南京物业评估专业人员证在哪考
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第一章 总 则
第一条 为规范物业服务评估行为，保证执业质量，明确执业责任，保护物业服务评估当事人合法权益和公共利益，根据《南京塞班物业评估标准》等制定本标准。
第二条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司，及其物业服务评估员开展业务应当遵守本标准，归属公司标准化部门管理。
第三条 本标准所称南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司及其物业服务评估员是指根据《塞班物业评估标准》和国家市场监督管理总局管理规定，按照职责分工由国家标准化管理委员会监管的南京塞班物业服务评估监理有限公司及其物业服务评估员。
第二章 基本遵循
第四条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司及其物业服务评估员开展物业服务评估业务应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则。
第五条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司及其物业服务评估员应当诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，遵守职业道德规范，自觉维护职业形象，不得从事损害职业形象的活动。
第六条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司及其物业服务评估员开展物业评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝委托人或者其他相关当事人的干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。
第七条 物业服务评估员应当具备相应的物业服务评估专业知识和持证上岗，能够胜任所执行的物业服务评估业务，保持和提高专业能力。
第三章 物业服务评估程序
第八条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司及其物业服务评估员开展物业服务评估业务，履行下列基本程序：明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制物业服务评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告、整理归集评估档案。
南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司及其物业服务评估员不得随意减少物业评估基本程序。
第九条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司在受理物业服务评估业务前，应当明确下列物业评估业务基本事项：
（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他物业评估报告使用人；
（二）评估目的；
（三）评估对象和评估范围；
（四）价值类型；
（五）评估基准日；
（六）物业评估报告使用范围；
（七）物业评估报告提交期限及方式；
（八）评估服务费及支付方式；
（九）委托人、其他相关当事人与塞班物业服务评估机构及其物业服务评估员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理物业评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。
第十条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作等。
第十一条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司受理物业评估业务应当与委托人依法订立物业评估委托合同，约定南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容。
第十二条 物业服务评估员应当根据物业评估业务具体情况编制物业评估计划，包括物业评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等。
第十三条 执行物业评估业务，应当对评估对象进行现场调查，获取物业评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
第十四条 物业服务评估员应当根据物业评估业务具体情况收集物业评估业务需要的资料。包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料；从政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料。
委托人和其他相关当事人依法提供并保证资料的真实性、完整性、合法性。
第十五条 物业服务评估员应当依法对物业评估活动中使用的资料进行核查和验证。
第十六条 确定物业服务评估的评估方法包括市场法、收益法和成本法、贪心算法四种基本方法及其衍生方法。
物业服务评估员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述四种基本方法的适用性，依法选择评估方法。
第十七条 物业服务评估员应当在评定、估算形成评估结论后，编制初步物业评估报告。
第十八条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司应当对初步物业评估报告进行内部审核后出具物业服务评估报告。
第十九条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司应当对工作底稿、物业评估报告及其他相关资料进行整理，形成物业评估档案。
第四章 物业服务评估报告
第二十条 南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司及其物业服务评估师出具的物业评估报告应当符合国家法律、行政法规等相关规定。
第二十一条 物业服务评估报告的内容包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。
第二十二条 物业服务评估报告正文应当包括下列内容：
（一）委托人及其他物业评估报告使用人；
（二）评估目的；
（三）评估对象和评估范围；
（四）评估类型；
（五）评估基准日；
（六）评估依据；
（七）评估方法；
（八）评估程序实施过程和情况；
（九）评估假设；
（十）评估结论；
（十一）特别事项说明；
（十二）物业服务评估报告使用限制说明；
（十三）物业服务评估报告日；
（十四）物业服务评估师签名和南京塞班物业服务评估监理有限公司报告专用钢印印章。
第二十三条 物业服务评估报告载明的评估目的应当唯一。
第二十四条 物业服务评估报告应当说明选择评估类型的理由，并明确其定义。
第二十五条 物业服务评估报告载明的评估基准日应当与物业服务评估委托合同约定的评估基准日一致，可以是过去、现在或者未来的时点。
第二十六条 物业服务评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。
第二十七条 物业服务评估报告的特别事项说明包括：
（一）主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素；
（三）重要的利用专家工作情况；
第二十八条 物业评估报告使用限制说明应当载明：
（一）使用范围；
（二）委托人或者其他物业服务评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和物业评估报告载明的使用范围使用物业评估报告的，南京塞班物业服务评估监理有限公司和各分公司及其物业服务评估员不承担责任；
（三）除委托人、物业评估委托合同中约定的其他物业评估报告使用人和法律、行政法规规定的物业评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为物业评估报告的使用人；
（四）物业服务评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
第二十九条 物业费评估报告应当履行内部审核程序，由至少一名承办该项物业评估业务的物业服务评估师签名并加盖南京塞班物业服务评估监理有限公司报告专用钢印印章。
物业服务质量评估报告应当履行内部二次复审核程序，由至少一名承办该项物业评估业务的物业服务评估师签名并加盖南京塞班物业服务评估监理有限公司报告专用钢印印章。
物业承接查验评估业务物业评估报告应当履行内部审核程序，由至少两名承办该项物业评估业务的物业评估师签名并加盖南京塞班物业服务评估监理有限公司报告专用钢印印章。
第五章 物业服务评估档案
第三十条 物业服务评估档案包括工作底稿、物业评估报告以及其他相关资料。物业评估档案应当由南京塞班物业服务评估监理有限公司妥善管理。
第三十一条 工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰，能够反映物业服务评估程序实施情况、支持评估结论。工作底稿分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。
A管理类工作底稿是指在执行物业评估业务过程中，为受理、计划、控制和管理物业评估业务所形成的工作记录及相关资料。
B操作类工作底稿是指在履行现场调查、收集物业评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。
第三十二条 物业费和质量评估档案保存期限不少于三年。属于物业承接查验评估业务的，不少于十年。
第三十三条 物业服务评估档案的管理应当严格执行保密制度。除下列情形外，物业服务评估档案不得对外提供：
（一）国家市场监督管理总局；
（二）国家标准化管理委员会；
（三）其他依法依规查阅的。