2017鹰眼美房分析（二）——市场需求情况

上一篇，2017鹰眼美房分析（一）——泡沫是否呈现？介绍了美国房地产市场当前的情况，以及推荐关注的区域。那接下来，鹰眼将呈现美国房产市场的需求情况，来进一步分析，美国市场是否还是值得投资的优选。

01 需求量增长，供需不平衡

美国房地产经纪人协会（NAR）发布的最新的美国住宅市场国际交易调查报告——《2017 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate 》指出，美国现阶段待售房屋存量仅为4个月，远低于正常的6个月存量，呈现供不应求的局面下， 外国买家和美国买家都在竞争着。

zillow在今年6月的报告中，统计了一些数据：

· zillow房屋价值指数达到200,400美金，比去年同期上涨了7.4%

· 租金上涨1.1%，zillow租金指数为每月1422美金

· 库存下降了11.4%，但是新增楼盘保持相对平稳

数据来源：Zillow

2017年6月统计，全国新上市的房屋数量达到561740个，其中2016年6月上市的房屋数量约为544482套，2015年6月上市的房屋数量为577821套。

值得注意的是，2017年美国遭遇了两场飓风侵袭，9月初袭击佛罗里达和格鲁吉亚的艾玛飓风以及8月底袭击南德克萨斯州的哈维飓风，持续影响对房屋销售产生了适度的影响。洪灾过后的直接反应是有大量居住需求激增。短时间内将明显推高南部地区的租住率，从而导致南部地区整体的租金走势走高。同时在建的建筑工程进度将会明显放缓及延后，因为劳动力会优先投入到灾后重建工作中。因此居住需求虽然大幅增加，但是新建成房屋的数量将明显下降。可以说，房屋价格可能将继续上涨。

02 就业改善，促进房地产市场

数据来源：U.S. bureau of Labor Statistics

2017年10月失业人数减少281,000人，至650万人，失业率下降至4.1％。1月份以来，失业人数下降了110万人，失业率下降了0.7个百分点。10月份长期失业人数（失业27周以上）为160万人，占失业人数的24.8％。

数据来源：U.S. bureau of Labor Statistics

2017年10月，非农就业人员总就业人数增加261,000人。就餐服务和饮酒场所急剧增加，主要抵消了9月份的下降，主要反映了艾玛和哈维飓风的影响。专业和商业服务，制造业和医疗保健方面的就业也有所增加。

数据来源：IndexMundi

图为人口分布情况，左图为美国，右图为中国

直观就可以看出，美国人口从0-65岁的分布比较均匀，是比较年轻化的国家。而中国人口明显可以看出20-30以及40-55的年龄段已经成为我国人口的主要组成部分，是老龄化的趋势。试想十年乃至二十年过后，中国将面临的局势就是，中年和老年人口将成为主流，劳动力市场将面临巨大压力，虽不要太过悲观，但是境况确实如此。

目前可以说，美国劳动力市场的向好发展，是维系房地产市场的重要因素。人们失业率下降，就业得以保证，同时工资上涨，促进了美国房地产市场的上升趋势。目前，千禧一代和首次购房者的需求是最为强劲。

03 利率影响房屋市场

数据来源：global-rates

美国利率现在仍然处于低位，但是美联储已经在加息的路上，利率的升高，也可能是加速购房者购房潜能释放的一个因素。——随着工资水平的上行和整体经济环境的改善，加上美联储上调利率的预期开始变得越发浓厚，人们更想把握住处在历史性低位水平的利率机会购房。这也是增大房屋需求量的另一表现。

04 外国买家购房热情不退

数据来源：NAR

美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《报告》中统计显示，2017年截至到3月为止的12个月内，外国买家购买美国房屋的金额达到1530亿美元，相比去年同期增长了504亿，增幅达到49%。

数据来源：NAR

近年来国人已愈发重视海外资产配置，而在众多标的物中，不动产最受青睐。 据统计，2015年中国海外房产投资额高达257亿美元，约7倍于2010年的投资额。而该投资额在2016年前8个月就已达到235亿美元。截止到2017年3月，中国买家成为外国买家中的最大买家，投资共317亿美元，比第二名的加拿大买家多出127亿美元。预计未来10年， 中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求，投资需求复合年增速预计为 20.6%，投资金额预计将达3.27万亿元人民币。

美国经济正在逐步复苏，失业率降至新低，再加上对外国投资房地产的相关税收法案的修改，均对美国房地产产生积极的促进作用。美国房市价格与租金走势稳定向上，未来美国房地产市场前景乐观，预计将持续繁荣。

这一讲就到这里，对于美国的房地产市场需求情况，大家应该有了一定的了解。我们下一讲，继续对美国的发展与房产的关联进行分析。