这几个月是多军入户高峰期，同时也是淘笋的好时期。很多多军朋友在深圳看盘感觉蒙逼，价格体系混乱，经常会被问到，为什么南山有4万加的盘，特么坪山也有5万加的盘， 到底应该怎么买？怎么选？是什么样的价格体系？
跟深圳本土多军朋友线下聚会的时候也谈到到了这个问题，对于价格体系，我们应该在多角度，多纬度的用刀子把它劈开，切碎，去看待。
一. 城市结构 、
深圳的城市结构是多中心带状城市结构：因为深圳早期是工业型城市，各区人口分布比较均匀，高容积率的产住结合，这样很大程度上减少人口潮汐。
产住分离型城市，它有很重要的一点就是形成人口潮汐现象--钟摆现象，早上的时候大家就业上班，晚上又坐车回到睡城，那么这种是拥堵的最主要的来源。这种钟摆现象会导致城市的交通压力非常大，而深圳的交拥堵程度就要小得多。因为深圳是产住结合的城市。
至于多中心，概括一下就是，福田是文化行政中心，南山是科技中心，罗湖是贸易中心。龙华是几何中心，龙岗是东部中心，不存在哪个区更牛，因为各区之间都有自己独特的一面，优势的一面，由于深圳的产住结合和多中心，每个中心都会辐射到一定距离，都会有一大批拥护者。并且这个特点也体现在了房价上，每一个区都有一个自己的金字塔体系，所以不会出现如北上那样价格梯度那么明显。
细心一点的你可能会留意到，区域与区域中间的结合部往往会是价格的低谷区域，比如罗湖与龙岗之间的布吉，横岗，我们称之为“过渡”区域，妈妈不疼，姥姥不爱，而导致城市面貌改善会非常缓慢，配套基建迟迟得不到发展。从而直接体现在房价上面。
二. 产品对比
深圳的物业产品非常丰富的。丰富程度是市场化的，并且产品层次感也很强，差异灰常大，为什么朋友们来深圳踩盘蒙逼，价格混乱？有其中一个原因就是只做区域，距离的对比，而忽略了产品之间的对比，这个非常重要。
比如罗湖。他是一个老中心。而且是所有的多中心中房价最便宜的老中心。但是，凡在罗湖开一个新盘。起价八万以上十万以上，而他旁边老破小的价格，大概也个四万多五万。例如港式老塔楼，独栋楼，钻石户型等，三万多的也常见。很多同学会经常拿罗湖或者福田的老破大去对比龙岗的次新盘，这种对比是不平衡不对称的，因为产品差异巨大 。
深圳次新盘产品也非常复杂，他有个很大特点就是偷面积现象。这种现象在北方很少，在北方房地产市场，建筑面积和使用面积之间肯定是建筑面积的0.75到0.85不等。但在深圳，它给你报一百一十平米的房子，室内面积就是一百二一百三了。深圳经常有出现89平米五房两厅两卫户型图，你会觉得他单价很贵，但是如果你去看他的居住能力的时候就发现这房子太变态了，产权面积小，房间多，总价不高，居住氛围好，交易活跃。
这种房子多半为潮汕系开发商开发，也可以说是深圳本地土生土长的开发商，他们有深圳最多的土地资源，最多的旧改项目，最好的位置，以及最强大的政商资源，并且创新能力非常强，迎合市场需求，改造市场需求，所以当潮汕系开发商起来后，港资开发商被虐的体无完肤，并且除了少数有赵字背景的开发商以外，很少有其他开发商的生存空间。潮汕系开发商以星河，宝能，鸿荣源，茂业，恒裕，佳兆业等，为代表。
总结一下产品之间的对比，不同种类的产品对应不同种类的需求人群。然后再对比各产品的价格，位置，面积等
三 城市规划
深圳的城市规划最大特点就是市场自由度高。
深圳的多军，在具体投资行动上，有一大批不看规划，不关注规划，但是关注市场行为特征的。深圳市政府不会不计成本的，像北方政府一样尽量投入金钱而实现规划，不管这个规划值不值得实现。深圳会让市场逐步去引导这个规划，最后成什么样就是什么样。举个例子，之前深圳湾有个总部基地的地方，当年想着引入世界五百强啊，怎么怎么样，那么现在呢，这个基地也没发展起来了，虽然到现在根本就没有什么世界五百强。最后这个地方被二房东所占领，以小企业主入驻为主，那就是二房东在这活得很好啊，很繁荣，但是他变化了，它不再是总部基地了，但并不影响它的存活。也就市场和政府共同导致了这个地方最终的一个形态。那么未来可能市场还会引导它变成另外的形态。这个例子告诉我们，在深圳，我们要深刻的理解市场。
