房贷“换锚”首日：银行客服电话被打爆，选择何种定价更划算？
多名业内人士直言，其实用户不用过于纠结是否转换，简单来说，如果选择固定利率，那就没有什么风险；挂钩LPR有可能享受到其报价下行带来的红利，短期内LPR趋势为下行。但不能确保LPR处于一直升或一直降的状态
文 |《财经》记者 张颖馨
编辑 | 袁满
“注意！今天起房贷利率正式‘换锚’。”3月1日清晨，生活在贵州省某县城的吴莉刚打开手机，便收到这样一条推送新闻。由于此前没有收到所在银行的相关通知，她立即拿出自己的房贷合同，就相关内容一一比对。
房贷利率“换锚”源于2019年12月28日中国人民银行发布的一则公告，要求自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成（加点可为负值）。同时，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
个人房贷正属于上述“换锚”范围。简单来说，就是存量的房贷定价基准需要从参考基准利率定价切换为参考LPR定价，相比起前者，后者更贴近市场变化。
对于“存量浮动利率贷款”的划定范围，具体要求包括：1、在2020年1月1日前已经发放，或者已签订合同未发放；2、利率按基准利率上下浮确定（比如“基准利率上浮10%”或基准利率打7折）；3、浮动利率（比如利率在每年1月1日调整。但需要注意，其中不包括公积金个人住房贷款。此外，利率水平不变的固定利率贷款等也不用转换。
比对上述要求，吴莉首先确认了自己的房贷属于“存量浮动利率贷款”范围。接下来她面对的现实问题是：转不转？
吴莉向《财经》记者提供的“个人一手住房贷款合同” 显示，贷款金额为226000元，期限为96个月（2016年1月7日-2024年1月7日），贷款利率为5.39%。利率定价方式为浮动利率方式，浮动比例为基准利率上浮10%。此外，利率以每6个月为一个浮动周期。
如果要转换为LPR，那根据央行公告，按照“等价转换”原则，用现在的利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”（做乘法）转换为“LPR加点”（做加法）。至于加点数值的计算则为：用户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。加点数值固定后不变，且可为负值。
据此，吴莉通过贷款所在银行的手机App，选择转换为LPR，在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为：5.39%-4.8%（2019年12月的LPR）=0.59%（59BPs）。加点数值59BPs确定后固定不变。
加点数值确定，贷款利率会如何变化？根据相关要求，在转换后的每个利率调整日，利率水平=利率调整日前一日的LPR+转换时确定的加点数值。
银行客服人员告诉吴莉，如果原来的贷款是5年以上的，则参考5年期以上LPR；原贷款是5年及以下的，则参考1年期LPR。此外，利率重定价日可有两个选择：一个是每年1月1日，另一个则是放款日期对应日，转换后的重定价周期为12个月。
照此，如果吴莉选择转换后的房贷利率于每年1月1日调整，那在2021年1月1日，利率水平就会随着LPR的变化而调整，假如2020年12月20日公布的LPR降为4.7%，那么吴莉的贷款利率水平应调整为：4.7%（2020年12月20日公布的LPR）+0.59%（转换时确定的加点数值）=5.29%。相比起目前合同上5.39%的贷款利率，要低0.1%。
简单来说，如果转完后，2020年LPR下降的话，2021年吴莉就可以减少利息支出。但如果2020年LPR上升，吴莉则可能需要支付比之前多的利息。
不过，从目前的形势看，多名经济金融领域人士认为，LPR仍有较大的下行空间。
人民银行货币政策委员会2019年第四季度例会表示，国内经济金融领域的结构调整出现积极变化，但经济下行压力仍然较大，国际经济金融形势错综复杂，世界大变局加速演变的特征更趋明显。同时，要下大力气疏通货币政策传导，降低社会融资成本，坚持用市场化改革办法促进实际利率水平明显降低，引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业的支持力度。
华泰宏观李超团队预计，年内央行将继续通过调降政策利率的方式引导LPR下行，LPR报价仍有20BP以上降息空间，为企业降低融资成本缓解疫情带来的负面冲击。不过，他们认为后续5年期降幅可能略小于1年期。原因是，5年期LPR主要为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，当前地产监管仍未明确放松。
