深圳都市圈横空出世，但我劝你：千万不要轻易买深圳！
◎智谷趋势（ID：zgtrend）|黄裳
水到渠成，40岁特区生日之际，深圳都市圈横空出世。
脱胎于“深莞惠都市圈”，纳入汕尾、河源，这个圈子以往被称为“C5”，又叫珠江口东岸大都市圈。
但如今，广东省政府正式确立，只有珠江口西岸都市圈，东岸则直接命名为：
深圳都市圈。
它与广州都市圈并列，隐隐向全球领跑的东京都市圈、纽约都市圈看齐。
深圳市发改委官宣，加快推进深圳都市圈规划编制。
消息一出，深圳楼市又躁动了！
命名深圳都市圈，是一种特殊的“加冕”，进一步巩固了深圳的龙头地位。
要知道，以往不管是叫深莞惠、C5，还是珠江口东岸，都隐含着一种范围上的限制。
但以核心城市命名的都市圈，影响力没有天花板，将是无远弗届。
就看深圳的辐射能力，能膨胀到什么地步了。
从特征上看，广州都市圈更像东京，通过四通八达的地铁网络，连接各方，夯实基础设施的“硬件”。
而深圳都市圈和纽约相似，通过金融、科技，带动整个粤港澳大湾区，像“软件”系统那样无处不在。
这两个都市圈，一定是相互交织融合的。
但从影响力而言，深圳都市圈绝对是更强的“种子选手”，引领时代风向。
从人口、经济总量、资金总量来看，深圳都市圈也更加出众。
深莞惠河汕5市加起来，占广东省GDP的40%左右，深圳又是先行示范区，在广东乃至全国影响力极大。
横空出世的深圳都市圈，又让许多投资者，跃跃欲试了。
不过，虽然看起来诱人，我还是要劝你，不要轻易去买深圳！
首先，深圳的房价，实在太贵了，门槛不是一般的高。
2019年，深圳住房平均单价为65516元/㎡，全国第一，比北京、上海还要高，后来更是冲破了7万大关。
抛开其他因素，一个月入1万元的年轻人，想在深圳买套100㎡的房子，需要不吃不喝存钱54.6年。
这还不够，深圳还严格限购。剩下很有钱、有资格的人才能在深圳买房。
深圳的楼市，已经成了少数人的游戏。
甚至很多新深圳人，都买不起深圳，不得不在周边城市买房。
相关数据显示，在深圳工作、临深片区居住的深圳人约8万人。其中，居住在东莞的占67%、惠州占18%、香港占15%。
这座城市的住房自有率，在大湾区排倒数第一。
大量的深圳人，涌向临深片区置业，也在逐渐改变着潮水的方向。
我一直有个观点：
投资深圳概念，必须选择深圳人喜欢买、愿意住的板块，才有长久的潜力。
比如，坪山是深圳楼市的价格洼地，最低均价都要3万多一平，而一路之隔的惠州惠阳，只要1万甚至不到。
很多深圳人，都跑到这里置业安家。
惠州的临深板块，就是投资深圳概念时，极具性价比的一个选项。
前段时间，我去走访惠州临深板块，发现小区的入住率真的挺高。
很多小区停满了粤B的车牌。
我从惠州市惠阳区淡水半岛路1号的酒店往外看，眼前的别墅区和远处建筑灯火通明。
这里离深圳地铁14号线终点站沙田站，只有10公里左右。
酒店三四公里外的保利阳光城，无论从白天还是晚上看，入住率都还不错，目测大概有百分之六七十。
可见惠州的临深板块，人气还是挺旺的。
2019年年底，深圳市委、市政府印发了《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）》。
《行动方案》提到，将按照TOD（以公共交通为导向的发展模式）理念在轨道交通沿线建设大型安居小区。
此前，深圳还透露，要在临深片区、轨道交通便捷、公共配套完备的地方建设大型的安居社区。
惠州恰恰是与深圳，轨道交通最便捷的一个城市。
南方网报道，日前，深圳市对5条城际铁路开展勘察设计招标，其中有3条（深惠城际、深大城际、深汕高铁）直接联通惠州。
加上已运营的厦深高铁，未来深惠之间将有5条轨道交通互联（3条高铁、2条城际）。
此外，建设大型安居社区，需要建设便捷的轨道交通。
在这一点上，惠州占尽优势。
未来深圳都市圈，很有可能形成“工作在中心城市，住在卫星城”。也就是说，人们会在深圳市区上班，在临深的东莞、惠州居住。
深圳紧邻东莞、惠州、香港
东莞、惠州的差异比较明显。
东莞和深圳的宝安区、光明区、龙华区、龙岗区接壤；惠州只和龙岗区、坪山区、大鹏新区接壤。
就房价来说，东莞远高于惠州。
中国房价行情网数据显示，东莞南城区、东城区、大岭山镇房价已突破2万元/㎡，为东莞房价前三高。而惠州房价最高的惠城区，也才11712元/㎡。
可以说，惠州是一个价格超级洼地。
这个价格，可以说根本没有下跌的空间啊。
从通勤角度来说，惠州临深板块，走高速到深圳，用时和东莞相差不大。
