扫货写字楼，PE巨头黑石开始抄底
作者 | 谢周
报道 |投资界PEdaily
春江水暖，黑石先知。
现在，这家PE巨头悄悄出手。3月10日，黑石集团与SOHO中国就后者私有化进行谈判被路透社爆出。据悉，这次交易每股报价6港元，交易价值40亿美元。换言之，黑石的报价较当日SOHO中国的开盘价翻了近一倍。
资本市场的反应十分迅速。当日午后，SOHO中国的股价急速拉升，上涨37.58%后暂停交易，最新市值213.18亿港元。如果交易顺利，潘石屹将彻底告别SOHO中国，这一笔写字楼收购案也将载入地产商业史册。
“别人恐惧我贪婪”。受到疫情冲击，北上广深写字楼正遭遇一场寒冬，而正在此时，PE“巨无霸”黑石仍无所畏惧地出手了。
潘石屹夫妇谋划退场
这一次，潘石屹可能真的打算“清仓”了。
遥望2012年，SOHO中国转型自持物业，做起了包租公的生意，当时的潘石屹满怀信心，预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。
但理想很丰满，现实却很骨感，5年来SOHO中国业绩滑坡严重，营收由2012年的161.43亿元缩水至二位数，2017年营收仅为19.63亿元。
潘石屹曾诉苦，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地行业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
为此，潘石屹曾把目光投向过共享办公，推出SOHO3Q，但同样反响平平。
生意越来越难做，潘石屹着手开始退场。2014年，出售了SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半的物业，总价82.8亿；2015年，将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权卖给复星，总价84.93亿元；2016年，以32.2亿元的价格出售上海SOHO世纪广场；2017年，卖掉了虹口SOHO和凌空SOHO的剩余物业，总价85.8亿元；2019年，SOHO中国发布公告宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。
这些年来，作为掌门人的潘石屹已经多次在公开场合表达对SOHO中国低股价的不满，直言香港散户并不了解自己的公司，当前股价与公司利润增长相比偏低。
对于SOHO中国来说，黑石不失为一个好买家，不仅开出双倍价码，还贴心地帮忙还债。有消息称，黑石将接管SOHO中国的债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元（约合47亿美元）。目前，潘石屹和张欣持有SOHO中国的63.93%股份，他们计划在与黑石达成交易后保留少部分股份。
事实上，这并不是黑石与SOHO第一次传出“绯闻”。2019年10月，就有消息传出黑石与新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）组成买方团，意图收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场等，总价值人民币500亿-600亿元。
现在看来，当时的市场传闻并非空穴来风。黑石与SOHO中国很可能一直就在接触，只是未达成交易。
PE巨头抄底写字楼
原来黑石地产业务比私募股权更赚钱
出双倍价格也要买SOHO中国，黑石下血本打的又是什么算盘？
路透社的报道中，黑石给出的报价是每股6港元，较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%。某业内人士在接受媒体采访时坦言，“黑石作为收购方，选择直接购买SOHO中国的股权而非购买SOHO中国的资产，这是因为买股票要比买资产划算得多。因为SOHO中国的核心资产在中国，而中国的商用物业的估值普遍处于高位。”
不得不提的是，黑石在房地产业务上有一套成熟的管理经验，几乎没有失过手。黑石进军地产业务始于上世纪90年代，其投资理念可以归结为三点，“买入，修复，卖出。”首先，瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产，然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复，最后将其出售，获得投资回报。
如今，黑石的房地产投资业务已经遍及全球，投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等，地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元，管理超过10只机会型地产基金。
而房产生意也为黑石带来了丰厚回报。最新财报显示，2019年黑石集团管理资产规模（AUM）达5711亿美元，而黑石房地产基金管理规模为1282亿美元，远高于私募股权的977亿美元。
近两年，黑石在华“频频”扫货。2018年12月，黑石集团以12亿美元(约合人民币82.75亿元)收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼；2019年春天，黑石集团以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权，接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。
为了补充“子弹”，黑石加快了设立各种房地产投资基金。2018年9月，彭博社称黑石集团计划为旗舰房地产基金募集180亿美元，这将成为黑石历史上最大的房地产基金，在稍早之前，黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了71亿美元。
“别人恐惧我贪婪”
巨头出手，全球最大主权基金重仓中国
“目前房地产市场最寒冷的不是住宅，而是写字楼，北上广空置率在持续攀升。”受到疫情的影响，写字楼正遭遇着一场寒冬。
其实，写字楼的冬天在疫情之前就来了。戴德梁行发布的数据显示，2019年第四季度，北京写字楼市场租金继续下调，北京全市和五大核心商圈的有效净租金分别为382.4元/平米/月和427.9元/平米/月，分别环比下降了1.5%和1.3%，明显供大于求。
但这场突如其来的疫情，令写字楼市场雪上加霜。如今黑石出手，成为一个积极的信号——“是不是到了该扫货的时候”？
最近，全球最大主权基金挪威政府全球养老基金(Government Pension Fund Global）也公布了2019年年末股票持仓。2009年到2019年的十年间，该基金不断提升中国股票的持仓，持仓市值从40亿美元增长到了人民币2450.60亿元。而从2019年中国公司股票持仓市值看，第一、第二大重仓股分别为阿里和腾讯。
而重仓中国也令其赚的盆满钵满。数据显示，挪威政府全球养老基金2019年的回报约人民币12634.23亿元，达到历史最高。
世界头号对冲基金公司桥水基金也披露了持仓变动。2月13日，桥水基金向美国证监会SEC提交了2019年四季度持仓报告，报告显示，桥水减持多个新兴市场ETF，并继续重仓中国，在去年四季度加仓组合中持有的两只中国相关ETF。
桥水在这份报告中再次重申，“如果不投资中国，会非常危险”，这份报告中共出现了20次“China”，重视程度可见一斑。
“别人恐惧我贪婪。”此时黑石们的举动，正验证了一个确定性的大趋势：未来十年，全球最好的资产在中国。
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