美国房产投资（买卖流程）

近来有很多朋友问这个，我不是房产中介，只记录我所了解的一点皮毛，仅供参考。

美国的房产大致分四种类型：single family house（也称独立屋、别墅）、townhouse（排屋）、condo（共有式公寓）、apartment（公寓）。

single family house 就是大家常说的别墅，房子及房前屋后的土地都是业主的。有些房子有个类似小区管理委员会的机构，那么一般每年会有一笔管理费（HOA fee）。有些房子则没有。

townhouse 通常只有很小的院子，房子及门前屋后的小块土地归业主所有，公用地盘是统一管理的，每个月管理费就比独立屋高了。

condo通常指的是房子里面的所有权是业主的，屋子的外立面、房顶等的管理维修都由物业公司处理，当然管理费也跟着上涨。

apartment就像国内的公寓了，基本是由房产公司所有，它们统一进行管理和出租。

在印第安纳州买卖过两次房子，记录下流程。

买房：

如果在自己了解的区域买房，可以自己上网查询房子的上市信息，zillow、redfin都可以。或者直接上网搜real estate for sale就可以。看到感兴趣的房子就联系中介看房子或者open house 的时候自己跑去看。

如果不了解，找个buyer agent（买方中介），他会给你推荐房子并带你看房。房产买卖成功，buyer agent 会拿到房价3%的中介费，通常由卖家支付。

看好房子，开始买房流程。

1。下offer，通常是书面的，买方中介会协助你完成表格。内容包含你的报价、首付比例、inspection时限、closing date等（就是付清房款、交钥匙的日子，一般定在一两个月之后）。这中间可能会有好几个回合的讨价还价，每次的offer都是书面的。

2。谈妥价格，签正式的买卖合同，交earnest money（定金，这个数目的多少差别很大，我买了两次房子都只交500，有些地方要几万）。

3。约inspector检查房屋（通常买房中介会推荐inspector），一般在正式合同签订10天之内（具体时限在正式合同里有写明，所以通常有区别）。如果房屋有大问题，你可以选择退出（这个能不能退出的条款在合同里有，有时候为了抢房会有人放弃这个条款）。如果房子有小问题，你可以要求房东修理，也是走得书面流程，通常房东会出点钱解决。这个也是个讨价还价的过程，谈好维修的价格后，closing那天你会收到房东的支票。

4。签了买卖合同后，就可以开始办理贷款。其实在有买房意向的时候就可以开始打听贷款利率等。美国的贷款利率是市场化的，所以能贷多少款，什么利率都和你个人有关。找好贷款银行，它们会派人来对房屋做评估，如果交易价格高于评估价，可能银行会让你增加首付，反正它不能吃亏。

5。所有弄好之后，就等着closing了。closing 前一两天会有个walk-through（验房，就是看看房子是不是和你合同上要买的一致）。

6。closing当天。买卖双方及中介约在title company见面，签各种文件，最后拿钥匙。

卖房：

流程和买房大致类似， 不过卖方通常需要支付6%的中介费，3%给卖方中介，3%给买方中介。

找个卖方中介，他会负责把你的房子上市，当然在此之前你也要填seller disclosure等一堆表格。如果不怕麻烦，你也可以自己卖（sell by owner）。我们的第一个房子就是自己卖的，不过最后没赚到这个钱，把这3%全让利给买家了。

上市以后就是等着买方下offer，然后便是讨价还价。inspection以后也是讨价还价，不过我们卖了两次房子都没有这个环节。都谈好之后就等着closing那天收钱了。

各州差异：

在印第安纳州买卖房屋没有税，所以一般就是房屋价格、评估费、房屋检查费等。

搬到马里兰州，和国内类似，有房产交易税，而且房产本身价格贵很多，这样一来交易费用比印第安纳州高出很多。