这两天网上关于碧桂园当天（通宵）出图的新闻，闹得沸沸扬扬。我作为设计行业从业人员，大致清楚是怎么回事情，但人云亦云的蹭热度，并不是良有方的风格。所以等子弹飞了一会之后，良子把自己的思考和大家分享。如有冒犯，还请海涵。
01
高周转模式
在行业内，一直提到一个词叫“高周转”，而且还形成了模式。我去百度了下，居然没有这个专有名字，很遗憾。那就只能凭良子的理解了：
化而简之
“1块钱本钱，用一年才能赚一块钱，如果变成一块钱本钱半年就收回成本并赚1块钱，然后把这1+1=2块钱再投进去，到年底变成4块钱。”
那如果一块钱本钱，一个月就能赚1块钱；再投入进去，下个月还能如此，请问到年底1块钱会变成多少钱？
细算下，你会觉得很恐怖，是2的12次方。这个就是高周转能带来高利润。
房地产企业高周转模式最早可能来自于万科的5986模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。
开盘就卖出八成，其实已经对资金回笼有了保证和考核。
而现在碧桂园的要求是4个月开盘，6个月就要收回投资。详见下图
这比始作俑者万科的要求可高了不止一点半点。别看从9个月减少到6个月，但是这3个月几百亿的资金占用量，算算利息都是天文数字啊。
杨老板一直对“沃尔玛模式推崇备至”，我们来看看零售行业的“高周转”是怎么做的。
传统零售业的盈利模式主要是向消费者收费，即向上游生产厂商进货并从中索取利润，以尽量高的价格卖给消费者。沃尔玛采用的是薄利多销，通过向上游制造商砍价，以低价卖给顾客，赚取其中差价。
通过低价策略，沃尔玛吸引了大量的顾客。2014年，沃尔玛公司以4762.94亿美元的销售额力压众多石油公司而再次荣登《财富》世界500强榜首。沃尔玛连续三年排名第一。
从当前的形势来看，房企高周转模式有现实的意义：
a、当拼规模遇上融资难，房企日子不好过
自2017年3月新一轮楼市调控以来，各大房企日子都不好过。整个融资环境趋紧成了房企们面临的难题。尤其是进入2017年以来，房企们境内融资已经大幅减少，他们甚至逼不得开始纷纷选择海外融资。
而地产公司的债务也开始进入到期、回售的高峰阶段，进一步加剧了资金压力。
据《中国经济信息》不完全统计，2018年房企到期债务（含回售权）约为 5000亿元，是 2017年总偿还量的 3倍。上市房企新增债务高达8520亿元，比过去五年间8200亿元债务总和还要多。
因此，2018年和2019年也将是债务的集中兑付期。
b、棚改红利持续发酵，抢夺时间窗口
眼下，一、二线城市调控加码，基本成了“冻市”。而三四线城市得益于国家棚改的政策利好，成了房企们竞相追逐的新战场。如此多的现金流项目，谁不想分一杯羹呢？而你想分的多，唯快不破。
自2016年6月，国务院提出棚改三年计划以来，占到87%棚改面积的三四线城市无疑成了最大的受益者，也极大的推动了当地房产需求。而根据2017年底国务院再次提出的新三年棚改攻坚计划，2018-2020年棚改新开工将达1500万套，其中货币化安置比例将达到60%。
根据易居统计，去年600个三四线城市的销售面积占比已从60%上升至67%的历史高位。
碧桂园提出高周转，除了提高资金的利用率，还有一个考量——抵抗风险。
房地产行业一直是个受政策影响的行业，周期性波动明显，碧桂园也曾遭遇过“滑铁卢” ，因此杨老板思索良久才会提出：“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。
其实，其他地产大佬也都懂得应对周期性。
许老板花1500万的年薪挖来经济学家任泽平：
