学区房最后的狂欢？

▲2016年4月22日，辽宁沈阳春季房交会上，售楼员穿校服佩戴红领巾亮相吸引购房者购买学区房。（IC photo/图）

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• 多校划片，打破了房子锁定学位的时代。这意味着，哪怕买了“好学校”旁边的学区房，也有可能被分到同区的“差学校”。

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• 不少海淀区家长在政策出来后轮番电话“轰炸”学校和区教委，最终得到了“因地制宜依然实行单校划片”的回复。

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• 要解决学区房的问题，根本措施还是要极大地丰富教育资源

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文 | 南方周末记者 卢宝宜

责任编辑 | 冯叶

“每天签单到凌晨，公司西城区单天破40亿成交量。”
2020年5月5日晚，链家负责北京西城区的中介王帆发了一条朋友圈。他告诉南方周末记者，进入5月后，他的生活发生了翻天覆地的变化，从每天打电话找买家，变成每天有招待不完的客户，一天的带看量平均下来有20位。
贝壳研究院数据显示，五一小长假期间，西城区二手房交易量同比和环比增长均超过100%。其中，金融街和
德胜片区表现最为出色。
据王帆透露，金融街的代表性学区房丰汇园，五一期间最高成交单价达26.1万元，而该小区在2019年的成交均价普遍在20万元左右。另据我爱我家数据，5月1日—10日，西城区的成交均价为12.21万元/平方米，环比上涨15.55%，高于其它区域的6.81%。
引爆西城区学区房的是一则政策。4月30日晚，西城区教育委员会发布《2020年义务教育阶段入学工作实施意见》。重点有两个：一是7月31日后，“幼升小”实施“多校划片”；二是每套学区房6年内只提供1个学位。
西城区是出了名的教育强区，也是北京最后一个宣布实行“多校划片”和“六年一学位”的区域。此前，北京海淀、东城、朝阳、通州、石景山区5大教育大区相继明确了要“多校划片”。
多校划片，打破了一套房锁定一个学位的时代。按照政策，7月31日后，哪怕买了“好学校”旁边的学区房，也有可能被分到同区的“差学校”。
在许多人看来，“7·31”后，学区房将就此歇火。
于是在距离“7·31”还有3个月的时候，西城区每套动辄千万元的学区房疯狂成交。除了抓紧上车的，还有抓紧放盘的。
王帆表示，以西城区最火的宏庙学区房为例，在政策出台前，周围基本都没有房源释放，5月1日一天的上房量就超过了过去一个月。
根据安居客官网的挂牌信息，4月24日至4月30日一周，西城区每天二手房挂牌量都在20—25套；到了5月1日，当天有66套释出；到了5月5日，挂牌量达336套。
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挤上末班车

“一看就是不懂北京的人。”对于学区房要凉的说法，林可儿不屑一顾。3年前，林可儿大学毕业，从广东嫁到了北京，还没怀上孩子，就已经在婆婆的指导下关注起学区房。
在林可儿看来，北京有着全中国最好的学校，以及最复杂的入学规则，还有着最肯努力又舍得花钱的家长。因此连北京的教育大V都非常吃香，拥有着一呼百应的粉丝群。要想独家解疑，或取得升学锦囊，都得花上千元不等的咨询费用。
经过多年研究，林可儿已对北京的学区房如数家珍，据她介绍，北京共有16个行政区，但是优质教育资源集中在东城区、西城区、海淀区，俗称“东西海”。三个区中，又属西城区和海淀区最为拔尖。具体到学区，前3名分别是：西城区德胜片区、西城区金融街片区、海淀区万柳片区。
西城区之所以能包揽前二，主要是在于拥有15所“直升校”小学。
以金融街片区有着“宇宙第一小学”之称的宏庙小学为例，其有80%直升名校北师大实验中学的资格，剩余20%的名额也能直升去北京八中，也是一所“牛校”。
这意味着，在过去“单校划片”时代，只要购买了宏庙小学对应的学区房，清华北大就在眼前，极有可能“赢在起跑线”。因此，宏庙小学正是家长们挤破脑袋争抢的小学之一，上述成交价高达26万元/平方米的学区房正是出于其对应的丰汇园小区。
而多校划片之后，西城区15家“直升校”对应的二手房出现入学不确定性。如果花高价买了丰汇园，但是却被分到其它学校，显然是亏了。
林可儿所在的一个家长群，在政策出台的当晚一直热烈讨论至凌晨。这个群都是未来1—3年内小孩即将上小学的父母，不少是一条心要在西城区入学的。讨论后，家长们分成了两派，一派觉得高价房不保学位，投资有风险，慢慢不再出声。另一派想让小孩上宏庙小学，还是坚定要买。
“学区房毕竟是学区房，不买连摇号的资格都没有。”林可儿称，群里有不少家长第二天一大早就去看房了。“那些说不值得买的，说到底就是钱不够多，怕亏了。”
从事教育行业的吴言是“无言升学新讲堂”的创办人，对西城区学区房有多年的观察和研究。在他看来，只要好的教育依旧是稀缺资源，学区房的价值就会一直在。西城区的学区房在这些年家长们的追捧下，参与门槛早已被抬得很高。入门玩家的流动资金至少在千万级别，“哪怕跌个几十万，也没有人会恐慌性抛售”。
他认为，中产要上精英学校，单校划片时代的顶级学区房是最后一班车。
王帆透露，五一小长假这几天，宏庙小学学区每天的房屋成交量在8—10套。因为这些学区房不少都是单位分房或“老破小”，原值低，贷款额度低，缴税还多，买房者基本都是全额付款。60—90多平方米的小一居与两居，是最受偏爱的学区房户型，丰汇园及附近小区同类房型价格一般在1000万—1400万之间。
他在这些天的带看中也总结出一些经验，1000万基本是当前西城知名学区房的门槛，大多房子都很破旧，装修不好。真正能下决心买的，都是打电话来只问能否上指定小学的，甚至有不看房就成交的。如果仔细问装修问户型，考虑居住和升值，往往很难成交。后者实地看过狭小老旧的房子后，只会更加犹豫。
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如何落实成谜

