东莞楼市局部爆发，新房最高单价破五万

图片来源：海洛创意 记者 |黄昱 “

新房供应不足、限价放松、土拍热等因素，刺激了东莞楼市。

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6年前，华为在东莞设立松山湖基地。那一年，华为员工李芬（化名）在松山湖片区寮步镇以近8000元/平方米的单价购入万科松湖传奇一套新房。
2018年7-11月，华为再次启动大规模搬迁，共1.68万员工分批次从深圳迁移到华为在松山湖建设的“欧洲小镇”。出乎李芬意料的是，她所在的部门将留守深圳大本营。 既然没有搬去东莞，于是在今年4月，李芬将东莞的房子卖掉，投入了“火热”的深圳楼市。李芬东莞的房子以220万元卖出，单价为2.5万元/平方米，比入手时涨了超过两倍，盈利近150万。 贝壳找房数据显示，万科松湖传奇小区挂牌二手房的价格仍在快速上涨，短短一个多月内，不少房源将挂牌价上调5万-50万不等，单价普遍在2.6-3.1万/平方米之间。 因紧邻深圳且房价相对便宜，东莞是不少“深漂”心中的最佳置业地，但进入今年4月，滞后的“小阳春”在东莞出现，快速上涨的房价让他们越来越感到不安。 “今年以来深圳房价上涨不少，感觉自己离在深圳购房的目标越来越远了，还是决定去东莞买房。”在深圳已工作4年的小李近期到东莞临深片区看了些楼盘，让他惊讶的是，不少楼盘单价已经破三万了。 近期，某房地产网站发布“62城二手房冰山指数”称， 东莞5月第4周二手房价格19751元/平方米，月环比增长2.7%，涨幅首次超过深圳，排名全国第一。一石激起千层浪，将东莞推上舆论风口。 对此，东莞市住建局迅速回应，并提供了近三个月来东莞一二手房的销售均价及涨幅。数据显示，3、4月东莞新房均价连续环比下跌2.37%、1.25%，5月环比上涨2.13%至22918元/平方米；东莞5月二手房均价虽然环比上涨3.39%至16402元/平方米，但仍低于3月均价16541元/平方米的水平。 尽管官方数据显示东莞房价整体处于一个平稳的状态，但据界面新闻了解，4月以来，在货币宽松政策、部分避险资金进入楼市的背景下，东莞楼市确实明显升温，部分中心城区和热门板块的新房和二手房均呈现量价齐涨的态势。 合富研究院数据显示，东莞新房成交量已连续3个月呈攀升态势，5月份新房网签4452套，环比上涨14.5%，成交均价为22750元/平方米，环比微涨1%，同比上涨19%。1-5月，东莞新房网签均价为22557元/平方米，同比增长17%。 虽然东莞新房的整体成交均价离3万元/平方米还有一段距离，但莞城、东城、万江、松山湖、长安5个镇街成交均价已超3万元/平方米。 从房价涨幅来看，5月共有松山湖、高埗、万江、厚街、望牛墩四个街镇的新房成交均价环比涨幅超10%，同比涨幅超过10%的街镇则有18个，其中厚街同比上涨49%至2.7万元/平方米、东城区同比上涨43%至3.46万元/平方米。 新房成交价格快速上涨，与今年东莞放松新房限价有关。从今年3月5日起，东莞的新房价格不再需要向市发改局备案申报，限价政策适度放松。 东莞中原总经理车德锐指出：“ 部分项目的备案价格比之前高出很多，有从3.2万元/平方米上调至3.9万元/平方米的，拉高了房价上涨的预期。” 据界面新闻了解，东莞中心城区东城的中海莞府在3月7日将在售的3号楼和2号楼备案价均进行了上调，备案价格在3.5万元-5.2万元/平方米，备案均价约为4.2万元/平方米，比去年4月首推时上涨了55.6%。 除了限价放松外，新房供不应求是东莞房价上涨的重要因素。车德锐表示，近两年来，东莞的新房供应量持续减少，每年只有400多万平方米的供应量，难以满足每年600万平方米左右的消化量。 