新世界第三代掌门“上线”
中国古话有说富不过三代。摆在“富三代”郑志刚面前的一道紧迫问题是：过往保守的新世界将如何避免在内地众多偏好“高杠杆、高周转”房企们的强烈冲击中掉队？
导读
打开新世界发展有限公司(00017-HK)官方网站，在管理层一列简介内，封面图片已被一位穿着淡绿色西装、戴着眼镜浅笑的儒雅男士替代——新世界集团第三代掌门人郑志刚已正式“上线”。
在今年2月底新世界集团业绩发布会上，除公布半年内公司财务数据外，公司还正式宣布郑氏家族第三代郑志刚接替其父郑家纯，成为集团“大管家”，即从公司执行副主席兼联席总经理改任为执行副主席兼总经理，该决议2017年3月1日起生效。公司执行董事兼联席总经理陈观展将退任所有行政职务，调任公司非执行董事及获委任为公司顾问。
此前坊间针对其父亲郑家纯健康问题有多种说法流传，郑志刚解释道，“主席郑家纯康复进展良好，人事变动和其健康无关。不要过多解读，他很快会出现在大家面前。”据其透露，陈观展的辞职在三个月前已谈好了，之后才是郑家纯生病入院，两者无直接关系。
坐拥1400亿财富的家族面临更替，80后郑志刚走到了台前。
在香港，李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤并称为“四大家族”。去年以来，郑氏家族的日子并不平静。新世界集团创办人“彤叔”郑裕彤在2016年9月病逝后，新世界面临着一个“新世界”。今年1月，香港媒体曝出郑氏家族掌门人、郑裕彤长子郑家纯因中风住院。如今，郑裕彤的长子长孙郑志刚被顺理成章推到舞台中央。
郑志刚出生于1979年，13岁起便就赴美求学。与诸多香港富豪后代一样，郑志刚是在欧美文化体系熏陶下成长起来的年轻一代。郑志刚大学就读于美国哈佛大学，于2003年获得东亚研究文学士学位。大学毕业后，他先后任职高盛、瑞信和瑞银等投资银行。
郑志刚2005年开始接手家族业务，期间安排新世界百货上市崭露头角；2007年，回新世界发展任职，出任执行董事；2012年新世界董事会重组，完成了郑氏家族的新老更替，郑志刚晋升为新世界联席总经理，在官方提供的董事会成员名单上仅列于其父亲郑家纯之下。
郑氏三代
当前，郑志刚早已是多个公职在身，新世界中国地产、新世界百货、周大福珠宝及国际娱乐有限公司等公司的管理层之列，都有郑志刚的身影。此外，他还任中央企业青联副主席、中华全国青年联合会副主席、中华青年精英基金会主席等职位。
据悉，郑志刚生活低调、极少在媒体前露面，但在集团管理方面却毫不手软。他曾主推新世界管理层洗牌，针对公司管理层混乱、盈利不稳等面貌进行大举措调整，为自己赢得了口碑。
与父辈不同，郑志刚除在商界初露锋芒外，还醉心当代艺术的收藏与做慈善。郑志刚自哈佛毕业后，曾往日本京都留学一年，期间主修日本艺术和文化。2014年，他获得萨凡纳艺术与设计学院（ SCAD ）人文学科荣誉博士学位。
对于艺术的爱好，激发了郑志刚商业上的灵感，也让他在家族前辈开拓的商业版图之外，找寻到一片能将艺术与商业融合的新天地——K11。
从商之路，郑志刚本人曾表示：“我很庆幸在年轻时候系统地学习了文学、艺术、历史这些所有涉及人生观的东西，因为这是做事的基础”。
事实证明，艺术和商业的双重沉淀让郑志刚的商业思路独辟蹊径。
2008年，郑志刚从港府手中接过位于九龙区一个整改项目，将艺术、人文、自然三大核心元素，与商业融合在一起，香港K11呱呱坠地。郑志刚将其定位为全球首个“博物馆零售”，并斥资千万亲自挑选艺术品置于商场中，并邀请艺术家在商场内创作。此外，商场内定期还会举办不同主题的展览成为最大亮点。购物中心开幕后，立刻成为年轻潮人聚集地，也成游客去香港的必游一站。2010年，开业后的香港K11第二年营业额同比翻了几番，并在香港商业低潮也保持了两位数增长。
