商品房销售广告 对开发商是否具有约束力

律师点精：

房地产开发商对商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和许诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，属合同于合同条款之一的，购房人有权要求将相应内容写入《商品房买卖合同》

案情简介：

2011年12月31日，为了举办元旦促销活动某开发置业公司在当地某媒体上发布广告，广告中载明了：商厦欲出售商铺，商厦内将配套全城最先进的硬件设备包括：大型的升降电梯、垂直货梯、自动检测系统、并同时对商厦内的店铺中出了模拟经营分析，分析涉及到了每间店铺在未来三到五年的模拟经营数据。

其中一间B358号的商铺，面积为28.66㎡，单价为13385.22元，总价款为383620.4元。在广告中这样说道：如将该店铺出租，则7年内收回成本，年回报率在15%。除此之外，在广告背面的底部用黑色小字体注明：上述分析仅供投资者参考。在2012年的1月1日，王先生通过媒体知道了该广告信息，在浏览完相应的信息后，王先生随即与置业公司协商并签订了一份《商铺认购书》，双方约定：王某认购的房屋位于某市的青年大道和文化大道的交汇处，名称为：“新时代购物广场”，认购单位为新时代广场2层B353号商铺，商铺面积为26.66㎡，房屋的总价款共计：356849.96元。王某当场向置业公司交付了购房定金60000元。过了一个月后，王某准备签订《房地产买卖合同时》却得知某置业公司拒绝将广告的内容写在购房合同中予以明确。王某遂起诉至法院：要求置业公司返还50000元定金。

某置业公司辩称：其余王先生所签的《认购书》是预约合同，双方自愿依法成立合法有效。认购书中双方明确约定了有关定金的条款，具有担保主合同订立的效力的。对双方是具有约束力的，因此拒绝退还定金。

法院判决：

一审法院判决驳回了王某要求置业公司归还定金60000元的诉讼请求。二审法院审理认为：某置业公司发布的广告是该公司为了配合新时代广场发售活动而发布的。王某与某公司达成了预约合同（预约合同是当事人为将来订立确定本约而达成的合意）。王某与某置业公司订立的《认购书》是双方为交易商铺而订立的契约，认购书明确了上商铺的位置、面积、价格、付款方式，同时对签订本约即房屋买卖及首付款支付期限进行了预先安排，主要预约事项内容完整，从法律性质而言，该认购书是预约合同。认购书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，王某已支付了认购定金60000元，其效力应予以认定。判决：1、撤销一审判决；2、置业公司退还王某定金60000元。

案件评析：

北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁律师分析：在本案当中的关键问题是：投放的广告究竟是要约还是要约邀请。在本案中，置业公司的广告中对商铺及其相关设施以及铺面信息做了具体的说明和许诺，从而对王某在购买房屋时对房屋买卖合同的订立以及房屋的价款的确定产生了重大影响。那么就应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此在本案中王某要求将广告商描述的内容写入合同并无过错。致使合同不能签订的责任不在王某，因此置业公司应当退还王某60000元的定金。

法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖

公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。