标题比较长，主要是为了向水库论坛致敬。这是个讲实操、接地气的炒房论坛，坛主欧大的学术水平也非常高，不仅精通经济学，还通晓历史人文。
我不炒房，仅关注炒房，因为房产是资产配置的大项，尤其在中国。记得去年自己写过一篇《致妻书》，大意是反对老婆买房，结果就不说了，反正家庭地位一降再降。
今时不同往日，我已不是以前的我。经过半年多的学习，我对房产的看法又深入了许多。今天就再来扯一扯。
首先，讲影响房价的因素，大致是四个：土地财政制度，城市化，货币政策，局部因素。下面一一道来。
土地财政政策是指土地供给和财政转移支付。土地是国有的，政府拥有土地的绝对控制力。前几年提出的十八亿亩耕地红线，限制的主要是东部沿海城市的建设用地，指标都给了中西部，同时还把东部收上来的钱转给中西部开发，然后就开发出一些“鬼城”。虽然有资源浪费，有限制东部发展，但我觉得政府这样做是合理的。因为中国是个大国，大国的难处在于要团结，团结就要公平，要“一碗水端平”。牺牲一些经济效益，带来稳定和团结，其实是划算的。但政府调控划算归划算，房价还是会按照市场规律来的。东部城市供地不足，土地价格上去了，房价也就水涨船高。
城市化不用多解释。据各研究机构、分析团队的说法，中国的城市化建设，大头已经完成了。这主要看的是人口流动，现在中西部很多地方已经没什么青壮年劳动力了，而东部很多城市人口增长也已经停滞。沿海城市大多不堪重负，不说北上广深，连嘉兴政府都说要限制外来人口，不希望常住人口增加。官方数字显示，上海等大城市人口已经不增长了，虽说数字可能有水分，真实情况未必如此，但起码人口增长速度已经大大减缓。
货币政策就更不用解释了，老百姓早已深恶痛绝。从上个世纪90年代开始，中国一直保持着较高的通胀水平。这不是国家的错，金砖五国都这样，中国算好的了！全世界能够做到严控通胀的估计也就美国，美国的金融体系如此强大，还是照样出现金融危机，可见金融制度要完善实在太难太难，一般来说都是先照顾“大”的，也就是大项目、大企业、大资本家，不太管小老百姓。至于货币贬值有多快，水库的欧大说是14%每年，有点慎人。CPI指数是根本不用看的，那是居民消费品指数，而且指数具体的构成规则太复杂，要忽悠老百姓太简单了。如果感受下周围的房价、房租、人工费、餐费、交通费这些开支大项，10%确实有！
局部因素包括政府限购、学区、周边投资客、地产商的营销造势能力、本地居民的购买力和储蓄率等等，都会有影响。对嘉兴来说，上海的限购对嘉兴的房价是有一定推动作用的，术语叫购买力外溢，可惜毕竟是跨省，外溢程度有限。而限购政策对本地的影响到底怎么样，水库有个说法很形象，把限购比喻成了刹车。说刹车可以让车速慢下来，但不可能让车子后退。我细想了一下，更全面一点应该还要再加上一个外部变量，就是车子是在上坡道还是下坡道，如果在上坡道，刹车使车速降到一定时候车子还是会倒退的。
以上是几个影响房价的主要因素，那现在的情况是怎么样的呢？——土地财政没变，但据说2017年很多地方会大量供地，这会大大降低供需矛盾；人口流向大城市，我觉得趋势不会变，尤其是北上广深的超大城市，但数据看不到，各地政府已经在政府工作报告里说了要限制人口，那么哪怕人口是增加的，他们也不会自己打脸的，说是增加的。这样的话就只能靠自己感觉了；货币政策肯定不会逆转，通胀有益经济发展是全球政客的共识，但前几天央行行长小川同志说了，高层已经认识到过去太激进了，以后会悠着点，我看再怎么悠着也不会低于10%的；局部因素不好说，太多太杂。
综合以上，得到的结论是，房价上涨的逻辑并没有被打破，只是被各种因素限制住了，短期看应该不会涨了，至少不会暴涨，但长期看就不知道了。
其实预测房价本来就是一件愚蠢的事情，任何试图预测市场的行为都是愚蠢的。像房价这么大的问题，不管我有多大的能力，我的准确性总归是50%。我关注房价的原因，一方面是资产配置，另一方面是因为，房价已经不是一个简单的市场问题了，而是个政治问题！说整个国民经济被房地产绑架了也不为过，政府既不想房价涨，更不想房价跌。曾跟朋友探讨过，如果中国经济真的进入困境，会选择像俄罗斯那样放弃汇率保楼市，还是像日本那样放弃楼市保汇率。我说都有可能，但目前都不会，毕竟还有很大的政策潜力可以挖，有很大的经济活力可以释放，政府现在想的是怎样用发展来解决发展中的问题。所谓政策潜力，是指自由市场的开放程度，我们现在的管制还太多，政府不会一下子放开，怕管不住，但不得不放的时候就会放一点，就像开闸放水一样，放一点，经济活一点，压力小一点（主要指中央，至于地方政府是反着来的，怎么限制市场怎么来）。不过当时我还有句话没说，如果真的被逼到绝境，我觉得还是会弃汇率保楼市的，因为内部乱了会影响政权，就执政者来说，没了政权什么都是空的，屁股决定脑袋。由此，也可以做出推论，只要党的事业万古长青，楼市总归是稳的，所以我才会说，这是个政治问题。
作为个人来说，最好的策略是不加入个人感情，把它当成一个资产配置的题来解。房子总归是要有的，尤其是为了大城市的户口、好学校的学区，但是也要量力而行，有一套房贷就差不多了。所以说政府限贷也是合理的，房子是拿来住的嘛。
水库虽然是个炒房论坛，但是我在里面看到的不只有炒房，或者说透过炒房，看到了更多东西。媒体经常要么鄙视炒房客，要么虚构炒房案例来夸大炒房收益。其实，真实的炒房客是技术流的，根本不是大众印象中的钱多人傻、财大气粗的贵妇流。
炒房是一门手艺！
—— 任何投资都是一门手艺！
—— 任何能持续获利的能力，都是一门手艺！
这是我在水库最大的收获。通胀远远比我们料想的高，哪怕有年化10%的理财，钱放在那儿也照样贬值。那些通过投资获得财富自由的人，其实让他们做别的行业也一样会成功。人们总以为，学点投资理财的小窍门，就能轻轻松松让财富增值。哪有这种好事，这就跟看到别人做生意发财，以为自己去做也能多少赚到点钱是一样的道理。做一样的事情，并不能带来一样的结果，关键在人，在这个人有没有这门手艺。
罗辑思维前天的60秒里讲道，所谓手艺就是让知识穿过身体，手艺不仅是安身立命的工具，也是让自己与世界产生联系，从而不会成为一个妄人。
这话太文艺。通俗地讲，手艺就是一技之长，就是通过学习和练习，在某一个方面做到超过绝大多数人，从而在社会分工中占有一席之地。熟能生巧，巧能生精，这个有用的道理太容易被人忽视。
由此，我对投资的看法也在慢慢转变。投资做得好，懂金融、懂技术分析根本不够，底层的技能其实是商业、财务和法律。这真是一条一辈子都不一定走得完的路。
