场健康度的国际经验。
• 打破了房价收入比来衡量房产地场健康度的国际惯例。
• 打破了房价总值与GDP比值来衡量房地产健康度的方法。

• 北上广深保持着房价至少10年翻10倍的增涨奇迹。
  　　天朝这十几年来的房价增涨，已经超过了世界近代史中任何一个国家、任何一个时期。我记得2010年之前，各专家、学者、公知们对于未来房价的趋势还是观点不一，势力均衡。但自从2013年以后，即使是再保守的专家现在除了大声惊呼看不懂外，也无法再坚信房价有下跌甚至是腰斩的可能了。

  
  
  
  
  

  　　似乎这个时期除了指望调控政策，仅靠市场已经无法改变这一事实了。而天朝也的确很给力的一直在做着这件事情，让我们看一下这十几年来的相关证策：

天朝的房产相关政策##

• 2005年颁布国八条。要求稳定住房价格，大力调整和改善住房供应结构。
• 2006年颁布国六条。提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，国十五条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台。
• 2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台。提出贷款首付款比例不得低于3成；对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%等限制措施。
• 2009年颁布国四条。其目的是抑制房价过快上涨，促使房价合理回归，加强住宅保障建设。
• 2010年颁布新国十条(限购令)。严格管理二套房贷款，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
• 2011年《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”。把二套房贷首付比例提至60%。
• 2013年出台了楼市调控“国五条”。重申限购、限贷等调控政策，提出要求各地公布年度房价控制目标，建立稳定房价工作问责制等内容。
  　　转眼到了2016-2017年，各种国家的房价调控、地方的限购政策更是达到了高潮。我订阅的股市新闻类APP在2017年初的那段时间，让我觉得订阅的不是股市新闻，而是楼市新闻。具体就不展开了，给大家看一张最新的四大城市限购政策。
  
  
  
  　　但让人奇怪的是，这么高频率的政策调控，国家这么大的决心。为什么我们从来就没见过房价有过哪怕是一点点的下降呢？难道抑制房价连国家也束手无策？
  　　先说答案，再给分析。如果要让房价下降，国家至少有100种方法可以做到。但国家从来没说过要抑制房价。国家要的是稳定房价，按CCTV中经常听到的那句：抑制房价过快上涨。你看，不只是没打算让房价跌，国家甚至都没有想过让房价维持现价。
  　　7年前也许我和你一样，对于这个答案并不感到惊讶。但总是想说点什么反驳一下，至少无法坦然接受这个答案。更重要的是，为什么？似乎国家没有理由这么做呀，难道是不打算让老百姓过好日子吗？
  
  
  
  　　一步步的分析，先说说房价增涨的原因。在一般人看来，房价上涨的主要原因是因为实体经济的不景气，造成了房产成为了唯一的投资方式，房价就这样推高了。
  　　从经济学的角度来说，价格是由供求关系决定的。需求大于供给，那么价格就上涨，反之下降。个人认为房价上涨由这些因素决定。

