2018-04-11-无胜诉把握的一个案件

01   

年前受理了一件房屋买卖合同纠纷案件，当事人自开发商处购买了一套房屋，合同上签订的房屋项目名称为某项目某小区某新建小区，并签订了《预售房屋协议》。协议书约定了房屋的坐落位置、房屋价款、付款方式、交房时间、办理产权等等。合同履行过程中，开发商按约向当事人交付了房屋，之后，当事人开始在该房屋处居住，并按约交付了电费、水费、采暖费等等相关费用。因上述房屋暂不具备办理不动产权登记证的条件，所以当事人所交纳的电费付款方处都注明了房屋的具体单元号以及房屋的开发建设者。但，该项目的部分业主在2008年的时候，就已经办理了房屋产权证，而我的当事人并未收到通知。随后，当事人购买的房屋价格开始上涨，并因为房屋所处的位置属于学区范围，房屋的经济价值也就显现。基于此，当事人要求开发商按照合同的约定办理不动产登记证，但是开发商以该楼盘是挂靠人李某开发为由拒绝办理。无奈，当事人向人民法院提起三次诉讼，请求人民法院判令开发商按照合同的约定办理不动产登记证，但事情并非当事人想的那么简单。开发商向其交付的房屋与其购房协议书签订合同的名称并非同一，而且，当事人也没有提交其他证据购房协议书上的房屋与其现在居住的房屋是属于同一套房屋。且开发商在法院开庭时，也选择了缺席，这导致人民法院无法查清案件的事实，于是建议当事人撤诉，此外，人民法院也与开发商进行了沟通，随后开发商向当事人提供了办理不动产登记证的书面材料（房屋大产权证），基于对开发商的信任，当事人向人民法院提起了撤诉申请。但是，在当事人撤诉之后，开发商仍然没有为当事人办理不动产登记证，且经当事人多次催促仍未办理。

在此，需要明确的一点是，在现实生活中，如果与具有强势地位的一方进行谈判，必须把握和提前预估强势地位一方违反承诺的法律后果，即如果违反了之后，有没有什么惩罚措施，让其承担违反诚信的法律后果。回到本案中，当事人在撤诉之前，应尽量要求开发商向其提供书面的办理不动产登记证的承诺材料，即如不能办理，其违约责任应如何承担一定要约定清楚。在此前提下，开发商就会衡量其违反承诺的法律后果。但是，没有那么多的如果可以重来，所以，当事人只能委托律师再次向人民法院重新提起诉讼，以维护其合法权益。

02

办理了案件委托手续后，我和搭档开始准备案件。参考了当事人的前几次诉讼请求，均是要求开发商办理不动产登记证，而基于当事人现在掌握的证据，存在的最大问题是当事人无法证明其购房协议所购房屋和其实际居住房屋属于同一，因为只有证明了房屋的同一性后，开发商才有办理房屋产权的义务。基于此，我和搭档分析案件的重点在一开始也是陷入了如何补充证据证明其房屋的同一性问题上面，基于购房协议、购房款收据、打款凭证、个人贷款住房合同、贷款付清证明只能证明其当事人已经按照购房合同的约定履行了全额付款义务，根据上述证据并不能证明涉案房屋与所居住房屋具有同一性，但是购房合同中到的项目名称“某某小区（位于某某地方）新建某某小区”明显不符合小区的正常命名规则，且小区的具体位置并未进行约定，这可能将是案件的一个突破点，即我和搭档的思路是合同中并没有明确约定房屋的具体位置，在此前提下，就应该结合其他的材料判断房屋的具体位置。而这个其他材料就应该是当事人接收房屋后，相应的缴费凭证所注明的住宅地址，且相应的缴费凭证应与购房合同所约定的房屋交付时间形成衔接。

具体来说是指，在房屋交付后，首先应该是缴纳相应的水费、电费，而且房屋的前期水费、电费一般是开发商代收，之后当事人要开始对房屋进行装修，装修完成后，就要入住、使用，在使用过程中，必然又会产生相应的水费、电费、物业费、采暖费等费用。根据上述费用的缴纳凭证可以确认两个事实，即当事人长期使用涉案房屋，而缴费凭证上面必然有房屋的相应位置，且如有线电视、采暖费的办理都需购房合同或者不动产登记证才能办理，这些证据一方面可以印证涉案房屋的具体位置，另一方面也可以确认当事人对涉案房屋所享有的实际所有权。同时，结合上述凭证，还可以印证涉案房屋的具体面积，户型等等是否与合同上约定的面积相符。

印证了房屋的具体位置后，还需要打消法官的顾虑，即为何在这么长的时间没有办理不动产权登记证，虽然，这一点看似与案件无关，但实际上，如果你将每一个细节都向法官阐述清楚，法官基于自己的办案经验，也可以形成确信。根据与当事人核实具体的情况了解到，涉案房屋的属于学区房，均价已达每平方米1万元左右，且当事人长期未办理产权的原因有二：第一是其将房屋长期出租给自己的亲戚使用，所以，关于办理房屋产权的事宜并不知情；第二，开发商也没有通知其办理房屋的不动产登记证，对此，开发商也不能提供证据进行证明；第三，因为已经对涉案房屋进行了实际使用，其自2001年至2008年期间，开发商均未通知办理产权的事宜，当事人也对此没有相应的意识。

