疫情过后，房价会跌还是涨？
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文/《财经国家周刊》记者胡雯
别指望大规模的房地产刺激或者救市，房价不具备大涨大跌的基础。一场突如其来的疫情，让楼市几近“冰封”。
“春季的返乡置业、年后的小阳春，基本都没了。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲说。
按照惯例，每年这两三个月，楼市都会有一波购房小高峰，特别是三四线城市的楼市，受益于返乡潮，会涌现出不小的购买力。
但中原地产研究中心的数据显示，自2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量比往年跌去近90%。
一时间，房企动作频频，市场热议纷纷——
“恒大这种大房企都在降价了？”“七五折力度不小，据说极限优惠能有六四折？”“如果其他房企跟进，那不是要打价格战了吗？”
一方面，对房价的下跌产生预期，购买人士陷入观望情绪；另一方面，央行释放流动性、房企仍在不断拿地，似乎又透露出房企的殷实家底和良好的市场预期。
这种又涨又跌的矛盾如何理解？疫情过后，历经数年的房地产调控是否会有所松动？房价到底会涨还是会跌？
房企扛不住？
这段时间，继恒大之后，大部分房企都早早搞起了花式营销，直播售房、无理由退房和大手笔折扣……轰轰烈烈拉开了阵势。
是什么让他们如此紧张？
其一，销售回款少。
全国打响疫情防控攻坚战之后，除了餐饮、旅游、影视等行业，房地产也受到了显著影响，至少有60个城市的售楼处暂停开放。
实际上，春节之后的北京、广州等地，房企已经陆续开放线下售楼处，但据《财经国家周刊》记者了解，目前看房需要严格预约，实际到访的人数非常少，成交的也大多是节前意向很明确的老客户。
而房企所谓的线上售楼，也是雷声大雨点小，真正能转化多少也要打个问号。
“来到直播间的粉丝几乎没有客户，多是同事捧场。”一位刚刚“下线”的置业顾问说，与网红相比，他们缺少主播经验，无法与用户形成共鸣，直播渠道又是自家小程序，说得天花乱坠，但实际没太大用。
这也是大多数房企直播售楼的状态。
房子卖不出去，销售业绩和现金流自然要受影响。
以全联房地产商会调研的某家房企为例，春节期间单月销售减少80亿元，以往每月可获贷款40至60亿元，如今贷款金额也遭腰斩，单月资金缺口将达到100亿元以上，这还不算企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出。
其二，债务压力大。
2020年，中国房地产行业处于债务的集中兑付期。
克而瑞报告显示，今年95家房企年内到期债券将超过5000亿元，较2019年上涨45%。从利息支出情况来看，统计的70家房企每月利息总支出将超过350亿元。
不同于其它行业，房地产公司大部分都是高负债比例，每天的利息最多能以亿为单位计算。“不能销售、不能开工，但是贷款利息不会少，没有回款就没钱还利息。”一位中型房企的财务负责人表示。
具体来看，融资成本高、净负债率较高、短债占比高的房企，受疫情的影响较大，比如荣盛发展、奥园、融创等。
还有另一类房企，影响也较大，即在湖北地区土地储备规模比较高，特别是湖北当地的民营房企。
这两大因素，构成了未来一段时间房企降价最大的动力。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，不少企业现金流都很紧张，中小房企会面临破产重组，建议能卖一套是一套。
他说，“这一波较量之下，掉队的、周转回款跟不上的房企就会滑落下去，业内分化将更为明显。”
阳光城集团执行副总裁吴建斌说，房企现在要“狠抓现金流”，特别是注意盘活一些历史“内存”，重点聚焦在应收款的催收、监管资金的盘活等方面，销售上能卖多少卖多少，同时，运用好政府的各项“纾困”政策。
“卖房子很讲究时机，特别是在市场变化的转折点。”一位房企的营销部门负责人说，“早一步行动（打折、优惠），就能锁定更多的客户，也为后期生产恢复和业绩稳定，提供重要保障。”
政府会出手？
与房企打折营销相对应的是，放松限购、调整销售规则、恢复市场流动性……随着地方政府开启“调整”，“楼市会涨一波”的舆论开始在市场上流传。
这一观点有哪些支撑？
其一，调控政策松动。这也是市场认为影响最大的因素。
楼市是政策市。近期，为了应对疫情影响，各地房地产和金融政策的确出现一些松动迹象。
我们选择三个典型城市，分析一下可能产生的影响。
首先是第一时间出手的苏州。
2月19日，苏州宣布住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价；超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可，等等。