1. 城镇化引发的人口流动及再分配。过去一个人的出生地与居住地实际上是不区分的，或者极少数的人会在这一点上不一致。但城镇化发展开始后，这一点开始发生了变化。最初只是农业人口往城市的迁移。而现在城市之间人口的迁移变成了一种常态的、显而易见的事情。如果说一个城市的房价原先的需求方只是这个城市的居民，后来又加上了当地农村涌入的人口。那么现在房价的需求方更增加了各地迁移人口。如果一个城市足够优秀，那么它吸引的迁移人口数量也是巨大的。活生生的例子就是北上广深这样的特大型都市。我们目前所处的正是发展中国家都要面临的人口流动与再分配阶段。城市房价将不再完全由当地居民收入水平决定，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入等因素决定的。因此，城市房价收入比这个衡量房价健康度的指标在天朝并不完全适用。
   　　人口的迁入就意味着人口的迁出，所以我才说这是一种人口的再分配。因为当地生活水平、经济水平的提升随着迁入人口、城市发展的深入，总会有一部分人再也无法适应当地的生活水平，这时人口的迁出成为必然。这些人口将会向次一级的城市迁移，并成为当地房价调整的因素之一。比如大量不适应一线城市的当地人，由于无法跟随城市的发展，只能外迁到符合他们生活水平的城市中去。比如北京、上海大量本地人或其子女，最终只能迁入相临的河北、浙江、江苏城市，然后成为推动当地房价的一股力量。
2. 生活水平与需求层次的提升。需求并不只是解决有和没有的关系，如果你是一个生无分文的人，那么你的需求是能吃饱饭，对于吃什么，怎么吃，好不好吃并不关心，我们可以说这种叫刚需。那么一个已经解决基本温饱，开始考虑食品卫生、饮食健康的人。他的需求是吃上健康、卫生的食品，而并不只是解决果腹，这种需求也叫刚需。我们把这种情况应用到房产中，需求就有了两个层次。“解决住的问题”和“解决住得好的问题”两种刚需。所以一个城市也许有很多人已经解决了住的问题，但并不说明这个城市没有住房需求了。随着生活水平提高，人们更要解决住得好的问题。
3. 投资行为。中国的经济的发展，不得不说有很大一部分原因是由于中国人民是一个聪明勤劳的民族，在创造财富中这一点也是如此。另一方面，中国人民一直是一个忧虑的民族。这可能也是由于各种保障体系与法律还没有建立。所以保护自己的财富也是一直是一个全民课题。但很遗憾，中国是一个投资品单一的地方，尤其对于老百姓来说更是如此。所以在很长一段时间内，中国一直是一个储蓄大国。但随着储蓄利率的下降，新一代的国人明白储蓄已无法保护自己的财富，所以也开始参与各种形式投资。而房产作为一种看得见、摸得着、有使用功能的投资品。虽有一定门槛，但又是少数老百姓可以贷款进行投资的品种，自然成为投资的选择之一。更重要的是，每一个进入房产投资的人都赚到了钱，所以投资者如同雪球一般积累起来。这是与股市投资有很大区别的地方，股市投资新手如果一直没有赚到钱，那么他会选择退出。所以我们身边总有很多玩过股票，但现在又不玩的人。而房产不存在这样的问题，至少目前如此。凡是进入房产市场之人，每个人都品尝到了甜头，亏损的人极少。
4. 经济高速发展带来的社会财富积累。如果中国人民还继续处在一穷二白的经济位置中，那么自然也不可能有现今的房价。正是因为中国几十年来高速的经济发展，终于使得大量人民积累了财富。同时经济的发展一般也意味着高通货膨涨，这也再次间接让人民必须找到投资渠道去保护财富。强化了刚才说到的第三点——投资行为。
5. 货币超发。当前国家面临着实业不景气，国家经济下滑的问题。应对这个问题的解决方案之一即是宽松的货币政策，本意是希望这些货币能最终用于发展实业。但总是无法避免这些资金进入房产市场，毕竟房产是几十年考验下唯一一直保持高速上涨的行业。再加上货币超发必然带来更严重的通货膨胀，所以房价有进一步上涨的趋势。
6. 参考香港的供地制度。在资本主义社会中，土地基本是私有财产。但香港很特殊，因为历史原因，香港有大批的政府用地，属于个人的土地少之又少。香港政府很有“远见”的实行所有权不买卖，政府批租的方式。只要严格限制土供的批租，即可很好的控制房价。在这种制度下终于将香港房价推升至全球第一的地位。而你是否知道香港实际上还有大批的土地实际上尚末开发。和香港一样，内地土地所有权很好的参考了香港模式：不买卖，政府以招拍挂的方式拍卖土地使用权。由于土地的供给方只有一个，所以政府具有垄断地位。而垄断者总是有倾向使其利润最大化，做法就是控制供给数量，提高供给价格。另一方面，房产是一个很特殊是市场，在中国更是如此。其价格有时只由新房市场的供需决定。如果新房的价格被定得很高，那么存量二手房的价格也会水涨船高。可以想像一下，如果一块土地被拍卖出每平米7万元的高价，这样新房光是成本可能就得10万一平米，那么即使周边没有一处二手房在买卖，但人们心目中自然会认为二手房的交易价格肯定在10万元一平米左右。即只要一点点新房交易即可以影响整个区域的房产价格。而政府可以通过控制土地供给与拍出的地价间接影响楼市的定价。
   