“短期内LPR报价还将经历一个下行过程，具体节奏和幅度将根据宏观经济运行态势、企业贷款利率及商业银行资金成本变化情况灵活调整。“某银行内部人士直言。
考虑到未来可能存在的下行空间，吴莉最终选择了转换LPR利率，并将“重定价日”定在每年1月1日。在同意签署“个人贷款合同利率定价变更确认书”后，该行手机App提示“利率转换仅能办理一次，提交后将不可修改”，吴莉进行人脸识别操作后，显示利率模式转换成功。
“转换操作其实比较容易，难点主要在于之前没有收到过相关通知，很多基础的情况并不了解，而且今天银行客服电话拨打很久才能接通，时间主要消耗在沟通上。而且还存在客服人员解答不一致的情况。”提及今天的房贷利率转换过程，吴莉表示，希望之后银行能够更主动，且用一种通俗易懂的方式与用户进行有效沟通。
与吴莉的选择相对，也有用户选择了转换成“固定利率”。“我的贷款是2019年6月办理的，贷款期限24年，短期内LPR下行趋势明显，但从长期来看，不敢保证一直会下降，有点像去下赌注。”已在北京买房的一位科技公司员工告诉《财经》记者，自己选择了“固定利率”，在这笔贷款存续期内，执行利率将保持固定数值，并始终维持不变。
相比起吴莉和上述员工，《财经》记者了解到，更多的还贷用户目前采取的是观望态度。据某银行客服人员透露，相比平常，最近两天电话直接被打爆，从早到晚基本没有停下来的时刻，原来中午休息的时间也在接听电话。来电咨询内容都是关于房贷利率转换的事。很多用户在了解相关情况后，没有立即选择转换方式，表示再观望一段时间。另据其透露，如果用户不选择转换为“LPR浮动利率”或“固定利率”，那该笔贷款将按照原合同规定条款执行。
多名业内人士直言，其实用户不用过于纠结是否转换，简单来说，如果选择固定利率，那就没有什么风险；挂钩LPR有可能享受到其报价下行带来的红利，短期内LPR趋势为下行。但不能确保LPR处于一直升或一直降的状态，最终还需用户根据自己的实际情况进行选择。需要注意的是，如果决定转换，那须在今年8月31日前完成。
据《财经》记者了解，目前多家商业银行均发布了定价基准转换公告，并通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话等方式通知用户进行转换，用户可通过手机银行、电子银行、银行智能柜台等方式进行办理。但需要注意，目前并不是所有银行完成了相关转换的系统改造，比如可能存在部分银行尚未开通ios系统的手机入口等情况，建议联系相应的客户经理或拨打客服电话进一步沟通了解。
另据央行、多家银行公开资料，《财经》记者整理了如下你可能关心的问题：
Q: 我的房贷利率已经很久没变过了，是固定利率吗？
A：不一定，需要看您的借款合同。因为贷款基准利率近几年来没有调整过，所以有可能是浮动利率，只不过这几年基准利率没变化，就没有感受到还款金额的变化。
Q：不转换会怎样？
A：过了8月31日再申请转换，很可能需要回到原贷款经办机构线下办理，无法享受现在的政策便利。
Q：加点数值会因申请时点不同而不一样吗？
A：不会。根据人民银行公告，以“等价转换”为原则，统一参考2019年12月20日发布的LPR，根据你现在的利率水平进行倒算。因此，对同一笔房贷，在3-8月之间任意时点转换，核算出的加点数值一样。
Q：加点数值会因银行不同而不一样吗？
A：不会。根据人民银行公告，各商业银行按统一规则转换，不会出现核算出的加点数值不一样的情况。
Q：现在的LPR降低了，转换后利率是否立刻降低？
A：不会。你的利率要等到利率调整日才会调整，利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。
Q：LPR每月公布，我的房贷是否也每月调整？
A：不会。根据人民银行公告，转换为LPR的，重定价周期最短为一年（利率至少一年调整一次），因此不会每月调整。
Q：我的房贷有共同借款人如何办理？
A：如果你的房贷有多个借款人，比如你是主借人，你的妻子是共同借款人，那需要双方都办理转换且选项一致，才可办理完成。
Q：多套房贷客户是否可以一次性办理？
A：不可以，需要逐笔办理。定价基准转换是合同变更行为，一份借款合同对应一份变更协议，因此不能支持一次性办理。
Q：除了房贷还有什么贷款需要转换？如何转换？
A：个人消费经营类贷款也需要转换，如个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等。此外，包括企业贷款等也可转换。不过，对于上述贷款的转换办理，可找银行客户经理协商具体转换条款。
吴莉向记者提供的购房贷款合同
某银行手机App转换LPR利率显示页面
（应受访者要求，吴莉为化名）
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