曾先后担任方正证券首席经济学家、研究所联席所长，国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授，中央财经大学兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。
恒大作为新上榜的世界500强企业，需要紧跟国家在经济领域的战略方针，在安全的边界之内不断取得突破。就非常需要对国家宏观经济政策研究有建树的人出谋划策。
而任经济学家正好是宏观经济学领域有深厚功底，把握政策导向和经济走势有研究的人才。说白了就是懂周期性。
地产狂人孙宏斌信奉“选择和判断大于一味努力”。选择就是对大势（周期性）的研判。大家蜂拥而至时，融创会退出。
“这些年来，我们的节奏把握得还不错，过去别人一直在三四线城市布局的时候，我们一直坚守一线。但当大家在一线城市抢地的时候，我们布局了一些强二线城市，”
孙宏斌强调说，“融创对市场的判断，一般比其他开发商快了半年，这就是融创安全的地方。”
在零售行业有个指标叫存货周转率。是企业一定时期销货成本与平均存货余额的比率。
用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用量是否合理，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，增强企业的短期偿债能力。
几乎所有的房地产企业都奉行的高周转，只是有些企业执行力没那么强。而作为去年的销冠，碧桂园是“出头的椽子”，还写成了红头文件里，成为众矢之的当然不冤枉。
02
碧桂园们，该如何自洽？
“一万元”的故事在设计圈里引起了轩然大波，设计师们都很愤慨。显然杨主席对设计的流程和逻辑是不了解的，这不是1+1=2般简单。
但是，明眼人也看的出来，杨国强说这个故事要表达的是前文说的“高周转”的问题，只是手段上错了。此处杨老板缺少一个女性助手——彭蕾
“无论马云的决定是什么，我的任务就是帮助这个决定成为最正确的决定”
这是我听过的最有魄力的一句话，还是出自一位女性之口。
碧桂园既然红头文件确实下了，内部资料也泄密了。逃避没有任何意义，洗白更不应是销冠该有的风格。
那碧桂园们，该如何自洽呢？
第一，对于网上传言的质量问题，该怎么办？
对于房屋质量问题，是最容易澄清的。一个是拿出政府相关验收文件，二是找专业机构做测试，这是最有公信力的。到底是不是“五星级的家”，如果连政府和专业机构都说不清，一味去网上删帖，这是舍本求末。
当然鸵鸟们一味的猜疑“天下乌鸦一般黑，有钱能使鬼推磨“，只能是少数派。而在三四线城市开发项目的，除了榜单的前20强就是地方性企业。如果要比质量的话，我相信碧桂园们应该有自信的。相信大多数消费者的眼睛也是雪亮的。不然一年6000亿的销量是哪里来的，难道消费者都是瞎啊。
第二，被诟病的血汗工厂，把员工当成机器的问题,该怎么办?
首先，只要是设计师，都不会相信一天就能出图，除非是套图。但是结构专业和当地的地质条件、抗震设防相关，还是需要花不少时间去认真对待的。我相信碧桂园的注册结构师们，也不会为了一万块钱和自己的职业生涯与人生自由开玩笑的。
设计行业加班严重是普遍，而且存在合法性的问题。虽然不光是博意一家，但是你既然被点名了。就应该认真对待。
既然外界认为你把工人当机器用，那你就争口气，用机器来代替工人嘛。碧桂园招了这么多的博士，在人工智能上投点钱嘛，也许真的能达到一天出图呢。你的榜样就是富士康，再向前追溯就应该是生产型企业。没有做不到，只有想不到。杨老板，你可以的！
但是很多人通过这个来贩卖焦虑，做意见领袖，就不职业了。
第三，内部文件满天飞，该怎么办？
