【商业地产精选】首层作为购物中心“脸面担当”，是各大品牌商“望眼欲穿”之地。而随着商业竞争压力逐年加剧，首层租金“水涨船高”，传统一线城市表现更甚。作为商业地产前沿阵地，北上广深购物中心首层租金呈现怎样的变化趋势？
据赢商大数据中心监测，截至 2017 年一季度，北上广深 4 大城市已开业、商业面积达 5万㎡及以上的购物中心达 200 多家，总存量超 2000 万㎡；从这 200 多家购物中心首层租金变化规律，我们发现：
2014 年一季度至 2017 年一季度，北京、上海、广州购物中心首层租金均实现不同程度的同比增幅，深圳购物中心首层租金则呈现同比下行趋势。综合来看，传统一线城市购物中心首层租金“两级分化”发展态势明显。（注：本文各项【购物中心统计数据】，均以北上广深已开业、商业面积 5 万㎡及以上的 200+家购物中心为统计标准）
一、近 3 年北上广深商场首层租金整体变化趋势
整体来看：2014 年至 2017 年一季度，北京、上海全市购物中心首层租金年均同比增幅走势较平稳；广州、深圳年均同比增幅波动较大，其中，深圳全市购物中心首层租金水平呈现逐年下降趋势，竞争压力剧增。
从核心商圈购物中心首层租金水平来看：北京、深圳增幅波动较大；上海、广州增幅走势平稳，其中，广州核心商圈购物中心首层租金增幅呈逐年下降趋势，竞争进入白热化阶段。（商圈划分根据社零总额增速、商圈人均购物中心面积、日均客流量、轨道交通数、购物中心租金水平与空置率等维度进行综合考量，下同）
从潜力商圈（即“非核心商圈”）购物中心首层租金水平来看：上海、深圳“冰火两重天”（上海“低开低走”，租金水平呈现逐年下降趋势，深圳则“高开高走”，租金水平呈现逐年攀升趋势）；北京、广州表现平稳，首层租金水平变动不大。
二、2014-2017 北上广深商场首层租金变化特性
1、北京：全市购物中心平均首层租金水平在895-956 元/ ㎡/月
整体来看：2014年一季度至2017年一季度，北京全市购物中心首层租金平均同比增幅0.4%，平均环比增幅 0.2%，首层租金水平在 895-956 元/㎡/月。其中， 2015 年一季度至 2017 年一季度，大型零售商持续面临经营困难，部分购物中心启动大规模调整，首层租金同比、环比增幅“大起大落”，市场波动大。
从核心商圈购物中心平均首层租金水平看：2014 年一季度至 2017 年一季度，北京核心商圈购物中心首层租金平均同比增幅 14%，平均环比增幅 3%，首层租金水平在 1166-1615元/㎡/月，整体呈上行趋势。其中，2014-2015 年，北京核心商圈购物中心首层租金波动幅度较大；2016年至 2017 年一季度，首层租金走势平稳，同比、环比增幅趋向一致。
从潜力商圈购物中心平均首层租金水平看：2014 年一季度至 2017 年一季度，北京潜力商圈购物中心首层租金平均同比增幅 1.3%，平均环比增幅 0.9%，首层租金水平在 596-703元/㎡/月，增幅整体走势趋缓。
2、上海：全市购物中心平均首层租金水平在940-1006 元/ ㎡/月整体来看：2014 年一季度至2017 年一季度，上海全市购物中心首层租金平均同比、环比增幅均为近 0.1%，平均首层租金水平 940-1006 元/㎡/月，租金增幅整体走势平缓。
从核心商圈购物中心平均首层租金水平看：2014 年一季度至 2017 年一季度，首层租金平均同比增幅 1.3%，平均环比增幅 0.4%，首层租金水平在 1383-1505 元/㎡/月。其中，2014 年一季度至 2015 年二季度，上海核心商圈购物中心首层租金同比、环比增幅趋同，市场表现稳健；2015 年三季度至 2017 年一季度，首层租金波动较为明显，差距逐渐拉大。
从潜力商圈购物中心平均首层租金水平看：2014 年一季度至 2017 年一季度，上海潜力商
圈购物中心首层租金平均同比降幅 3.2%，平均环比降幅 0.9%，首层租金水平在 486-555
元/㎡/月，整体呈下行趋势。
3、广州：全市购物中心平均首层租金水平在660-707 元/ ㎡/月
整体来看：2014年一季度至2017年一季度，广州全市购物中心首层租金平均同比增幅0.2%，平均环比增幅 0.4%，首层租金水平在 660-707 元/㎡/月。其中，2015 年三季度到 2016 年三季度，广州迎来新增供应小高峰，同时部分购物中心在此期间进行较大规模调整，导致首层租金波动幅度较大。
从核心商圈购物中心平均首层租金水平看：2014 年一季度至 2017 年一季度，广州核心商圈购物中心首层租金平均同比增幅 4.3%，平均环比增幅 1.3%，首层租金水平在 1000-1165元/㎡/月。
其中，在商业市场承压下，近 3 年天河路商圈购物中心首层租金平均同比涨幅达 5%，环比涨幅达 3%，品牌商仍倾向将主力店集中在核心区位，以保持稳定的营业额。