与此同时，受疫情影响，新房供应出现了停供、延供，很多项目会推迟到下半年入市，造成了短暂供应“空档期”，供应不足问题明显加剧，成交量受到抑制，低库存助长了房价上涨预期。 合富研究院数据显示，1-5月，东莞新房供应只有115万平方米，同比减少26%，5月供需比只有0.57。 另据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截止5月底，东莞住宅库存约2.9万套，库存面积持续回落至374万平方米，环比下跌6%，同比下跌24%，已回到20117年的低位水平。 新房限价放松以及供应不足在一定程度上引发了购房者的“恐慌心理”，大量需求流入到二手房市场。 乐有家研究中心数据显示，5月东莞二手房过户套数2716套，环比上涨9.7%，除东部产业园区下跌外，其它片区均上涨，其中东南临深片区过户701套，环比上涨20%，城区片区过户量达944套，为六大片区中过户量最高的片区，环比上涨8.3%。 在此背景下，城区片区、松山湖以及临深片区部分街镇二手房价格上涨明显。车德锐透露，现在很多深圳客户来东莞购房，因为一手房限购就只能买二手房，不少主城区二手房在一年半内，从2万多上涨到4万多每平米，涨幅达到70-80%。 贝壳找房数据显示，一套188平方米、位于松山湖锦绣山河小区的顶楼复式，5月2日首次挂牌价为920万元，一个月后业主直接涨价40万，挂牌单价突破5万元/平方米。 据悉，该小区在5月2日成交的一套203平方米的大平层，单价为4万/平方米。而去年一年，该小区房源的成交单价区间2.9-3.5万元/平方米，远低于目前4.6-5.2万元/平方米的挂牌价。 锦绣山河并非东莞二手楼盘中房价大幅上涨的孤例，据界面新闻了解，南城区天珹国际一房源业主在不到一个月之间，将挂牌价两次上调，累计涨价50万，单价从2.2万元/平方米上升至2.7万元/平方米，涨幅达25%。 另据诸葛找房平台6月12日上午8点数据显示，东莞在售的1.4万套二手房源中，共有超过200套二手房在24小时内上调挂牌价格，涨价幅度从5万-150万不等。 优房超董事长陈强对界面新闻表示：“尽管当前房价上涨较快，但二手房还是特别好卖，成交周期大大缩短。”不过，东莞整体房价走势还算平缓，这与市场分化、冷热不均相关。 乐有家网数据显示，截止5月31日，东莞全市二手住宅挂牌价为2.24万元/平方米，环比上涨2.21%，其中城区片区挂牌价最高，为2.64万元/平方米，环比上涨10.08%，而水乡新城片区、东南临深片区、的环比涨幅不到1%。 土拍市场升温也是东莞出现“购房热”的重要因素。5月19日，世茂以总价14.84亿元、可售楼面地价13022元/平方米摘得东莞沙田镇一宗地块，溢价率约20.26%，刷新沙田最贵地块纪录。 6月初，卓越集团以17.1亿元拿下东莞厚街一宗商住地，溢价率达85.9%，可售楼面价约1.7万元/平方米。值得注意的是，该地块周边二手房均价约为2万元/平方米。 除新房供应不足、限价放松、土拍热等因素外，在陈超看来，东莞房价快速上涨的原因还与大量高科技产业迁入、城市化进程加速以及深圳房价异动相关。 目前，业主“跟风涨价”的趋势明显。据悉，东莞东城某小区业主委员会换届选举，公然在小区张挂多条横幅，鼓吹组织业主把二手房价从3万元炒到5万元。然后被东莞住建局拆除横幅，并做出严肃批评。 东莞市住建局近期也表示，对于当前房地产市场出现的乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为，确保东莞房地产市场的平稳健康发展。

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