以我对家族企业老板们的了解，泄密的员工一般都没啥好下场。设想下，即使你的前老板不追究，你是他的下一任雇主，你敢用他吗？
虽然我知道碧桂园的企业文化做的还不错。讲究能者多劳，多劳多得，赏罚分明，但是毕竟这么大的压力，这么亮的光环在身上，难保几万人中不出个“异类”。
前CFO出了本回忆录，杨老板应该已经不爽了，听说是花钱买断了事，这次碰到这个事情，想来是挺心塞的。
在我心目中，上面二位都算不上职业，房企在企业文化上还需要花点心思。加强管理是一定的，必要的心理疏导也是需要的。现代人压力大。光有“胡萝卜+大棒”（胡萝卜是真大呀），可能已经不太够了，“解忧杂货铺”不妨一试。下图是碧桂园一个项目总的收入，令人艳羡。
03
设计师，该如何自洽？
“下班后能准时下班的部门，不允许增补人员”
这一条也能在网上被怒怼，我是有点百思不得其解的，没毛病呀。
作为一个员工，如果能按时完成工作，准时下班无可厚非。
现代企业都是定岗定薪，每个岗位工作量也是有考核的。老板一定是喜欢给一个人做2倍的工作，付1.5倍的薪水的。所以轻易不会增加人员的。
那作为房企下游企业的设计师们，我们如何自洽？
上图是我和一个年轻朋友的聊天，这里有几个点请注意。
第一，房地产一直有学榜样的风气，你知道吗？
据不完全统计，全国有上千家房企喊出了“冲千亿”的口号，那么1000亿需要去化多少的项目，有算过吗？
不做标准化，不套用标准图，这口号喊的太苍白了。学习榜样，跃跃欲试想要赶超碧桂园的，难道会去学多招人，准时下班嘛。我想老板们不会是“傻子”吧。
那作为下游，这个强度一定会传导。所以设计师们，要么都退出这个行业，不然很难幸免。这叫城门失火，殃及池鱼。
第二，设计师们能联合起来，和雇主博弈吗？
网上动不动就会有设计师号召大家团结起来，和甲方对着干。可良子一思考，这个事情是不可能发生的。
因为这个行业存在着既得利益者（设计公司管理层），他们为什么要和你联合，每年坐收多少百万，你却期待他和你去联合，放着白花花的银子不赚，这有点说不通。
这个行业还存在着囚徒困境。你和你的基层同事既是竞争者，又是联合者。他要糊口，他除了设计啥也不会，你也同样。所以形势比人强。
“囚徒困境”是1950年美国兰德公司的梅里尔·弗勒德（Merrill Flood）和梅尔文·德雷希尔（Melvin Dresher）拟定出相关困境的理论，后来由顾问艾伯特·塔克（Albert Tucker）以囚徒方式阐述，并命名为“囚徒困境”。
两个共谋犯罪的人被关入监狱，不能互相沟通情况。如果两个人都不揭发对方，则由于证据不确定，每个人都坐牢一年；若一人揭发，而另一人沉默，则揭发者因为立功而立即获释，沉默者因不合作而入狱十年；若互相揭发，则因证据确实，二者都判刑八年。
由于囚徒无法信任对方，因此倾向于互相揭发，而不是同守沉默。最终导致纳什均衡仅落在非合作点上的博弈模型。
当然雇佣双方博弈，以资方让步而收场的案例也不是没有。那就是98-99赛季的NBA，最后是以赛季缩水32场，联盟总裁和老板们提高工资帽,降低年龄槛作为劳方的胜利。
但是，这发生在美国，人家每7年都会对劳资进行谈判，所以这经验好像也没办法套用吧。
第三，设计师将如何提高核心竞争力？
我也一直信奉“选择和判断大于一味努力”，当然努力是前提。
如果你在设计上没有天赋，那么看看在设计管理上也没有天赋。如果在管理上也没有天赋，那看看够不够努力，争取勤能补拙。如果前几点你都不具备，再看看你做人是否NICE。
如果你能力也不行，态度也不好，做人还有问题，真的很难想象在这么激烈的竞争时代，你将如何自洽？
当然，我相信每个人都有自己的优势。如何发掘自己的潜能，在合适的跑道上狂奔，这不仅需要自省，还需要贵人。适用每一个设计师。