从潜力商圈购物中心平均首层租金水平看：2014 年一季度至 2017 年一季度，广州潜力商圈购物中心首层租金平均同比增幅 3.9%，平均环比增幅 1.8%，首层租金水平在 280-380元/㎡/月，与核心商圈购物中心首层租金水平差距逐渐拉大，租金整体走势更为“分化”。
4、深圳：全市购物中心平均首层租金水平在807-1119 元/ ㎡/月
整体来看：2014年一季度至2017年一季度，深圳全市购物中心首层租金平均同比降幅6.2%，平均环比降幅 1.7%，平均首层租金水平在 807-1119 元/㎡/月，租金下行压力剧增。
从核心商圈购物中心平均首层租金水平看：2014 年一季度至 2017 年一季度，深圳核心商圈购物中心首层租金平均同比降幅 0.8%，平均环比增幅 0.7%，首层租金水平在 1180-1430元/㎡/月。其中，在全市一片“低压”环境下，近 3 年罗湖商圈购物中心首层租金同比增幅达 4%，环比增幅达 2%，领跑深圳商业地产市场。
从潜力商圈购物中心平均首层租金水平看：2014 年一季度至 2017 年一季度，深圳潜力商圈购物中心首层租金平均同比增幅 6.8%，平均环比增幅 3.1%，首层租金水平在 600-869元/㎡/月。相较于核心商圈，深圳潜力商圈购物中心首层租金波动幅度较小。
因购物中心租金随市场变化存在诸多不可控因素，下文租金预测数据仅供参考。
三、2017-2018 年北上广深商场首层租金变化趋势研判
1、北京：全市购物中心首层租金小幅上升 2-3%至 913-985 元/ ㎡/月
2014 年一季度到 2017 年一季度，北京全市购物中心首层租金平均同比增幅近0.4%；据赢商大数据中心监测，截至 2017 年一季度，北京商业面积 5 万㎡及以上的购物中心存量近855 万㎡，预计 2017-2018 年，新增供应近 102 万㎡；而从 2016 年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为 24%，市场整体表现平稳；预计 2017-2018 年，北京全市购物中心首层租金有望同比上升 2-3%至 913-985 元/㎡/月。（注：根据行业研究，购物中心租金波动主要跟商业存量、增量、品牌调整动向与引进品牌承租水平等维度有关）
2、上海：全市购物中心首层租金同比下降 3-4%至 912-966 元/ ㎡/月
2014 年一季度到 2017 年一季度，上海全市购物中心首层租金平均同比增幅仅为 0.1%；据赢商大数据中心监测，截至 2017 年一季度，上海商业面积 5 万㎡及以上的购物中心存量近514 万㎡，预计 2017-2018 年，新增供应约 608 万㎡；而从 2016 年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为 28%，市场整体波动大；而随着增量的大举入市，租金下行压力将进一步加大；预计 2017-2018 年，上海全市购物中心首层租金同比下降 3-4%至 912-966 元/㎡/月。
3、广州：全市购物中心首层租金同比小幅上升1-2%至 667-721 元/ ㎡/月
2014 年一季度到 2017 年一季度，广州全市购物中心首层租金平均同比增幅为0.2%；据赢商大数据中心监测，截至 2017 年一季度，广州商业面积 5 万㎡及以上的购物中心存量近284 万㎡，预计 2017-2018 年，新增供应约 28 万㎡；而从 2016 年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为 18%，市场整体趋缓；预计2017-2018 年，广州全市购物中心首层租金同比小幅上升 1-2%至 667-721 元/㎡/月。
4、深圳：全市购物中心首层租金同比下降 6-7%至 759-1041 元/ ㎡/月
2014 年一季度到 2017 年一季度，深圳全市购物中心首层租金平均同比降幅高达 6.2%，租金下行趋势更为明显；据赢商大数据中心监测，截至 2017 年一季度，深圳商业面积 5 万㎡及以上的购物中心存量 364 万㎡，预计 2017-2018 年，新增供应约 251 万㎡。而从 2016 年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为 21%，市场波动较大；而随着增量的冲击，租金下行局面将持续；预计 2017-2018 年，深圳全市购物中心首层租金同比下降 6-7%至 759-1041 元/㎡/月。
来源：赢商网，赢商大数据中心/第三方机构，商业地产云智库
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