2020疫情年，是否成东南亚置业良机？

亚洲最大房产科技集团居外IQI发布泰国马来西亚两国今年楼市预测报告。

报告显示，2020年泰国、马来西亚楼市疫情下涨跌各一，呈现出不同发展态势。

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网Juwai.com。IQI Global是东南亚及中东地区知名房产经纪网络，共有8000名房产经纪人分布在15个国家的25个分行。居外网作为中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。

根据该公司最新调研泰国楼市指数，未来一年，当地房地产业界对住宅价格的预期普遍为负面，但此后的预期为正面，预计从现在到2022年，泰国房地产业将强劲复苏。

而作为东南亚的另一个热点国家，马来西亚指数则显现出，即使在面对冠状病毒疫情可能带来的影响，经纪人们也预测2020年全国的价格将上涨1.1%。展望未来两年，纪纪人表现出更大的信心，预测到2020年底全马房价将上涨8.6%。

泰国楼市：短期预测为负面，普吉岛被长期看好

居外IQI在2020年2月12日至3月2日对196位泰国房地产经纪人的调查，得出了针对泰国住宅价格、租金和市场活动趋势的预期变化。

冠状病毒的爆发虽然是一个令人担忧的问题，但还没有对来往泰国的旅行或泰国经济本身产生重大影响。泰国于2020年3月1日证实首个死于COVID-19的病例，4月12日，泰国共有确诊个案2551例，死亡病例共38例，治愈1218例。

3月4日，泰国开始建议来自包括中国在内的9个国家的旅客进行自我隔离。

未来一年，房地产业对住宅价格预期普遍为负面，但此后的预期为正面，表明从现在到2022年，房地产业将强劲复苏。

在整个泰国范围内，行业人士预计到2020年底房价将下降2.4%，到2021年底将上涨5.6%。到2022年，清迈的价格预计涨幅最大。业内预计，到2021年底，房价将上涨12.8%。

（图为疫情期间打折出售的泰国曼谷尚斯瑞项目The Line）

指数的调研对泰国房租预测总体则为负值。在全泰范围内，预计到2020年底，租金将下降2.6%，不过当地经纪人认为，之后的涨幅能弥补这一损失，在2021年底前租金比目前水平上涨2.5%。这足以给泰国买房的买家心里打了一个底。

针对全国范围内的泰国新房销售，业内人士称，外国买家占总交易量的31%，即近三分之一。外国买家在泰占有最大的市场买家份额。全国范围内的外国购房者占新房市场的31%，占二手房市场的31%。

35%的经纪人报告说，与2019年相比，泰国外国买家在未来一年将有更多的购买。全国31%的经纪人预计，本地投资者在未来一年将增加交易量。29%的经纪人预计，明年本地首次购房者和本地升级购房者将更加活跃。

曼谷的各类买家的交易增长预测最强。曼谷45%的经纪人预计，明年本地首次购房者将完成更多交易。

具体到各个城市，到2021年底，价格涨幅最大的市场是清迈。行业预计，清迈房价今年将下跌2.8%，随后将回升，并在2021年底前攀升12.8%。

普吉岛是2020年和2021年唯一一个前景看好的市场。业内预测，普吉岛房价今年将上涨1.7%，到2021年底将上涨5.5%。显然在普吉岛，从以下数据能看出其国际化后花园的角色：外国买家主导着新房和二手房市场。外国购房者占当地新房市场的41%，占二手房的41%。

马来西亚楼市：2020房价小涨，外国买家将继续增多

居外IQI针对马来西亚，则对价格、租金和市场活动趋势的预期演变进行了追踪。

基于对342名马来西亚房地产经纪人调查发现，在2020年2月7日至3月18日期间，马来西亚的冠状病毒疫情从轻度担忧变成了严重担忧。调查结果显示，正是在这个时期，市场心态发生了变化。

即使在面对冠状病毒疫情可能带来的影响，经纪人们也预测2020年全马的价格将上涨1.1%。展望未来两年，纪纪人表现出更大的信心，预测到2020年底全国房价将上涨8.6%。

在谈到住宅出租行情时，马来西亚全国各地经纪人预测到2020年底平均上涨1.7%，到2022年1月平均上涨7.1%。

业界人士称，2019年第四季度，首次购房者在全国新房销售交易中占到了30%的份额——明显高于其他任何一个购房者群体。

2019年第四季度的转售或二手房市场由首次置业的本地买家和本地改善型买家主导。这两个群体在这一时期的转售房购买中各占27%。

在谈到对2020年剩余时间内的成交增长预测时，61%的纪经人预计2020年本地首次购房者的成交量会比2019年多，55%的经纪人预计2020年外国购房者的成交量会比2019年多。显然，对后市预期是非常乐观。

随着冠状病毒疫情对市场影响，马来西亚将更多地使用在线工具来促进房地产的营销、研究和购买。其中一些工具，如虚拟现实、3D渲染和直播等已经出现，使用的范围也比过去更广。

中国买家海外购房意愿在回归

Mandy Chen, 是IQI吉隆坡总部国际业务负责人，她表示，“3月份我们接到的买家和经纪人咨询量比正常月份少20%。不过，最近东南亚不少开发商已经推出了折扣吸引买家。在金边、曼谷都有因为疫情而打折项目在售。”

例如泰国开发商Sansiri曼谷的项目The Line Wongsawang，除了高折扣，还免一年物业费，免维修基金，免汇款费用等举措。而居外IQI发现，在东南亚地区现在大家居家不出，买家们反而更有空闲上网看房源信息做功课了。

Mandy Chen表示，纪经人这阵子虽然不出门，但还要比平时更忙了。她发现通过zoom或类似的网上视频会议软件与买家沟通是个不错的方式，通过zoom给买家讲房源介绍PPT, 买家坐在那头通过电脑观看，这跟平时线下体验差不多。“对曼谷和金边等地段熟悉的买家，真的是不用实际看房，就有下单的。”

（曼谷是隆区天际线）

居外IQI集团执行董事长Georg Chmiel则表示，从买家通过居外网对海外房产的询盘数据中看到了回升。

在2月和3月，中国消费者对海外房地产的购买查询次数均比上月多。在3月份，中国买家对泰国房产的询问量比2月份增加了24%，对加拿大房产的咨询量增加了62%，对澳大利亚房产的咨询量增加了15%，对美国房产咨询量增加了9%。这些数据显示，中国人沉寂一段时间的海外置业需求正在回归。而买家和经纪人已熟悉了线上沟通，房产科技因疫情而显示了威力。

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