2017上半年商办新政梳理 好租聚焦存量市场

2017年上半年的商办地产市场有点热闹，自北京、上海开启的商办地产调控政策正呈蔓延之势，如今已覆盖至全部一线城市。政策高压之下，仍处于转型与去库存难题中的商办地产市场，一时间被外界纷纷唱衰，商办地产究竟路向何方?作为商办服务领域的持续变革者，好租从规范市场秩序和促进商业地产行业健康发展的角度出发，探寻新政给商办地产市场带来的改变。

一线城市集中调控

3月26日，北京住建委发文调控商办市场。新规明确规定，“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，彻底改变商办市场规则。新规要求，商办类项目最小分割单元不得低于500平方米，在建在售商办类项目不得卖给个人，商业银行暂停此类购房贷款。已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的，个人应符合名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。

看似严苛的政策下也体现了一定的人性化，5月23日，北京市住建委官方微博发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的最新说明，指出商办类项目新政的主要执行对象为增量，而对于存量部分，除出售对象有所限定外，其余暂不执行。与之前调控政策要求并无区别，但政策执行更加人性化，基本明确了政策的主要方向是遏制增量，对存量，特别是小业主已经使用的存量暂做引导。

相较于北京调控政策的“怀柔”指导，上海的商办地产政策则严苛了许多，4月21日，上海政府门户网站发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》文件，明确规定商业办公用地不得建设公寓式办公和公寓式酒店，从源头上断绝了“类住宅”产品的出现。随后在5月17日，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。

此后，广州也提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位”。4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，也要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。深圳也于5月12日发文限制商办转性，未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。

至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办类项目的调控政策，从城市类型看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

新规引导行业健康发展

根据公开数据显示，北京“3·26”商住调控后近2个月内，北京商办市场彻底冰冻，实际市场成交跌幅99.9%，接近0成交。好租创始人兼CEO曲先洋表示：“政府对于商办地产调控实质目的是，促使开发商将快速开发转变为通过资本经营获取更高的增值收益，包括像最新的土地竞拍政策，也在不断提高开发商的自持比例，倒逼开发商从“重开发、轻持有”走向“重持有、轻开发”模式，进而推动商办地产市场的有序发展。”

“对于开发商而言，拿了商办用地，唯一的出路就只能是做好商业和办公类的产品，不过很多运营能力薄弱的开发商，势必将面对运营成本剧增，资金回笼速度放缓的困境。”曲先洋指出，“从当前商办地产市场情况看，特别是在“3·26新政”后，一些开发商盖好的商务楼不让卖了，就算是转而收取租金，也要现去寻找租户。”如何帮助开发商在存量市场中提升其产品竞争力、快速去库存，对包括好租在内的商办地产服务平台提出了新的挑战。

作为国内领先的互联网办公服务平台，好租涉及商办地产的买卖、租赁、资产管理和后续企业服务等相关领域，通过大数据链接客户和房源，同时以强大的资产运营及企业服务能力，为业主和客户方提供更优质的服务和更高的附加价值。成立一年多以来，好租的战略版图已扩至北京、上海、广州、深圳、成都、西安、武汉、杭州、天津等全国重点城市，并建立起一套成熟的一二线城市互相拉动的城市网络服务体系，无论是开发商、大型物业、投资管理公司，还是近两年比较活跃的联合办公，都可以通过好租的服务来对资产进行精细化的定位、运营和管理，进而提升产品竞争力，降低商办地产的库存去化周期。

曲先洋表示，2017年上半年，北上广深等一线城市对于商办地产用地用途进行限制，全面从严治理，为商办地产营造了健康有序的市场环境，回归业态本质的商办地产行业势必将进入发展的快车道。未来好租也将继续提升服务能力和资产运营能力，深入挖掘商办地产去化潜力，助力商办地产市场的优化升级。