（一）
《香港炒房历史：那么远，这么近（上）》提到，截至千禧年香港房地产历史，其实就是三次重大的炒楼狂潮。
70至80年代初期
90年代初期
1997年前后
当中“90年代初期”以及“1997年前后”其实可以看作一个整体，长达10多年的大牛市。
这段炒楼历史是从1985年中英签署《联合声明》至1997年香港回归。
中英《联合声明》附件三，专门就香港的土地契约作出明确规定。
承认当时的土地契约；
新界丁屋土地（类似内地“宅基地”）无需补土地差价；
在回归过渡期，港英政府每年批出土地上限为50公顷。
这是什么意思呢？
比方说，内地房产证、土地证到期，理论上需要补钱续期才能继续持有。
但在当时的香港，新界原住民分得土地、建起村屋，是以“承租”的方式获得土地使用权，只要保证父传子、子传孙，这块地港府是不会收回来，也不会要求补钱续期。
当然，这个规定仅限于香港回归过渡期的50年。
历史证明，《联合声明》签署后的10多年，香港维持有限土地供应，加上不定时政策干预，楼市一路攀升至1997年。
对于房地产，地价是楼价的先行指标。在97回归之前这段大牛市，香港土地市场经历三轮升浪。
但上图明明显示有两处波谷，这也叫一路大涨吗？
这里解释一下：
（1）香港楼市大旺时，地王的拍卖单价从7万港元/平方米至96万港元/平方米不等。截至2016年为止内地最贵的地皮才14万元/平方米。
（2）受1989年至1990年国内外政治风波，香港楼市及经济大受影响。
（3）1994年港府采取措施遏制楼市，大量土地投入市场。
如此活跃的地产市道，带动香港楼价一路攀升。
从1984年至1997年初共13年间，香港楼价涨幅11倍，复合年均增长率为20%。
这个涨幅高不高？有文章指出，在过去的16年里，上海楼市大致涨了16倍【1】。
如果你有幸在千禧年买卖过北上广深的房子，那么应该对这样涨幅的楼价深有体会。
（二）
香港在回归前楼市大旺，除了在80、90年代香港经济腾飞，市民可支配财产大增，还有几个特殊因素。
（1）极高的楼宇按揭：在90年代初期，普通市民可按九成按揭买房，最低可以5%首付购房。
（2）土地供应有限：自1985年中英《联合声明》签署以来，香港每年土地供应限定在50公顷，供少于求、不断推高地皮成本。
（3）刚需换房：70年代第一轮楼市大旺时，刚需族买入小型住宅单位（不到40平方米），10多年过去了，这群中青年人士有需求、有一定能力置换较大的房屋。
前面讲到，这一轮楼市年均涨幅达20%。虽然那段时期香港GDP增幅一度高达10%，但没有哪一个行业能长期增幅超过10%。总有一天，普通市民的收入涨幅跟不上楼市的涨幅。
打工仔一定会在想，什么时候楼市不涨、好让人买房上车？
假设你乘坐时光机回到过去，你觉得什么时候香港楼市回归理性。
1994年？政府出台一系列措施打击楼市，楼价应该很快会掉头。
政府打击楼市无效，房价还继续涨。
我猜1997年？估计等97回归楼市就见顶了。
97回归之后楼市不是见顶，而是遇上“亚洲金融风暴”。这下惨啦，楼市从最高峰掉价足足七成，人人“负资产”，真是惨。
从1997等到2004年，足足7年，楼市低迷足足7年。
我猜2004年楼市准备迎接大涨，差不多可以解套了。
2004年开始经济复苏，楼市有点起色。不过，再也没有想以前那样疯涨了，从2004年到2012年共8年时间，楼市才涨了2倍。
从1997年等到2012年，等了足足15年，楼市才回到97回归水平。
讲了这么久，你知道从中英签署《联合声明》以来香港楼价走势么？
（三）