2月21日，苏州相城区又出台规定，放宽全日制本科以上学历落户限制和高技能人才的购房限制。
后一项政策过去一年很多地方搞过，从实际反馈来看，很少会给楼市带来特别大的波动。
前一项政策对于购房人来说，直接相关性不大，但对于房企来说，力度很大，分别从土地流动、部分放松限售，安抚了市场情绪，意在恢复楼市流动性，提振信心。
富力地产苏州公司总经理龚敏能认为，苏州的“新政”一方面减少了房企拿地的顾虑，稳定了土地市场的供需；另一方面，也缓解了高价地项目的压力，规避了此类项目可能的隐患。
其次是率先提出降低首付的驻马店。
2月21日晚，驻马店提出降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度、给予购房补贴等17条政策。
业内分析人士认为，降低首付，重在刺激市场需求，看起来是在救市，似乎更是在救企。并且，这会鼓励其他城市效仿。
果然，两天之后，南宁就发布通知，宣布购房者在购买第二套房时可以使用公积金贷款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，南宁新政体现了对改善型购房需求的支持，能够刺激刚需和意向改善型客户积极入市，在短期内有效提振市场信心。
其二，融资利率走低。
货币政策方面，2月20日，央行宣布一年期LPR下调10个基点，5年期下调5个基点。如果照基准利率计算，100万元商业房贷，等额本息偿还30年月供，降息后每月减少30.18元。
易居企业集团CEO丁祖昱预测，考虑到今年一季度的经济形势，政府大概率会出台一系列如降息、降准等政策，房企的融资成本会出现明显下降。
实际上，房企借钱，确实也更便宜了。
统计显示，仅仅在2月5日至2月11日期间，就有多家房企发行短融、中票进行融资，融资利率较2019年第四季度、2020年1月份都有明显下降，以招商蛇口为例，其2月11日发行10亿元的超短融债券，利率仅为2.7%。
另一个表现是最近北京、上海土地市场的火热，老牌英资怡和洋行在上海拍出310亿元的地块，北京8天出让9宗地进账363.89亿元……
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，这也是因为近期国家释放出大量的货币和流动性，利好部分房企特别是国资背景的房企进行融资，提高了拿地积极性。
稳是基调，别指望大涨大跌
房价上涨和下跌的动力，究竟哪个能占上风？
这就需要理解地方政府“救市”的出发点和本意。
从本质上看，部分城市放松调控的目的，其实不是救市，而是在“稳”市场。
疫情之下，各行各业都需要一定的支援，只不过楼市作为支柱产业，获得了先于其它行业的便利政策。
俗话说，会哭的孩子有糖吃，房地产行业就做出了很好的“表率”，许多行业协会在第一时间就开始大力“吆喝”。
“2018、2019年，国家已经定调了，不要期待房地产业占用更多的资源，这一点不会因为一次疫情而改变。”阳光城集团执行副总裁吴建斌提示说。
此外，“因城施策”和“因时施策”的原则下，适度微调楼市调控政策，仅限于针对企业的便利，并不具备推涨房价的因素。
从各地的政策来看，目前，地方政府主要是针对受疫情影响的开发企业给予一定的扶持，主要针对供给侧，对于需求侧，还没有政策出来。
而且如果长期观察楼市，会看到一个非常有规律的现象，市场预感房价会因为现阶段的调控放松而上涨的时候，各级政府和各个管理部门都会出面，重申楼市“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
这些都说明，大规模的房地产刺激或者救市是不会出现的，房价上涨过快的地方大概率是会被约谈的。
除此之外，还有一点是肯定的：房价大跌的可能性也不大。
其一，利率下调和政策松动的“托底”像一张安全网，帮助房地产市场在疫情过后进行恢复和反弹，累积的购房需求只会滞后而不会消失，“平稳”从来都是近些年政策强调的关键词。
其二，楼市从来都是“买涨不买跌”。对开发商来说，价格降一些，房子会更好卖，但降太多，反而没人敢接盘了。
哪一次降价不是引来老业主的激烈维权？更不用说，房价牵着整个国家的金融系统、信用体系乃至经济体系，房价急剧跳水的连锁负面反应，是很难承受的。
往年的信贷刺激，让一些人形成强烈的路径依赖，认为凡有风吹草动、经济遇挫就会信贷放水，最后流入楼市推高楼价，这当然是一种误解。
从最近多次的情况来分析，现在央行放出的水，都流向了哪里？流向实体企业，流向中小微企业，流向受这次疫情冲击较大的餐饮、交通、住宿等行业……
对于刚需购房者来说，还是那句老话，需求点到了，经济条件允许了，该买还得买；至于那些盼望放水刺激楼市，希望抄底大赚一笔的投机客，还是清醒些为好。
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