   
   
   　　这是我总结下来的部分原因，也许不全面，但已足够说明房价走势的缘由了。那么我们来看一下为什么调控制度不给力。调控的方法有很多种，根据调控的对象可以简单的分为“需求侧调控”、“供给侧调控”，而目前的主要调控都是在需求侧。但需求只能抑制，无法消灭。所以被抑制的需求一直得不到满足，逐渐积累下来，使得存量需求越积越多。可见如果只是在需求一侧进行调控，对于让房价下降没有什么帮助。那么为什么又总是在需求一侧进行控制呢？
   　　目前市场不景气，在政府没有很好的提升经济的办法时，只能依靠房产作为GDP增涨的保证。而另一点，有房之人自然不希望房价下降，而无房之人自然是希望房价越便宜越好。09年就发生过由于某在售楼盘二期房价远低于一期，部分一期业主群起攻击房产企业的事件。再加上房产不只是作为一个单一产业，它影响了钢材、水泥等一系列的相关行业。故政府在调控房价时，必须要小心谨慎，以免调控过重，对经济发展产生可不估量的的负面影响。所以政府在调控时一般只在需求端进行抑制。因为供给端进行调控，比如扩大土地供给等方案。其调控效果需要多年后才能评估（因为房产建设有较长的周期性），这时如果以为效果不明显而加大调控力度可能就直接把房产市场打压得无法恢复了。而在需求侧进行调控，效果会立即得到反应，政府有能力在效果不明显时进行再次调控，做到收放自如。而且国家毕竟没有希望房价下降的想法，所以只是为了实现维持现价或是保证其缓慢增涨的目标而言，需求侧的调控即可做得很好。
   　　国家与百姓的利益是不同的，在抑制房价上更是缺乏主动性。只有在国家发现房产的现状有损其利益时，比如有金融泡沫风险时，才会想到通过提高贷款门槛、提高首付比例等调控手段保证自身的资金安全。
   　　最后房价也是调控人口的手段之一。之前北上广深迁移人口众多，占用了大量的城市资源，导致地域之间的对立情绪。让房产价格成为进入城市的一个门槛，将缓解城市资源的压力（虽然有负作用）。
   　　那么我们应该在房产上如何取舍呢？按目前国家的调控，房子不仅仅只是一个居住价值，有时更有着阶层划分、教育资源分配的作用。对于限购城市而言，一个买房资格即是一张融入当地城市的门票和通行证。故对于非投资客而言，个人认为从自住角度出发，完全不要过多考虑房价未来的发展趋势，能买就买。对于投资者而言，由于未来房价各地的分化已经越来越明显，故优先选择独一无二的优质城市投资远比二、三线城市投资来得安全很多。
   　　再来说一下一种特殊的房产——学区房。对于学区房而言，出于使用价值考虑，仍应购买。但一定要考虑到它的潜在风险。很多人认为学区房是一种无风险投资，其实不然。在民营学校逐渐强势之后，学区是否还有其应有的价值实际上是一个问号。千万不要觉得目前民营学校竞争力不足，要考虑到学区房在你使用完后再次交易可能需要６－８年，那么这种可能的变数就是巨大的风险了。
   　　总结的来说，房价上涨是国家发展所带来的副产品。它已经变成了一种复合了生活品质、家庭未来、生活方式等多种作用的复合产品。不管你乐不乐意，由于身处这个大环境中，必须接受，也必须思考这样一个问题：我想要过什么样的生活？我将在这次的人口再分配中扮演什么样的角色？只有认清了自己所处的位置与担任的角色，才能给你自己一个满意的答案。