你要知道，这会改变我们整个投资理念的。这提醒我们，在深圳投资房产，不要拘泥于规划，更多着眼点在市场行为上。
四. 轮动
深圳经过15年16年17年三年走完了完整的一个上涨周期，为什么是三年？可能大部分人没有关注到这个问题，因为大部分人只关注到商品房这一块市场，而大湿兄是复合型的，涉及多种类物业投资，商品房，小产权，农民房，临深。非常清晰的看到货币在流动，市场看似风平浪静，实际是波涛汹涌的，市场上的交易有的是明面的，有的是黑色的，有的是大政府的，有的是小政府的。
在这个三年上涨周期中，板块分先后，产品分先后，种类分先后 。最先启动是各区域的明星板块，以及地铁学区，高赠送类的次新产品。随后蔓延到特点并没有那么突出的次新产品，后续到房龄1998-2003年代的产品，最后到1998年之前的产品。轮动完各种商品房产品的时间大概是在16年的9月份。10月分调控加码，当时很多人认为上涨周期结束了，其实那时货币已经进入了另一个市场。
深圳土地上的建筑物我们可以简单的分成两个大市场：
1.商品房
2.非商品房
刚才谈到了上一轮商品房的上涨周期大概是2015年4月份到2016年10月份
那么在2016年10月份以后货币是进入了非商品房市场，非商品房包括了农民房，小产权，回迁房，工业厂房。
因为货币是逐利的，当同样是建筑物，一个有产权，另一个没有产权，当他们的价格差距达到5倍临界点，到达这个峰值的时候，货币如大坝泄洪一般流入到低区，短短半年时间深圳的非商品房价格翻倍，那是何等的体量啊，单单农民房的体量就接近4亿方，还有工业厂房没有统计呢，货币洪水是何等的恐怖，何等的触目惊心。当你清晰的看到货币洪水淹没渔村每一寸土地，每一方建筑物的时候。那时你就会拼命的扇自己耳光，左一下右一下，并且把大腿掐紫，会深刻的被教育。
其实仓位，体量，面积才是最重要的......
五，节点与产品
上面谈到了产品与轮动，那么在适合的时间节点进入适合的市场产品，就
能快速的获取利润，脱离成本区。接着进入下一N，这对于多军的成长至关重要，倘若踏错节点选错筹，虽然不至于万劫不复，但也会失去两年的时间及宝贵的首付，更可惜的是机会成本，买房本身就是系统性的，某个部位短路会直接影响整体计划及利润
经常会有多军朋友发来的老破大产品做咨询，感觉他们很便宜，其实他们是去年下半年刚涨起来的价格，现在入手并不是最佳选择，大概率会浪费2年的机会
其实今年香蜜湖，深圳湾一些区域价格已经暗涨20-30% 我们可以把这个信号看作是新一轮的第一梯队。也许此时适合加仓的产品是能大概率 成为第二梯队的产品
六.杠杆与涨幅
深圳最大的优势就是金融，房地产金融 ，投资都喜欢“爆款，能出暴击的产品
暴击也分很多种暴击，有区域暴击，产品暴击，质变暴击，金融暴击
在上一轮的上涨周期中，深圳有多个板块打出了暴击，如龙华，坪山，龙中大运等，因为现在起步都不低的，单纯的找区域暴击产品已经非常难了，这时我们就需要结合金融，区域，产品，多种因素叠加一起才有可能打出下一轮暴击。其中金融是最主要的因素。
因新常态新庄家的加入 ，增量存量市场发生了明显的变化，购房者队伍中增加了ZF，企业。市场的有效抵押物供应是减少的。
购房如创业，我们所购买的每一套房，相当于我们创业公司中的每一个职位，职位与职位之间是互补协调的，公司缺少神马职位我们就怎么添加，添加的每一个空缺都是为了公司能更好的运转，能更加的持久 。
科普在囤房过称中的体 用术，除了干货什么都没有，包括节操