此后，要尽可能的披露案件的原本事实，再次让法官形成确信，即开发商为什么拒绝办理不动产登记证，解释原因。经过与当事人的了解以及到开发商处实地了解，才明白，涉案房屋是李某挂靠开发商所进行的房地产开发，结合本案中收取当事人卫生费收据上加盖的公章也可以印证这一事实。所以，开发商对于此事一直懈怠的原因在于开发商认为自己不应对此承担责任，对此，只能说，这是你以为的，法律可不这么看。

最后，将开发商向当事人提供的大房本所代表的含义进行解释。首先，大房本作为律师以及当事人自己去房管局调取也是无法获取的，所以，该项材料有且只能是开发商自己提供；第二，大房本上面加盖了开发商的公章，其加盖行为也只能是由开发商自己完成；第三，大房本上面反映的信息包括涉案房屋，即当事人购买的房屋，其面积为88.96平方米，与当事人购买的房屋面积几乎相符；第四，开发商为什么将涉案房屋的所有权办理在自己名下，且在办理在其名下的时候，为什么涉案房屋的相关费用均由当事人缴纳，其亦明显不符合常理；第五，大房本的办理时间在当事人最后一次起诉之后撤诉之前，其时间上太过巧合，唯一合理的解释就是开发商以为当事人办理房屋产权证以及提供相应的材料取得了当事人的信任，当事人方向人民法院递交了撤诉申请；第六，大房本的附件中有“补证”的字样，为何叫做补证，是其原先就没有为大房本所涉房屋办理房屋产权证，所以，现在要进行“补证”。

在此，对于案件的逻辑和事实基本清晰，但还需考虑一点，即上述所有的证据都在证明“有”这个事实，如涉案房屋“存在”同一性，当事人“支付”了全部购房款，开发商“提供”了相应的材料。从逻辑上面入手，上述案件已无大的逻辑缺陷，也足够全面。但是还有一个漏洞，即开发商也可以提出抗辩称涉案房屋与房屋所售房屋不是同一，不是同一的原因在于，开发商的确开发了涉案房屋所述的项目。对此，我的考虑是从无的角度上排除开发商的抗辩，通过在人民法院依职权调取的当事人的开庭笔录，以及人民法院调取的证据，同时也在房管局官方网站上查询了开发商公示的开发项目。结合自人民法院以及官方网站调取的材料，可以确认的事实是，开发商所公示的项目中并没有涉案房屋的具体信息，且除此之外，开发商并未开发新的项目。基于此，得出的结果是，涉案房屋有且只能在开发商所登记的大房本中。

03

案件的事实、证据分析清楚后，就要确认诉求，即向人民法院主张什么权利。考虑到当事人前几次的诉讼请求存在败诉的可能性较大，所以，这一次起诉需要考虑新的可能性。结合现有的证据，可以组合的诉讼请求是确认当事人对涉案房屋享有所有权，基于所有权可以要求对方办理不动产登记证，且对方应对其逾期办理不动产登记证事宜承担相应的违约责任。确认所有权是出于两方面的考虑，第一、避免开发商提起解除合同之诉或其他诉求，进而收回房屋；第二、对涉案房屋享有所有权后，当事人可以主张的权利就有了基础，有了基础之后，才能为接下来的权利提供保护。至于，违约金则是与开发商谈判的空间，因为考虑到，即使胜诉，很多材料还是需要开发商配合提供，且第一次的诉求并没有对开发商起到督促作用的前提是开发商没有任何损失，也无需因其懈怠行为承担任何赔偿责任，而现在，基于这一诉求，开发商显然不能无动于衷，而这一诉求的最好结果就是将开发商拉向谈判桌，让开发商主动和你调解，这样案件的结果也就更加明朗，当事人的权益也就更有保障。

04

关于证据的准备，每一组的证据都应是在最大限度的印证一件事实，初步的证据设计是第一组证据，证明涉案房屋与合同所购房屋是一致，其中要将电费的相应凭证所涉的位置与涉案房屋的具体位置以彩印的形式打印出来，同时将拍摄的相应照片也全部彩印；第二组证据，证明当事人已经付清了涉案房屋的全部购房款，并对涉案房屋长期占有、使用、收益，而开发商在并未占有的前提下，将涉案房屋的所有权证办理在其名下，明显不符合常理；第三组证据证明开发商开发的项目情况，即涉案房屋的具体位置有且只能属于当事人实际居住的位置；第四组证据证明开发商为了取得当事人的信任，向当事人出具了大房本，以及当事人撤诉的时间段，刚好形成巧合印证。

做完上述工作后，一个案件才可以真正开始准备，当然这只是律师工作的一个片段而已，接下来还有庭审阶段，和法官沟通等等，每一阶段都需要对细节的把握，且在每一个阶段一定要坚信基于细节所得出的事实是可信的、真实的，如果，你自己都不相信案件可以胜诉，那么，你也不会向胜诉的方向努力。