香港K11开幕同时，郑志刚将K11理念导入十里洋场上海，郑志刚一掷4亿元人民币，将淮海中路的新世界大厦改造为K11 ArtMall。但这次却更为大胆，郑志刚将商场的第三层3000平米空间全部设为艺术馆。商场不仅随意陈列十多件价值高昂的艺术品，而且从日本引入众多原创和小众品牌，打造商场品牌唯一性。
2014年3月—6月莫奈展期间，观展人数累积超30万次，上海K11日常营业额增长了20%，推动商业租金提升70%，2015年又推出达利展。在上海K11这个面积仅3.8万平方米的艺术购物中心曾创造单月100万人流纪录。
除此，郑志刚近年还设立K11艺术基金会，资助那些年轻艺术家，以及艺术教育普及。郑志刚，如今早已是世界级艺术领域的名人，似乎也更愿意接受艺术类媒体采访。一年一度香港巴塞尔艺术展期间，总能见到他的身影。
K11注重对比商场人流视觉、听觉、嗅觉、触觉和味觉“五感体验”打造，成为盘活存量商业的经典，行业研究者指出“因为这个项目背后藏着一个对艺术偏执的人”。
历经六年之间，上海K11培育出大量粉丝经济和丰富社群活动，如今K11作为新世界的系列产品线已全面铺开。郑志刚提出，“2020年，全国将会有12个K11”。沈阳K11、武汉光谷新世界K11、广州K11三个项目预计将于今年开业。
香港开发商多以圈地、收取物业红利为主，但自去年起，公司却“反其道而行”。2015年12月，郑氏家族先后将9个项目以339亿元人民币抛售于中国恒大，刷新中国房地产最高收购记录。转让标的不仅有三线项目，更有位于北京、上海、三亚、成都等一二线城市核心地段优质地块。
此举曾一度被视为有意淡出内地房地产市场。虽然该公司二代掌门人郑家纯及时辟谣称只是腾出资金重组旗下资产。但无法否认的是，出售项目使得公司妥妥地踏空了去年内地一二线城市房价暴涨的一波行情。
不过，郑家纯仿佛有自己的安排。去年8月，上市已达17年新世界中国从港交所退市，为这起私有化，郑氏家族花费了210亿港元（约合180.6亿元人民币）代价。内部整合完成后，过往新世界发展和新世界中国两个班子被合并为一个，连周大福旗下之地产业务也将整合到新世界地产板块内，由一个团队统一协调安排，而这个团队将操盘和运营比过去更多、更复杂的业务。
新世界内部低调调整后的新团队：行政总裁苏仲强、副行政总裁黄少媚、副行政总裁陈礼文在去年12月13日高调亮相。核心管理层中苏仲强、黄少媚均来自新世界中国的老竞争对手新鸿基，陈礼文则于五年前加盟，此前负责广州最高建筑“东塔”建设。
而新一届“领导班子”在媒体会晤中透露的所有讯息都指向了一点——郑氏家族对中国内地的业务发展极为重视。
事实上，在甩掉部分资产、私有化完成后，新团队早就甩开膀子在内地进行了一轮激进布局。
8月18日，在退市之际，新世界发展与周大福企业联合以底价42.07亿竞得深圳市前海深港现代服务业合作区管理局的前海桂湾片区地块。再加上已经开业的周大福前海港货中心，郑氏家族将是唯一在前海拥有两个投资主体的公司，成为参与深圳前海开发最深入的港资巨头。
值得说道的是，新竞前海桂湾地块所属的前海自贸区的战略性不言而喻,被称为“特区中的特区”、“中国曼哈顿”,这里被定位为引导区域经济转向国际化先锋、带领深圳迈向世界级城市的窗口。
12月8日，新世界发展突发公告，宣布以合资方式与招商蛇口共同发展深圳蛇口太子湾四宗地（包括高立宗地、长诚宗地、商鼎宗地及乐湾宗地），新世界为该合资安排的总资本高达91.568亿元人民币。短短几个月，新世界及其母公司仅在深圳便砸下超过200亿元投资。
目前新世界在内地的土地储备为1100万平方米，新管理层多次表示，新世界土地战略不仅有先前甩卖资产的“吐出”，未来针对优质土地将积极进行“吸纳”，而拿地方式也将并不局限于招拍挂。
