长河税务：旧房转让土地增值税案例说明

前几日我所赵立峰主任已对旧房转让土地增值税相关政策进行了梳理及解析,为了让大家有一个更直观的认识,现通过一个案例来对相关政策做更深入的了解,相关政策可查阅我所前几日的相关文章,在此不做赘述。

例题：　某市A公司(非房地产开发企业)于2018年1月转让一栋2003年自建的办公楼，取得含税收入9500万元，转让环节的有关税金已按规定缴纳。该办公楼总造价为1000万元，其中包含为取得土地使用权支付的地价款400万元、契税16万元以及按国家统一规定缴纳的其他有关费用2万元。

经房地产评估机构评定，该办公楼重新购建价格为7000万元，成新度折扣率为六成，支付房地产评估费用20万元，该公司的评估价格已经税务机关认定。该公司为增值税一般纳税人，对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易征收”方式。（该公司适用的城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收比率为3%，地方教育附加征收比率为2%。）

1.应税收入

应税收入=含税收入-增值税=9500-9500÷(1+5%)×5%=9047.62（万元）

2.扣除额

扣除额=取得土地使用权所支付的金额+评估价格+评估费+转让房地产有关税金=418+4200+20+59.04=4697.04（万元）

具体计算过程如下：

(1) 取得土地使用权所支付的金额=400+16+2=418（万元）

(2)评估价格：=7000*0.6=4200（万元）

(3)与转让房地产有关的税金

转让环节税金=城建税+教育费附加+地方教育费附加+印花税

=9500÷(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)+9500*0.0005=59.04(万元)。

3.增值额=不含增值税收入-扣除额=9047.62-4697.04=4350.58(万元)

4.增值率=4350.58/4697.04*100%=92.62%

5.应纳土地增值税：4350.58*40%-4697.04*5%=1505.38(万元)

财税专家简介：

赵晓凤，女，会计师, 河北长河税务师事务所有限公司项目经理，从事财税工作10余年，提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务，担任多家大中型企业、上市公司税务顾问。