接下来，楼市或将这样定调！

10月18日是有趣的一天。我们这边开大会，那边福布斯却发布了富豪榜。

地产巨贾依旧捍卫财富榜首，但新经济造富势头迅猛。美国最富有的400人中，科技领域人数和总财富都高居榜首，最富有的四个人依次是：比尔·盖茨（890亿美元）、贝索斯（815亿美元）、巴菲特（780亿美元）和扎克伯格（710亿美元）。三位都来自科技界。

而中国，前四也有2位来自于新经济。许家印以420亿美元的个人财富位列第一，马化腾（396亿美元）和马云（385亿美元）分列第二、三名。王健林以297亿美元位列第四。

在福布斯全球富豪榜单中，此四人分别列居第14、19、20、27位。地产业不仅依旧捍卫了我国首富的交椅，前四占了2个席位。

值得注意的是，虽然整体看，地产业的造富能力依旧极高。但，新经济富豪的财富增长迅猛，和地产富豪的财富差距在缩小。

数据统计显示，地产销售开始遇冷，9月增速由正转负，但在土地供应力度创新高的背景下，房企拿地力度再度上升。9月土地购置面积同比创下2015年以来新高，50家大型房企拿地金额同比增长近50%。

地产销量跳水的原因主要是调控力度的趋严。

一是三四线地产去库存见效，棚改货币化安置政策力度减弱；

二是房贷利率持续上行，9月35大重点城市首套房贷利率已升至5.22%；

三是地产调控力度不降反升，9月底多地出台新一轮限购限售政策，而银监会严查消费贷。

受地产销售走弱拖累，9月地产新开工面积回落至1.4%。三季度增速也从上半年的10.6%大幅下降至仅0.4%。从对今后的房地产销售数据来看，房地产销售全面转冷的趋势已确立，需要对地方政府土地供应节奏和开放商现金流密切关注。

而在10月19日上午，国家统计局也公布了三季度及9月份的关键数据，这些数据对预测未来楼市政策走向有非常大的帮助。

GDP：中国三季度GDP同比 6.8%，预期 6.8%，前值 6.9%。

消费：9月社会消费品零售总额同比 10.3%，预期 10.2%，前值 10.1%；1-9月社会消费品零售总额(今年迄今)同比 10.4%，预期 10.3%，前值 10.4%。

民间投资：1-9月份，民间固定资产投资277520亿元，同比名义增长6%，增速比1-8月份回落0.4个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为60.5%。

房地产投资：1-9月，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。

待售面积：9月末，商品房待售面积61140万平方米，比8月末减少1212万平方米。此外，1-9月，商品房销售额91904亿元，增长14.6%，增速回落2.6个百分点；商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%，增速回落2.4个百分点。

而在过去的几年，国内经济和资本市场也发生了巨大变化，这背后的主要推动因素就是供给侧改革，回顾过去三年，我们发现每年都会有一条政策主线：15年降成本，股债双牛；16年去产能，商品大涨；17年去库存，三四线地产大涨。很明显是政策在决定着投资方向，谁能最先理解和把握了政策，就能够获取超额收益。

那么18年的政策方向在哪里，又会有什么影响？

降成本、去产能和去库存的任务基本完成。在多次降息之后，15年10月的1年期贷款基准利率已降至4.35%的历史最低点。从全国商品房库存来看，17年8月的全国商品房库存已经大幅降至6.2亿平米，回到14年的水平。未来进一步降成本、去产能和去库存的空间都非常有限。

18年去杠杆、补短板。在供给侧改革的五大任务中，还剩去杠杆和补短板两大任务尚待完成。最近央行行长在参加G20会议时提到，中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，并不断综合施策，补短板、去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险，或是18年的主要政策方向。

去杠杆需要控货币。最近社科院原副院长李扬转述了管理层一句重要的观点：“去杠杆千招万招，管不住货币，都是无用之招”。补短板是提高供给效率。从经济学角度看，过去两年去产能、去库存是在减少供给，但单纯的减少供给只会改变价格和盈利分配，只有提高供给的效率才能增加经济增长的潜力。在经济的供给端，主要有劳动力、资本、土地、技术等生产要素，而这些要素的效率都有进一步提高的空间，而这些都可以靠加大改革力度来推进。

人口结构决定经济未来。经济活动是由人创造的，因此人口结构会决定经济增长的方向。随着人口红利拐点的出现，中国年轻人的数量开始下降，老年人数量增加。这意味着中国经济需要从工业驱动，转向服务业和创新驱动。

管住银行、抑制地产泡沫。工业化时代，银行是最有效的融资模式。但人口红利拐点出现后，潜在需求出现了显著下降，只能靠银行给居民提供贷款来满足需求，这两年显然进入到了居民举债的模式，9月份的金融数据显示居民大幅举债依然是稳增长的主要动力，但IMF的研究报告显示，居民举债在短期可以刺激经济增长，但长期存在巨大隐患，此起彼伏的地产泡沫就是明证。

大力发展资本市场，推动积极转型创新。新时期人力资本和创新，更多体现为无形资产，靠银行没法放贷，只能靠资本市场来定价。所以，中国必须管住银行，约束信贷扩张和货币超发，而放开资本市场发展，积极转型经济创新，才能够真正走出困境。

中国在11年人口红利出现拐点，13年创业板的大涨意味着市场开始憧憬经济转型，但15年股市泡沫的破灭伴随的是大幅放水，以及一二三四线轮番的地产泡沫。很多人以为放水有利于中小股票，因为市值小方便炒作，其实放水对地产和传统行业最有利，君不见许老板成功逆袭成为中国首富。

借鉴美国的历史，如果政府下决心收货币，地产泡沫终究不可持续，旧经济只是回光返照，而以创新和服务为代表的新经济终将胜出。

综上，对于楼市未来的预测：

1、楼市调控会继续加码；

2、明年央行还会适当放钱支持实体。

在开发商融资来源严重受限并高度依赖销售回款的情况下，这将相应给后续房地产投资的资金来源造成压力。

最后，房地产投资是后续中国经济最大的不确定性所在。对地方政府土地供应的节奏、开发商现金流状况的变化，特别是房地产长效机制的进展，需要给予密切关注。