据香港明报报道，新世界发展公布截至到去年12月底的中期业绩，集团在香港售楼已超过本年度100亿元销售目标，而在中国内地2016年下半年，公司在内地整体合同销售金额为128亿元，相当于完成本年度160亿元售楼目标的八成。其中华南地区占44%，销售均价为19500元/平方米。
公司表示，接下来新世界将重点布局华南地区的广州、深圳、佛山、东莞、中山，以及北京、天津地区和长江流域等地区。2017年，在郑志刚带领下，公司将在广州、武汉、天津的三个商业项目还将有超过500亿元投入。在业绩发布会上郑志刚指出，集团未来仍会坚持继续出售非核心资产，换取现金为深圳前海、太子湾俩项目发展输血。
当前，新世界集团四大核心业务涉猎地产开发、基建服务、百货及酒店领域。截至2016年12月31日，新世界资产总值约为4204亿港元。公司拥有新创建集团(00659)约61%权益，新世界百货中国(00825)约72%权益，以及全资拥有新世界中国地产有限公司。
然而，打江山难守江山更难。
对于郑氏家族来说这两年，无论是内地还是香港，新世界发展的日子并不能说好过。
受高歌猛进的电商冲击，整个百货业走过6年熊市，各主要百货品牌纷纷选择战略收缩，业绩一路下滑，新世界也未能幸免。2016年财报显示，新世界百货实现收益36.6亿港元，同比下滑9.2%；实现销售总额130.77亿港元，同比下跌14.3%；净利润4539.8万港元，同比减少34.9%，财务年度度，百货店数量从43家减少至41家（包括两家商场）。
在2016年下半年，新世界发展共收入266.39亿港元，相比2015年同期收入337.78亿港元相比，收入及毛利都出现了同比下滑。
而周大福集团，2014至2016年，股东应占利润分别是72.72亿港元、54.56亿港元和29.41亿港元，已经连续两个财年下滑。更甚，摩根士丹利在2016年12月给予公司“减持”评级。
即使是在新世界大本营、曾经的“温柔乡”香港，其市场层面也颇为严峻。由于房价上涨过快，香港特区政府去年出台“辣招”——将非首次置业人士住宅物业交易印花税调高至15%，使得香港楼市成交量剧跌，香港的主要开发商股价大幅下跌。
据2017年3月1日仲量联行公布的《香港住宅销售市场》报告显示，过去5年来香港大型开发商在本地住宅市场影响力减弱，七大开发商购得住宅土地5年减少近5成。
数据显示，香港本地包括新鸿基地产、长江实业、新世界发展、恒基兆业地产、南丰集团、信和置业及会德丰地产七大开发商，竞价购得政府住宅土地面积，由2012年占整体推出住宅土地的45%比例，一路下跌至2014年28%，2016年更进一步跌至22%。
从住宅供应看，仲量联行表示，七大开发商项目占整体私人住宅供应量比例，估计将由2014年85%及2016年的77%，下跌至2017至2019年53%。 仲量联行香港投资部资深董事莫凯杰表示：“内地调控，中资来香港抢地，不断推高地价。香港大型开发商竞投铁路上盖项目及市区重建局发展项目，也不敌新晋对手。”
结 语
港资房企长期在内地奉行囤地模式，随着政策的调整收紧，以及内地房企高杠杆、高周转模式冲击，其已很难再现最早高收益之风光。创业难、守业更难。摆在富三代郑志刚面前的一道紧迫问题是：过往保守的新世界将如何避免在这个群雄逐鹿的激烈市场中掉队？
新世界发展的自我定位是“一个散发着The Artisanal Movement独特个性的品牌”，但对于资本市场而言，一家企业不仅要 Artisanal（充满艺术气息）的气质，更需要profitable（能赚个盆满钵满）的能力。
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