长河税务：租用农民土地是否开具发票和缴纳土地使用税和印花税？

近日我们服务的代理客户咨询，农业公司租用农民土地用于农业生产，农民是否缴纳增值税？发票如何开具？土地使用税和印花税是否需要缴纳？下面就该问题一一进行解答。

一、农业公司租用农民土地用于农业生产

1.增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十五款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。根据财税[2017]58号文件第四条规定，“纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。”第六条规定，其第四条内容自2017年7月1日起执行。

根据财税[2017]90号文件第四条规定，自2016年5月1日至2017年6月30日，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。本通知下发前已征的增值税，可抵减以后月份应缴纳的增值税，或办理退税。

财税〔2017〕58号文件未对2016年5月1日至2017年6月30日期间的已征税款如何处理予以明确。现在90号发文予以了明确。

根据上述规定，农民将土地租赁给农业公司用于农业生产，免征增值税。

那么发票问题呢？既然免征增值税，那么就可在税务机关代开发票；需提供土地租赁协议或合同、土地所属行政村证明及土地出租人身份证复印件等相关手续。

2.土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006年修订）》第五条规定，如果是直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，可以免缴土地使用税。

3.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，应缴纳印花税的财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。《中华人民共和国印花税实施细则》中明确规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其它凭证征税。

根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

根据上述税收规定，印花税作为正列举征税，土地租赁不在印花税税目税率表中财产租赁合同应税的范围之内，所以不征收印花税。

二、公司租用农民土地用于非农业生产

根据《土地管理法》第63条规定: “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据这一规定,农村的土地归农村集体所有，不能出租用于非农业用途，如果已经出租了，首先应按土地管理法的有关规定来办理。

那么如果农民的土地出租用于非农业用途，在税收上可能有两种处理：

一是不予征税，因为税收调节的是合法收入，违法收入不在税收调节范围内。因为该行为不合法，且税务局不管理，出租方就无法提供正式的票据（财政票据或税务发票），承租方也就无法税前列支。

二是按租赁业对出租方予以征税，因为农村土地出租是一种确实存在的现象，税务机关从增加税收收入的角度考虑会征税，如果征税了，可以由税务机关代开发票。

这两种处理的可能性都是有的。

   财税专家简介：宋泓，女，中国一级税务师，长河税务师事务所高级合伙人，石家庄国地税兼职教师，中国注册税务师协会高级人才，具有二十多年税务培训、税收筹划、税务咨询、审计、国有企业改制资产重组、外资企业并购资产重组、高新技术认定及双软认定和申报等丰富的工作经验，担任多家大中型企业税务顾问。