其实读香港房地产历史，看着一堆惊心动魄的炒楼往事，惊为天人的楼价地价，一切都是枉然。
即便现在在香港街头随便采访一位上年纪的市民，多少人会记得长达20、30年的楼市周期，会记得每一轮楼市波动？
即使能够乘坐时光机回到过去，但当你看见翻了1倍、2倍甚至10倍的楼价地价，当初的戒律早就抛到九霄云外。
不要笑话97回归之前跟风炒楼的普通人。身在浪潮中，你怎能分辨是涨潮还是退潮呢？
那么读《香港地产业百年》，有何用处？
读完此书，至少我收获得这些有用的心得：
（1）地价先行。
1997年下半年香港楼市泡沫刺破，楼价大跌。在短短半年时间，不论普通住宅还是豪宅大跌30%。这个跌幅是挺吓人的，万一楼市还要跌？跌多少？
书中提及当时一个地皮买卖案例。1998年初港府拟出售尖沙咀广东道一幅地皮，最后由本地地产集团夺得，折合楼面地价3万港元/平方米，预计建成后售价为每平方米6.9万港元。但这个预期售价，比同一地段的较次楼盘售价还要低，足足低25%。
这是向市场传达一个消息：“已经下跌了3成多的楼市，可能再跌3成。”
事实证明，1998年末的楼价比起年初足足跌了3成【2】。
回顾香港楼市大涨之前，地皮拍卖屡屡创新高，反映地产业信心大涨。而住宅楼宇的主要成本来自地皮，地皮价格直接影响未来短期内的楼价走势。
（2）楼价支撑位
如果不幸在97回归前买入香港贵价楼盘，那么将经历房产价格大幅缩水。
一般楼市疲弱时，即使亏本出售也是“有价无市”，根本卖不动。只能自己继续持有这笔房产。
从时间来看，将经历三轮掉价：
头半年（1997年下半年至1998年初）：掉价30%；
接下来一年（1998年初至1998年末）：再掉价30%；
接下来四、五年（1999年至2003年）：再掉价30%。
最后这笔房产还值多少？
答案是楼市顶峰时买入价*70% *70% *70%，即是最高峰价的30%。
在一次楼市周期中，最高价和最低价之间相差数倍，有时候相差非常大。但毕竟“不动产”有着内在的价值，它的保底价就是楼市的“支撑价”。
在漫长的楼市回调周期里，从1998年至2006年近10年时间，楼价指数在50点徘徊（相当于97楼价顶峰的50%）。这么长的时间，这么“稳定”的低价，构成楼市周期的支撑价位。
当然，在楼市高峰买入的人肯定不希望楼市支撑价这么低。但换一个角度看，至少楼市还有一定保值空间，不像股票、基金，一旦市场崩盘连10%价值都保不住。
想尝试投机房产的，得在出手前想想，楼市的支撑位可能低到什么程度，自己能否承受得了。
（三）市场不相信眼泪
对于还没买房的人，楼价涨多少才是合理得让人买上房？
比如97回归之前，普通市民越发受不了高房价，港府出台政策遏制楼市，后来楼市在短短3年间涨了1.5倍。
这房价，怎么可以涨得那么快？！
对于不幸买到虚高价格的房产的，楼市下跌多少才让人不难过？
比如1997年香港楼市泡沫刺破，整体楼市在短短半年间跌3成。后来1998年一年间又跌了3成。到2003年又跌3成。
这房价，跌那么多还让不让人活？！
事实证明，市场不可预测。
如果不是回顾历史，你会相信香港楼市周期长达20多年么？
以楼市周期长度来猜测未来是涨是跌，不靠谱。
以个人意愿来想象未来楼市是涨是跌，不靠谱。
以个人经验来估算楼市涨跌幅度有限，不靠谱。
参考资料：
除注明外，本文数据来自《香港地产业百年》，图表由本文作者制作。
【1】《上海楼市的真正走势（一）》，来自“水库论坛”。
【2】中原城市指数http://www1.centadata.com/cci/cci.htm