自住良品，投资中性——大宁静安府看盘体会

最近上海楼市的热度下来了。

交易量、看盘量都比去年金三银四的时候差了好多。

这个阶段是多头的黄金期。随着交易量的下降，慢慢会有性价比高的标的出现。可能这个过程比较漫长，但是事情正在朝这个方向发展。

所以，我开始看盘了。

本来其实约的是大虹桥的二手盘，时间有多，就先看了一手楼盘大宁静安府。

首先惊叹下，现在一手的产品力真的好强。

去看大宁静安府，就是奔着那传说的135p的四房的。我不为一手楼盘背书广告，所以也没拍现场样板间的照片。就上几张户型图。

135p的户型简直可以说合理利用到令人发指的地步。一平米都不浪费，做到四间向南的开面，三房朝南和一房朝北，而且客厅南北通透，现场装修的品质也属于上乘，用的硬装、软装品牌也都是一线品牌。

美中不足的是，4个房间都不算很大，每个房间的储物将来会是一个令人头疼的问题。每个房间里放一张床和一个柜子几乎就显得十分拥挤。毕竟总面积压在那里。

不管怎么样，135平米能够装得下四房，且没有硬伤，的确是跨时代的产品。

138p的户型也是不错，比起135p的，进深略大，总体也是不错。

现场销售说的报价是8.8万，这个价格还算公道。毕竟现在中环附近的二手房都是这个价格了。

综合来看，这样出色产品力的户型售价，1000多万的总价能够买到精装四房，位置处于中环，能够极大地解决自住和改善问题，一定是非常有市场的。目前东区已经卖的差不多了，西区还在等待开盘。

但是这样一个自住良品，作为投资客的我是不会买的。

一是，我觉得高单价不容易产生暴击。虽然8到9万中内环精装价格目前是市场的标准价格，你作为自住可以买账，但作为投资是不合适的。因为基数已经够高，好地段+高单价是稳健的选择，不是博取高额收益的选择。

二是，项目周边配套尚不成熟，价格和配套比略高。大宁传统CBD核心区域是在大宁公园南侧。静安府所处的位置严格意义上算是彭浦街道。相较于图中东南片区的学区优势，东北片区的未来CBD优势，大宁静安府所处没有直接卖点。

从炒作的角度来说，静安府没有学区，没有CBD，而且门口有一条非常近的高架，环境略显嘈杂，离地铁较远，这些都是不太有利的因素。竞品方面，往东南3公里内，中环内的宝华和慧芝湖9万+的二手房，无论是在位置还是学区上都是更胜一筹。

其实，静安府的情况也是中内环内新房的典型。就是非常出色的产品+极好的地段=极好的价格。一个高单价的投资标的，它的雪坡就不会非常长，未来的涨幅也就是大盘整体的涨幅。这样的产品属于稳健保值的选择，不会产生外环次新高回报的暴击。

所以我的看法是，如果是一个改善型的客户，在目前新房选择不多的局面下，静安府是不错的选择，1000多万的四房可以实现最大程度的改善。

投资还是再多踩盘吧。