沈阳首张商业项目分布图正式发布，展示城市商业发展轨迹

日前，RET睿意德联合中商数据，正式发布沈阳城市商业分布图（2018），对沈阳已营业和潜在商业项目进行梳理与盘点。作为沈阳首张以商业项目分布为主的指示图，意在展示沈阳商业发展的轨迹及特点，同时希望帮助热爱商业地产人士了解沈阳商业的新格局，并成为其能随手翻阅的指南。

此次统计的商业类型涉及购物中心、百货、商业街以及其他类型商业（如：奥特莱斯）。根据统计，目前沈阳共有136个商业项目，其中营业项目共计89个，已知潜在的商业项目共计47个；存量项目体量已超800万㎡，未来市场上仍有逾600万㎡的商业放量。其中，城市商业项目体量以10万㎡以下的中小型商业居多，占比统计项目总数的66%；超过15万㎡的巨型商业项目占比为18%，且多集中于沈阳青年大街沿线。

各体量项目数量占比

通过对商业项目的梳理与盘点，沈阳城市商业的发展趋势也更加明显：

1.城市商业格局向南扩张，长白、全运板块迎发展新机。

随着城市骨架的不断拉伸，沈阳的商业格局也在悄然发生变化。首先，从商圈影响力来讲，由于近年来中街、太原街两大城市传统商圈几乎无新增项目，原有项目在业态、空间布局一定程度上受限，其对消费者的吸引正日趋弱化；而随着人口由城市中心向城市外沿的转移，区域化商圈的影响力和消费者辐射效应正逐渐拉升；与此同时，北行商圈的商业因无新增供应，且无法满足消费者高层次的需求，近两年愈发没落。其次，从商业项目的分布趋势而言，相比北部、西部地区，城市南部地区的商业更为集中，且商业形成向南扩张的势头，这与城市发展大浑南的战略目标相关。作为新的城市中心，导入产业、住宅、人口的同时，也需要配比相应的商业配套来满足区域不断增长的人口的消费与生活需求。目前，城市南部地区的单体商业供应在体量上呈规模优势，且商业形式相对多元化。未来，随着长白、全运板块潜在商业的相继入市，弥补区域商业不足的同时，也将进一步促进区域发展，提升板块价值。

2.城市商业社区化进程加速，社区商业或更具发展机会。

未来，沈阳商业将从区域化逐渐向社区化发展，现代型社区商业将迎来市场的发展机会。一方面，目前，城市新增住宅多集中在二环、三环以外，导致了人口从城市中心向城市新区迁移。而新区商业多以销售型的住宅底商为主，无法满足消费者多元化的消费需求，这为复合功能、精细化业态布局的社区商业提供了一定的发展契机。另一方面，在城市人口相对密集的老城区，由于缺少规模性现代商业，周边住宅区居民的一站式生活需求无法得到有效满足。因此，现代品质的社区商业在城市人口密集的居住片区未来具备发展空间。此外，新型的社区商业在满足居民消费需求的同时，也能促进老城区的升级、更新，为城区带去更多的新鲜活力。

3.商业沿轨交分布但互动不足，未来需重视商业与交通关联性。

在沈阳目前89个营业商业项目中，约有近70个沿着地铁线路分布，占比高达78%。然而，相比北京、上海等轨道交通发达的一线城市，沈阳商业与地铁之间的互动并非充分。以上海为例，相关数据显示，在上海52个年营业额达到或接近10亿的商场中，27个直接连通地铁站，占比高达52%。而对比沈阳，仅有万象汇、FTC金融购物中心、市府恒隆广场、万象城、大悦城与地铁站相互联通，占比仅为7%。其原因在于北京、上海等城市的大部分商业在开发之初，充分考虑了与地铁间的关联与互通。未来随着沈阳地铁线路的新建和逐步成熟，发展商也要注重商业与地铁之间的关联与互动性，尤其是换乘站的区域商业项目。地铁作为城市重要的公共交通，能够为商业快速有效导入客流，而稳定的客流和人气则是商业发展的基础和动力。

沈阳城市商业分布图（2018）从设计制作到印刷成稿，历时一个半月。而由于沈阳的商业项目类别众多，海量的信息难以在短时间内全面、细致的一一统计，因此本分布图中所统计的项目仅为纯商业，统计体量不包含酒店、公寓、写字楼等物业。此番呈现在公众面前的分布图，其意义不在于大而全，而在于用商业串联沈阳这座城市，让每一个收到、看到这份分布图的人感知商业带给城市的变化，参透城市发展之于商业的作用。