20171224潘潘民宿讲座总结

潘潘沙龙PPT内容：

1、为什么要做民宿？

•投资派——提高投资回报率/增加现金流

•情怀派——实现人生价值

•梦想派——锻炼个人能力

2、预估投资回报率

淡旺季

旺季——每月出租28天

平季——每月出租20天

淡季——每月出租12天

房价定价公式：

(全年房租+全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+装修费每年均摊)*2/365

简略算法为：每月长租租金÷10（即租金10天回本)

3、如何选择房源？

挑地段——临近核心商圈、著名景点或是其他人流量大的区域

•核心商圈/商务区：南山中心、华侨城、福田CBD

•旅游景点：世界之窗、东部华侨城、大梅沙、小梅沙

•大流量区域：深圳北火车站、深圳会展中心、深圳医院、儿童医院

*距离地铁步行10分钟以内

*功能重叠越多的区域越适合

挑配套——交通发达，出入方便，配套齐全

•一楼带天井或电梯房

•独立出入，单元楼无门禁，独门独院或整栋为佳

•房屋装修有改造空间，或非常破租金低可全部重装

•小区环境好，物业开放式管理，可在短租网上寻找房源密集的小区

•附近有车位、超市、餐厅、菜场、药店、健身房、干洗店等

4、如何选择户型

硬伤房不能选

•靠马路/临街

•楼梯房超过3楼

•老房子隔音差

•无采光

•邻里纠纷、产权不明、安全性不能保证

* 其他不确定因素

一室户

客源：小情侣或两个好友，对房子的颜值要求高

两室

客源：一个家庭或商务客

三室

客源：一个大家庭或是两个小家庭，商务客

四室及以上

客源：2-3个家庭，聚会，团体出差，拍摄

（

一室户——船小好掉头

客源：小情侣或两个好友，对房子的颜值要求高

优点：成本低，入住率高，可转长租

缺点：利润较低，管理成本高，对房屋装修要求高

两室

客源：一个家庭或商务客

优点：成本低，入住率高，可转长租

缺点：同类房型多，竞争激烈，对房屋装修要求高 ，管理成本高

三室

客源：一个大家庭或是两个小家庭，商务客

优点：管理成本低，利润高，可转长租，可开发其他收入渠道

缺点：前期投入高，入住率相对低

四室及以上

客源：2-3个家庭，好友聚会，公司出差，聚会

优点：管理成本低，利润高，可开发其他收入，对装修设计要求不过分高

缺点：前期投入高，租金高，长租难

）

什么户型适合短租？

•市场稀缺房型

什么户型适合新手房东？

•两室户

可长租可短租，起点低，上手快。

（两室户进可攻退可守）

5、谈判策略很重要

租金低，年限长

•无空关期

•省中介费

•节约时间，节约精力，节约交通费、住宿费

•长租是一件又赚钱又没有麻烦的事

•帮助提高房价

•避免骚扰电话

*更多谈判技巧请自觉学习《优势谈判》

6、装(皂)修(骗)是核心竞争力

民宿就是卖照片!

照片一定要美，有亮点、有特色、要装逼

（上线的照片一定要每张都美，不美的不要放，保持神秘感）

7、成本是生命线

•拿房成本

旺季10天租金=月租金

•运营成本

人工工资，布草清洗，购买备品，水电煤支出，维修损耗

.8、运营那些事儿

硬实力

•有吸引力的图片

•完善的中英文介绍（可以找英文好的代做，很重要）

•有质感的房子

•先进的屋内设备

软实力

•沟通能力

•理解能力（知道对方真实的意思/顾虑）

•服务水平（一切都是房东的错）

•应变能力

秘籍

•准确、温柔的表达方式

•及时反馈的处事方法

•尊重对方的沟通态度

9、抵抗经济周期

淡季可以做什么？

直播

轰趴

拍摄

样板间

越细分越好

。。。。

（他只是一个房子，是一个空间，不要被民宿限制，在一个空间里可以做很多事情。）