尽管西城区已经发布了多校划片的政策，但究竟如何落实，还是一个未知数。林可儿和多位家长曾致电西城区教委，都得到了“等后续通知”的回复。
事实上，2016年起，教育部就首次提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，可采取多校划片。2018年北京多校划片的规模进一步扩大，但不少区域在实际执行过程中却屡遭抵制，最终不了了之。
不少家长认为，西城区作为“东西海”里最后一个宣布多校划片的优质学区，很大可能会参考东城区和海淀区的实施办法。
2018年初，东城区教委宣布，对于2018年6月30日后取得房本的家庭，将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学，被称为“东城18·6·30”。紧接着，海淀区也宣布，从2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，即多校划片，被称“海淀19·1·1”。
不过，后续东城区又给新政腾出了“缓和期”，向海淀区看齐。两个区的政策都从2019年开始实行，意味着，2019年9月这两个区迎来第一批多校划片的学生。
但是据吴言观察，无论是东城区还是海淀区，当地教委都没有组织摇号。吴言接触过北京市七千多位家长，了解到因为新政被调剂了的只有一个案例。一位家长在2019年后购买的东城区学区房，原本匹配的是和平里第九小学，最后被调剂到了和平里第四小学，不过这两家学校资质不相上下，也算是平行调剂。
另有东城区的家长告诉南方周末记者，同样在和平里片区，原本对应的安外三条小学和地坛小学也有平行调剂的情况，但是学校资质基本保持一致，不会出现好学校调配到差学校的情况。他同样没有听说过摇号。
后来，海淀区因为学校资源参差不齐，名校与普通院校差距较大，多校划片受到了众多阻力。不少海淀区家长在政策出来后轮番电话“轰炸”学校和区教委，最终得到了“因地制宜依然实行单校划片”的回复。
吴言表示，多校划片，理论上的确可能让买了好学区的家庭被摇号到相对不好的学校，但是实际操作上没有太大可能性，涉及多方利益，这也是多个区在宣布政策后都没有给出具体操作细则的原因。
或许是基于新政影响有限，无论是东城区或海淀区，在多校划片政策出台后一年多的时间里，学区房没有出现过太大波动。
南方周末记者日前以购房者身份分别咨询了两区负责当地代表性学区房的中介，得知目前东城区重点小学史家小学对应的学区房均价约12万元/平方米，与2019年同期持平，较“18·6·30”时期，下降了约1万元/平方米，但这和北京楼市大势下跌也有关系。
而海淀中关村学区的学区房则与新政前无差，中关村一小对应的学区房维持在10万元/平方米的水平。甚至因为五一期间，西城区宣布多校划片的新政，使得部分购房需求回流海淀，挂牌价稍有上涨。
比起东城和海淀，西城好学校更多且均衡。以北京学区房鄙视链顶端的西城区德胜学区为例，该学区有5所小学，几乎都是“牛小”，对应直升的8所中学，又在西城区排名前列。
像林可儿这样一心相中西城区的家长不计其数，虽然不能短时间内拿出上千万购置金融街和德胜学区的房子，林可儿也在五一期间看了学校资源同样相对平均的月坛片区，本想抄底，但是大部分房源的挂牌价有涨无降。
“之前降价的可能都是被中介吓出来的，现在房东们也都懂了，哪会那么容易凉凉。”林可儿总结道，中介跟买家说会涨，跟业主说会跌，促进学区房在短期内大量成交，然后收取不菲的中介费，已是常见手段。
北京一处学区房。在距离“7·31”还有3个月的时候，西城区每套动辄千万元的学区房疯狂成交。除了抓紧上车的，还有抓紧放盘的。（视觉中国/图）
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坚挺的学区房

