李宇嘉：二手房量跌价滞会否传导至新房市场？

李宇嘉

近期，楼市回调的“声音”不断，最典型的就是领涨此轮楼市的“领头羊”北京，其量价下调比较明显。北京住建委数据显示，5月份，北京新房成交面积环比和同比分别下滑；北京此轮楼市调控的重点——春节后明显回升的二手住房市场，近期也出现大幅度回落。5月份，北京二手住宅共网签10801套，创2015年2月以来的最低，环比4月份下跌了40%。一向素有京城楼市“风向标”之称的通州，4月和5月份二手住房成交量环比均大幅下滑。

国家统计局的数据显示，4月份北京二手住房价格已经停涨。5月份，根据大型中介的数据，北京二手住房实际成交均价环比下降2.4%，近70%的二手住房重点成交片区，实际成交均价有下调。通州、亦庄等投资客密集的区域，部分楼盘二手住房价格跌幅超过了20%。5月份，上海二手住房成交1.64万套，环比和同比分别下滑了5.3%和23.9%；未发布调控政策的深圳，二手住房结束了连续2个月回升的趋势，5月份二手住房成交面积环比下滑3.7%。

根据广发证券监测，5月份43个代表城市新房成交面积环比和同比分别下降2.3%和20.4%，其中19个限购城市环比和同比分别下降10.3%和36.8%。更代表楼市走向的二手住房，回调趋势更明显。5月份，二手住房交易占到总交易量1/3及以上的14个城市，成交环比和同比分别下滑9.6%和19.8%，9个限购城市环比和同比分别下滑11.2%和27.4%，未限购城市环比也下跌0.8%。除一线城市成交普降外，10个二线城市二手住房成交环比和同比分别下跌3.7%和7.0%。

热点城市房价也开始松动，根据中国房地产数据研究院提供的数据，5月份，北京、上海、天津、成都和合肥，商品住房样本均价分别为66165元、48084元、26256元、9616元和14340元，环比分别下跌2.63%、0.62%、1.62%、1.45%、1.07%。热点楼市量价回调，这是2016年10月以来，连续两轮大范围调控的结果。特别是，限购政策在40多个城市大面积铺开，冻结了大量购买力和流动性；房贷紧缩趋势明显，银行对楼市变相“加息”，削弱了量价上攻的动力。

笔者认为，对二手住房来说，目前仍处于“量跌价滞（或微跌）”的态势。

首先，由于限购冻结，限售和房贷紧缩冲击购买力和预期，成交量迅速下滑，主要表现在买家观望，卖家“由售转租”。近期，一线城市租金集体下跌，原因就在这里。但是，二手住房价格仍处在僵持或微跌阶段，僵持是基于整体市场而言，多数卖家不愿降价出售、延长挂牌期限或干脆放租，平均房价并未下跌；微跌是基于局部市场而言，公共配套差的远郊片区、投资客密集的片区、“老破小”等质量差的片区、前期上涨过快的片区等，由于需求弹性大，近期房价回落。

近期，关于房价是否下跌的争论比较多。由于房屋异质性很大、区域特性很强，加上房价统计口径不同、披露信源又多，结论相反也不奇怪。比如，如果基于新盘摇号、地价上涨和整体均价来说，很难讲房价下跌了。但是，若基于特定楼盘或片区前后成交价格判断，房价确实下跌了，比如北京通州、大兴一些楼盘。笔者认为，判断房价是否下跌，首先要了解楼市量价运行的原理。就一线城市，如果二手住房成交量连续3个月下滑，二手住房价格必然会下降。

但是，二手房价下跌，不是所有片区普跌，而是需求陷入观望后，弹性较大的区域开始下跌。这就是为何近期北京通州、大兴以及部分学位房价格有下跌迹象，因为这些区域或者为配套差的偏远区域，或者投资客密集，或者前期房价上涨较快。而且，这些区域房价下跌的“缺口”，也是从少数急于套现的卖家打开的。值得注意的是，“互联网+楼市”已如火如荼，信息透明的情况下，少数房屋降价具有“标价效应”，即同一户型房屋随后成交价不会超过前面成交价。

因此，几套房降价意味着某一楼盘降价，这一降价效应也会蔓延至周围楼盘，并标定片区价格，降价预期会渐进形成。若调控和房贷收紧的大环境持续，随着降价预期实现，成交量会继续下滑，降价效应会蔓延至所有区域。再看新房市场，近期热点城市新房成交量价也出现回调。除了受上述楼市基本面的影响外，新房量价回调很大程度上与限价导致部分高价盘无法获得预售证，或开发商不愿意申请预售有关。

以5月20日出台限购政策的长沙为例，根据安信证券调研，目前长沙有的项目定价要比周边二手住房的价格低2000~3000元，造成抢购和配额摇号。事实上，热点城市新房供应都在明显下降，根据克而瑞研究中心的统计，5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降。值得注意的是，越是热点的城市，新房供应下滑越明显。比如，武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

事实上，目前销售下滑的城市，多数库存下降。克而瑞统计的29个城市，5月库存同比下降的有25个，平均下降幅度为33.8%。5月份，29个城市在售库存平均消化周期为8.1个月，库存在逼近“过低”的警戒线。

考虑到摇号卖房、开发商仍积极拿地，新房市场的热度还在延续。不过，二手住房市场领先于新房市场，前者正在从楼盘降价向片区降价传导。若楼市政策和金融环境没有转向，二手房市场将会从量跌价滞（微跌）到量价齐跌过渡，并将传导至新房市场。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）