海南升级自贸港与房地产关系不大
没有产业根基的房价很容易支离破碎。
文|陆警幻
编辑|李惠聪
两会刚落幕，海南就迎来一个政策大礼包。
等待了两年，《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称“《方案》”）尘埃落定。
这份寄托了海南经济结构转型的文件，与房地产行业勉强挂钩的仅有两个细节：一是支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)；二是实现人员进出自由便利。
一纸规划，将海南推向高潮，低税率、零关税、封关运作，海南省迎来了自建省32年以来，最大的利好政策。
每次利好之下，人们都不由得一次次把目光投向海南楼市，这个曾经迭宕起伏的开发热土。
早在今年3月初，即便有疫情冲击，海南仍坚持再次收紧楼市调控政策，为地产行业再上紧箍。
目前为止，海南限购政策仍旧严峻。贝壳研究院数据显示，2020年1～4月海南商品房销售额累计同比下跌45%，从2018年至今，已连续三年同比下跌。且年初至今，海南全省无新增成交住宅用地。
而在了解过程中，一位负责海南当地房企的营销负责人看来，“各家不必太兴奋，（方案）出台和房地产没有多大关系。”
方案公布后，难免有投机者开始了各种遐想，但进一步挖掘自贸港政策出台前后海南对房地产近乎“断臂求生”的决心，显见的是，海南已经下决心做回一个不被房地产拖累的海南。
避谈房地产只谈发展
海南自贸港是一种什么样的存在？
它是一个实施“零关税”政策的“单独关税区”，而且要在2025年之前适时启动“封关运作”。
这些实打实的政策，将再一次刺激海南制造业、旅游业、服务业的升级发展，深度搅动当地人流、物流、资金流、商流的良性互动。
在总体方案中有一条提到“对岛内居民消费的进境商品，实行正面清单管理，允许岛内免税购买。对实行零关税清单管理的货物及物品，免征进口关税、进口环节增值税和消费税。”对经常购买免税商品的人来说，这无疑是一个重磅好消息。
由于地理位置独特性和优越性，海南从来不缺乏政策利好。过去30年时间里，针对海南的利好政策从未间断。
自2011年4月20日至今，海南离岛免税政策已经实施9年，免税购物政策也历经多次调整。在多年政策红利刺激下，近年来，海南离岛免税市场规模增长迅猛。
除此之外，当地很多年轻人也兼职做代购来贴补生活。的确，在政策红利之下，更多工作机会，让海南再次活跃了起来。
海南省发改委综合处处长刘晓华透露，离岛免税购物政策过去一年累计完成免税品销售额136.1亿元，购物人数384万人次，同比分别增长35%和34%。如今《方案》在免税额度和品类上再次大幅放宽，无疑将大大刺激免税销售市场。
值得注意的是，此方案对于吸引人才，也有两个亮眼之处：其一，自方案发布之日起，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%征收企业所得税；与此同时，对在海南自由贸易港工作的高端人才和紧缺人才，免征其个人所得税实际税负超过15%的部分。
政策对于有关旅游业的安排亦十分抢眼。在2018年自贸区总体方案将离岛免税购物额度从每年每人16000元提升至3万元基础上，此次方案进一步将该数额提升至10万元，并将扩大免税商品种类。在疫情后全球旅游业尚待复苏的当下，该政策无疑给海南旅游业注入了“强心针”。
种种迹象，自贸港全方位的顶层设计，正试图使海南岛发展摆脱旧有模式，登上多样化的产业高地。未来海南岛发展好了，房地产作为土地基础价值的体现肯定会向好，但想要成为经济发展圆桌上的“座上宾”，概率微小了。
海南锚定”最严调控”
2000年前后，海南楼市烈火烹油鲜花着锦，开发商蜂拥而至，商品房遍地开花。但是2008年的金融危机后留给海南的，是遍地无数的烂尾楼，成为城市一个个触目惊心的伤疤。
几年后海南楼市才慢慢复苏，最终又因为各种政策成为投资客的“天堂”。2018年为了扭转房价过快上涨带来的困境，海南出台了史上最严格的政策。
2018年4月，海南宣布建设自贸区，随后海南出台了堪称史上最严格限购政策——“全域限购”。
据悉，海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
海南省住建厅厅长霍巨燃也曾表示，2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳——显然，限购政策的效果是明显的。
在房地产开发投资和商品房销售额下跌同时，海南商品住宅价格保持了每年5%到7%的涨幅，但相比2017年和2018年1-4月房价15～28%的同比涨幅，已经回落到了比较理性的空间。
限购政策还在不断加码，今年5月，海南再次公布被称为“史上最严”的调控政策，规定3月8日以前拿到预售许可证的土地开发商可以按照原有预售标准执行，3月8日以后拿地的开发商全部执行现房销售。业内认为，海南连续出台重磅楼市政策也是为建设自贸区、自贸港铺路。
同时，以海南省统计局官方数据来看：2020年4月份。海南全省平均房价为16000元/平方米，较2020年1-3月房价每平方米仅上涨了135元。海南4月份房价最低的是地方是屯昌，均价仅为6473元/平方米。
海南连续推出的限购政策，颇有壮士断腕气势，这也让人看到海南去地产化决心。摆脱海南省长期以来对于房地产市场依赖，进行经济结构的深度转型，这才是当下新政策祭出的源动力。
目前，供需方面，在市场人士看来，海南楼市供不应求基本面短期内不会改变，存量地产价值或将重估。据相关数据显示，2019年至今，海南新增商品住房供地非常少。
2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩，平均去化周期为11个月。但是2020年至今海南省全省暂无新增成交用地，开发土地紧张。
2020年年初至今，海南省全省暂无新增成交住宅用地。
没有生产，就没有消费。
贝壳研究院数据显示，2020年1-4月海南省房地产开发投资累计同比下滑19%，这是在2019年同期已下跌34%的基础上的持续收缩。未来当开发商手上土地全部成交后，迎来的必然是下一国货房价的洗牌。
虽然“房住不炒”大基调不会变，但这指的是房价不能短期大涨，以免泡沫太大。而房价与城市的经济发展水平息息相关，随着海南经济的发展，房价会自然慢慢上涨，这与“房住不炒”的前提并不冲突。
而是当下的海南真的需要空间去发展，没有产业根基的房价很容易支离破碎。
相反，在多重利好提振下，6月份以来的2个交易日，海南自贸区板块表现较为活跃，24只成份股股价实现上涨，占比逾七成。
对于板块的后市机会，海南投资机遇应紧抓“大消费+大健康+大农业+生产性服务业”四条主线，同时，中国独一无二的环境资源和优质的气候条件，是海南的魅力所在，未来可以很好的承接中国内地的养老需求。交通成本降低，旅游项目做起来，也能成为中国老百姓的度假胜地。
眼见的是，海南在未来必会有一番建树，只不过一切都需要时间发酵。海南置业，投资养老不错，但投机炒房，还是放过她吧。
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