实际上，北京以外，深圳、广州、兰州、武汉等超10个城市，也早已推出过多校划片，但学区房仍然坚挺。
如深圳从2015起开始推大学区制度，目前已有6个区试点：罗湖、龙华、南山、福田、盐田、坪山。所谓“大学区”，指居住在大学区范围内的学生，可以自愿选择大学区内的多个学校为志愿学校，按个人意愿排列顺序。按全区统一的积分标准计算积分，按照志愿顺序和积分高低依次排序录取。
大学区政策，类似于多校划片，总之都打破了学区房的一对一保障。家长只能寄望于加分项，让积分高一点。
如何计算积分，买房和入户是基础，购房年限、入户年限、社保年限按顺序优先。除此以外，深圳对于学区房还非常强调“自住”。只买了房子入户还不行，学位申请期间还会有工作人员上门确认是否居住，没有实际居住的则会被取消学位申请。
根据2020年深圳教育局发布的2020年工作思路报告，里面依然在强调“重点探索大学区建设”。多位深圳家长告诉南方周末记者，今年以来，深圳教育局对于实际居住的检查更加严格，除了以社区网格中心登记的人口居住信息为参考依据以外，有个别区工作人员甚至会通过查水电费和煤气费等方式确定居住情况。
格隆汇勾股大数据显示，2020年4月，深圳二手房均价同比上涨15.8%，涨幅稳居全国第一。深圳链家研究院院长肖小平告诉南方周末记者，最近深圳楼市成交活跃，挂牌价普涨，主要就是豪宅盘和学区房。致使深圳楼价涨的两大利器，这些年来基本没有变过，就是学区和旧改。
一名链家中介向南方周末记者表示，最近福田区知名的百花小学学位房已经多次上涨，楼龄20年以上的老破小均价超13万元/平方米，两房的房型也已暂时卖空。其他的知名学区房片区也普遍涨价，房源紧俏。“从3月开始，疫情刚缓和后，学区房就卖得厉害。”
原因还在于深圳学位长期紧张、严重不足。大学区制度推行后，2017年，深圳龙岗区教育局表示，不仅公办学校学位已十分紧张，民办学校学位紧张情况也日益凸显，预计入学积分将会继续大幅提高。
25岁的深圳女生陈敏，在银行工作，虽然还没有结婚，但是过去一年里，她已经和男朋友开始为买房做准备，每个周末的约会就是去看学区房。在深圳学位严重不足的挑战下，陈敏表示，身边不少年轻人在还未结婚，甚至还未有男女朋友的情况下，也会开始尽早为“学位”打算。
在深圳，学区房的逻辑一直很清晰：只有越早买学区房，越早落户，积分才能越靠前。
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多校划片只是过渡性政策

学区房是单校划片政策下的产物。根据2006年版的义务教育法规定，义务教育阶段（ 小学和初中 ）的公立学校实行就近入学，学生能够进入哪一所学校，主要依据就是教育部门的划片。购置一间“学区房”，便可以根据划片对口的关系，让孩子到小区对口的学校就读。
就近入学，方便了学生上学，原本是合理的政策。但问题出现在学校间的教育资源并不平等，导致了家长对学区房的热烈追逐。
2015年3月31日，教育部召开24个大城市义务教育招生入学调研座谈会，副部长刘利民在会上第一次谈及多校划片：要在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的城区，推行多校划片，将热点小学、初中纳入其中，缓解“学区房”问题。
2016年，教育部发布了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，正式提出了：在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方采取多校划片，通过随机派位方式分配热点城市招生名额。
随后，教育部部长袁贵仁在两会部长通道上对媒体表示，“多校划片，是目前解决义务教育学校资源不均衡的具体举措之一，是各地在解决单校划片带来的问题中探索出来的，也还在探索中。长远看，应当是每个学校都能提高质量，每个学生都能在家门口上好的学校。”
彼时，教育部还曾独家向南方周末记者表示，鼓励各地推进“多校划片”是阶段性举措，未来3-5年是核心实施和过渡期，到2020年，随着县域内义务教育基本均衡发展目标的实现，各学校间办学水平将大体相当，多校划片将过渡到单校划片。
如今2020年已至，多校划片似乎仍在探索阶段，在大城市，学位紧张的问题尚未缓解，各校办学水平相当更是难以实现。
《中国教育报》曾公布的一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。
在2018年深圳市政协六届四次会议分组讨论会上，市政协委员邓少勇公布了这样一组数据：按照“城市居住区规划设计规范”的要求，深圳在2015年应该有小学至少719所，而当年深圳小学总计只有334所，缺口达到385所。预计到2020年，深圳小一学位缺口将达到4.95万个，初一学位缺口1.06万个。
到了2020年2月，深圳罗湖区教育局仍然发布公告，点名区内23所小学、11所中学的学位“特别紧张”，要求各位家长做好被分流的准备。
中国房地产数据研究院院长陈晟此前接受媒体采访时表示，要解决学区房的问题，根本措施还是要极大地丰富教育资源。优质教育资源稀缺的情况下，频繁更改分配资源的方式，治标不治本，只能挑起更广泛的“内部斗争”。
（应受访者要求，王帆、林可儿、吴言、陈敏为化名）
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