比如，紧邻深圳的东莞凤岗镇，是有名的“睡城”，开车到龙岗区的距离为15公里，用时40分钟；
紧邻深圳的惠州白云新城板块，开车到龙岗区的距离为30公里，走沈海高速，用时50分钟。
如果是到坪山区工作，惠州更有了优势。
惠州临深板块距离坪山大约只有12公里，开车不用半小时；而凤岗镇距离三四十公里，开车要1小时。
坪山的房价虽然“只有”34891元/㎡，处于深圳房价最后一名，但它紧邻的惠阳区，房价只有10484元/㎡。
一街之隔，房价比高达3.3倍。
这个落差吸引了无数深圳人：跨过那条街。
我们的实地调查，也看到，小区很多粤B牌车。
多名白云新城板块的小区业主告诉我们，他们或者他们的子女都在龙岗上班，每天开车通勤。1小时以内的通勤时间，可以接受。
坪山与惠阳一街之隔（蓝色区域为深圳坪山）/图源：奥维互动地图
所以，深圳人要选临深的房子，惠州一定会是个重要的考虑选项。
毕竟，1万左右的单价，买100平，首付也只需要30万元左右。而在东莞，则至少要七八十万。
惠州虽然房价低，但城市的发展潜力很足，经济基本面相当不错，绝非汕尾、河源可比。
前段时间，世界500强企业里排第三的壳牌集团、排第八的埃克森美孚，纷纷在惠州投资。
4月22日，埃克森美孚广东惠州乙烯项目动工。
5月17日，中海壳牌惠州三期乙烯项目举行“云签约”仪式。
前者投资100亿美元，后者投资56亿美元，总投资达1100亿元。
这两个项目都在大亚湾石化区。2019年，大亚湾石化区炼化一体化规模全国第一，综合实力居中国化工园区首位，汇聚了数十家世界500强企业和行业龙头企业。
图源：南方+
惠州围绕能源产业，从研发端到生产端形成了比较齐全的产业链。
这个产业，已经在当地深深扎根。
惠州的产业底子厚，让它完全有能力不断承接深圳的产业转移。
比如著名的家电企业TCL，就是在惠州发展起来，成为制造业的一块响当当的招牌。
正如深圳前副市长唐杰所说，“让更多的制造、生产能力遍布周边，这才是大都市”。
“深圳不可能只靠自己的‘一亩三分地’解决问题，产业一定要走出去。”
深圳的产业能转移到哪里去？
惠州绝对是深圳“东进战略”版图中的重要节点，可以在承接深圳产业转移时提供更多的土地资源。
深圳土地越来越稀缺，未来会有越来越多的制造业企业搬离深圳，落到周边地区，实现“前店后厂”的转化。
不过，在惠州选择投资标的物，一定要谨慎。
这里有黄金机会，也有一不留神就可能踩到的大坑。
首先，惠州的面积大约是1.2万平方公里，比广州还大，几乎是深圳的6倍。
所以，对惠州的不同板块，一定要区别对待。
千万不能奔着惠州买惠州，而是盯着深圳买惠州。
按照目前的人口增速，到2035年，深圳将新增700万人口。
而按照现有计划，深圳到那时新增建设筹集各类住房只有170万套，缺口较大。
因此，未来将有数百万深圳人居住在惠州、东莞等周边地区。
其次，惠州的房源供应量是非常大的，导致库存高企，如果买错了房子，有可能就要“站岗”了。
投资回报的周期也会被拉长。
第三，惠州其实有两种房子最受欢迎，一种是临深房，另一种是度假房。
后者主要是看中了惠州的海景资源，度假休闲用的，跟临深房的投资逻辑完全不同。
所以，在惠州投资，必须擦亮眼睛。
现在，很多人都在期待深圳地铁14号线延伸到惠州。
深圳地铁在其官网表示：14号线终点站沙田站会预留延伸至惠州的条件。
此前，网上盛传深圳地铁14号线会延伸至惠州，中间停靠惠州白云站、惠州段草洋站、惠州南站，最终到达新桥站。
深圳地铁14号线示意图/图源：深圳地铁官网
不过，由于惠州本身没有达到修建地铁的硬性条件，申报困难，这段地铁的真正落地，还有一定的不确定性。
所以，14号线虽好，但也不能全把赌注压在它身上。
把惠州放在深圳都市圈里看，我有一个结论：
只要是开车在1小时内直达龙岗、坪山办公地的，都有投资价值，跟交通便捷程度成正比。
也就是说，买惠州的房子，未来的目标客户是深圳人。
我在一些临深的惠州楼盘，远远地就看到“深圳欢迎您”路牌。
紧挨深圳的一个惠州小区“鹏惠花园”，距离沙田站3公里，开车只需要8分钟，骑车16分钟。
等14号线通了，踩个共享单车就能搭上深圳地铁。
这样的小区，当然有价值。
盘点下来，惠州临深地段主要有白云新城板块、南站新城板块、大亚湾西区，比较有投资价值。
放眼全国，在1万左右的房价，又具备巨大投资潜力的房子，真的再也找不到了。
惠州，值得好好考察。
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